ПОСРЕДНИКОВ РАЗДЕЛЯТ НАПОПОЛАМ

Бундестаг принял историческое решение об изменении принципа оплаты гонорара маклеров при сделках с недвижимостью. В ряде федеральных земель Германии покупатели жилья смогут сэкономить тысячи, если не десятки тысяч евро.

29/5/2020

Услуги посредника составляют весомую долю в расходах на недвижимость

Как отмечает «Русская Германия», дополнительные расходы при покупке недвижимости в полном соответствии с немецким законодательством обычно составляют весьма внушительные суммы: речь идет о стоимости нотариальных услуг (Notargebühren), внесении имени покупателя в реестр владельцев недвижимости (Grundbucheintrag), уплате земельного налога при ее приобретении (Grundsteuer), который варьируется от одной федеральной земли к другой и может достигать 6% стоимости покупки.

К этим многотысячным «побочным расходам» зачастую добавляется гонорар за услуги маклера (Maklercourtage). Минимально это 3,57% от суммы сделки, включая НДС, в ряде земель этот гонорар может достигать 7,14% от суммы сделки. Покупателю необходимо заплатить маклеру оговоренную сумму сразу после подписания договора купли-продажи – при том, что заказывает эти услуги в большинстве случаев продавец.

При среднестатистической цене приобретаемого жилья, равной 250 тыс. евро, покупателю приходится рассчитывать еще примерно на 25 тыс. евро дополнительных расходов, причем их весомая доля – услуги посредника.

В ближайшем будущем эта ситуация должна измениться: Бундестаг принял историческое решение об изменении принципа оплаты маклерских гонораров. Начиная с 2021 года бремя оплаты маклеров при купле-продаже должны в равной степени нести и покупатель недвижимости, и продавец – в том случае, если именно продавец заказал эти услуги. Только после того, как произойдет документально подтвержденная оплата половины гонорара продавцом, покупатель должен будет внести свою долю.

Таким образом будет прекращена привычная практика оплаты маклерских услуг полностью за счет покупателя. В Берлине, Бранденбурге, Бремене, Гамбурге и Гессене она вообще закреплена земельными законами, в других субъектах федерации применяются различные схемы: иногда де-факто продавец и покупатель оплачивают маклера пополам, иногда – в разных долях, но чаще всего и в остальных 11 землях гонорар посредника приходится перенимать покупателю.

В федеральном правительстве объясняют изменения, внесенные в закон о сделках с недвижимостью и оплате маклерских услуг, заботой о снижении финансовой нагрузки на будущих собственников жилья.

Компания Interhyp, один из крупнейших в Германии посредников, предоставляющих услуги ипотечного финансирования, оценивает побочные расходы покупателей жилья в 9-16% его стоимости в зависимости от федеральной земли. К примеру, в Берлине изменения в законодательстве снизят дополнительные расходы будущих покупателей недвижимости с более чем 15 до 12%, в Бранденбурге – с 15,5 до 12%, в Бремене и Гамбурге – с 13 до 10%, в Гессене – с 14 до 11%.

В Interhyp приводят следующий пример: для земли Берлин при сумме сделки в 400 тыс. евро разделение оплаты услуг маклера поровну между продавцом и покупателем позволит последнему сэкономить 3,5% – 14 тыс. евро.

Впрочем, принятое Бундестагом решение – лишь половинчатое. Ранее минюст выражал намерение добиться для сделок купли-продажи тех же правил, которые уже несколько лет применяются при аренде жилья: услуги маклера оплачивает тот, то их заказал. Полностью переложить маклерский гонорар на продавца минюсту не удалось; вероятно, тогда большинство сделок купли-продажи на жилищном рынке проходили бы вообще без посредника. Любопытно, что его наличие, несмотря на маклерский гонорар, который в ближайшем будущем участники сделки будут делить пополам, и сегодня не означает автоматически менее выгодных условий для покупателя, чем при прямом договоре.

Один из крупнейших в Германии интернет-порталов по поиску недвижимости Immowelt, сравнив данные о жилой недвижимости, предлагавшейся в 2019 году на продажу в ряде больших городов ФРГ (квартиры площадью от 40 до 120 квадратных метров), приводит следующие данные: в 9 из 11 городов квартиры, выставленные на рынок маклерами, дешевле тех, которые частные покупатели предлагают напрямую, минуя посредника. В Гамбурге и Мюнхене разница составляет 4%, в Нюрнберге и Лейпциге – 11%, в Берлине – 13%, Штутгарте – 14%, в Дортмунде доходит до 20%, а в Эссене – до 32%. Только в Кельне и Франкфурте дома и квартиры, которые предлагают частники, оказались дешевле тех, что выставляют на продажу маклеры – на 7% и 11% соответственно.

«Маклеры обладают достаточным опытом, чтобы правильно оценить стоимость выставленной на продажу недвижимости и назначить ту цену, за которую объект достаточно быстро уйдет с рынка, – объясняет феномен исполнительный директор Immowelt Кай-Николас Циглер. – Частные продавцы зачастую оценивают собственную недвижимость слишком высоко».

Впрочем, как очевидно экспертам, при прямых сделках, начинающихся с завышенных цен, уступки продавца могут оказываться значительно более масштабными, чем при участии маклера и изначально корректной оценке стоимости недвижимости.

Максим СМИРНОВ.

ЖИЗНЬ В РИТМЕ САЛЬСЫ Как колумбийцам удалось сохранить свое знаменитое умение радоваться жизни

В ЕВРОПУ – БЕЗ ВИЗ Что должны знать украинцы, чтобы успешно воспользоваться безвизовым режимом с ЕС

ВЫЖИТЬ В ЧУЖОЙ СТРАНЕ Часто незнание иностранных языков и непонимание местных обычаев приводят к недоразумениям