ЦЕНЫ БОЛЬШОГО ГОРОДАЦены на недвижимость в Торонто достигли того уровня, когда появляется вопрос: насколько выгодными становятся инвестиции в канадскую недвижимость и не ушел ли момент, когда нужно было покупать? Ответ на этот вопрос кроется в анализе причин роста цен и в том, есть ли задел для их дальнейшего роста. 26/4/2019
|
|
Доступный ранее Торонто становится все дороже
|
Из одного из самых доступных – в один из самых дорогих
Как отмечает «Русский Торонто», по итогам 2018 года один из крупнейших канадских мегаполисов занял 12-е место среди самых дорогих городов мира, оказавшись в компании Нью-Йорка, Лондона и Парижа, где средние цены на недвижимость немногим выше, чем в Торонто. И это при том, что в середине 90-х цены на недвижимость в Торонто были одними из самых доступных среди других крупных городов Северной Америки, не говоря уже про европейские мегаполисы. Например, если сравнивать с Нью-Йорком, средние цены в Торонто были как минимум в 7-8 раз ниже.
Сейчас мы наблюдаем совершенно другую картину: цены в этих двух городах почти сравнялись. Что же случилось за последние 25 лет, что привело к такому результату?
Для начала, произошла трансформация Торонто из скучного промышленного города в мегаполис мирового уровня, уверенно занявшего место в десятке важнейших деловых и технологических центров мира. То, каким был Торонто 25 лет назад, и во что он превратился сейчас, – это огромная разница, это фактически два разных города. Естественно, эти изменения привели к заметному росту цен на недвижимость. В среднем цены за последние 20-25 лет росли на 7-8% в год.
Другое объяснение состоит в том, что за последние годы бурное жилое строительство велось в центральной части города, что полностью его изменило. Если 25 лет назад в центральной части (то, что называют даунтаун) стояли только промышленные здания и жилой фонд был представлен старыми страшненькими домиками, то сейчас практически весь центр состоит из комплексов жилых высоток. Соответственно это изменило демографию района, число жителей резко выросло, центр ожил, причем превалирует здесь молодежь. Во многом рост цен в Торонто состоялся благодаря буму строительства кондоминиумов.
Наконец, в отличии от США и Европы, которые пережили два серьезных экономических кризиса конца 90-х и 2008-2009 годов, которые ударяли в первую очередь по рынку недвижимости, Канаду эти кризисы миновали. По крайней мере, Канада была единственной среди развитых стран, которая прошла через кризис 2008 года без потерь и он на ней практически никак не сказался.
Все это в итоге привело к тому, что Торонто стал одним из наиболее дорогих мегаполисов на планете.
Основная причина роста цен – нехватка жилья
Одно из основных правил для инвесторов заключается в том, что покупать нужно на восходящем тренде, когда есть задел для роста цен. А вот когда цены достигли потолка, нужно продавать. В этой связи возникает вопрос: что происходит сейчас на рынке недвижимости Торонто, не достигли ли цены своего потолка? И вообще, имеет ли смысл вкладываться в недвижимость Торонто, если это сейчас один из самых дорогих рынков в мире?
Чтобы ответить на этот вопрос, стоит рассмотреть причины роста цен за последние 20-25 лет.
Так вот, главная причина роста цен в Торонто – это элементарная нехватка жилья. Город является магнитом и для бизнесов, и для высококвалифицированных специалистов, и для студентов, и вообще для всех, кому нужны возможности. Торонто не просто самый большой город Канады и ее деловой центр, это третий по числу жителей мегаполис Северной Америки, один из важнейших мировых деловых и научных центров.
В связи с этим в Торонто идет активный приток населения, включая большой поток иммигрантов, причем иммигрантов высококвалифицированных и обеспеченных. Строительство жилья элементарно не успевает за этим ростом, и ситуация с жильем ухудшается год от года.
Во многом причина такого положения дел кроется в излишней зарегулированности того, что связано со строительством. В Канаде одни из самых жестких в мире законов по охране окружающей среды, охране прав потребителей, есть масса других сфер, которые требуют экспертиз и проверок, плюс выдача разрешений и инспекций по каждому из этапов строительства занимает время. В итоге застройщикам приходится продираться через массу бюрократических препон, и процесс строительства от начала планирования до сдачи объекта в строй занимает приличное время.
Также муниципалитеты обкладывают застройщиков налогами и поборами, обязывают их облагораживать окружающее пространство и проводить обновление прилегающей инфраструктуры. Все это поднимает стоимость строительства, и застройщикам приходится тщательно взвешивать, стоит ли заниматься тем или иным проектом.
В частности, за последний год прошла череда отмен проектов строительства кондоминиумов, в том числе тех, в которых уже были распроданы все квартиры – из-за бюрократических проволочек и роста стоимости строительства такие проекты стали убыточны для застройщиков, и они посчитали, что дешевле остановить проект и выплатить штрафы.
И хотя новое провинциальное правительство консерваторов принимает меры, чтобы снять бюрократические препоны, процесс этот сложный, и вряд ли в ближайшие годы ситуация кардинально улучшится. Поэтому дефицит жилья будет только нарастать. А раз дефицит будет сохраняться, то цены будут расти и дальше.
Достаточно ли в Торонто платежеспособного населения?
Очевидно, что дефицит жилья – это главный фактор роста цен. Однако если нет людей, которые будут платить за жилье, то никто его не будет покупать, и цены рано или поздно должны пойти вниз – по крайней мере, на рынке вторичного жилья. Поэтому встает вопрос, насколько много в Торонто людей, способных и готовых платить такие цены?
Так вот, таких людей очень много. Канада вообще одна из самых обеспеченных стран мира, и даже если не брать в расчет высокооплачиваемых специалистов, которых в Торонто очень много, и не брать в расчет иммигрантов с деньгами, которые также оседают в основном в Торонто, то даже своих местных жителей с накоплениями достаточно, чтобы поддерживать рост цен.
Среди местных жителей в старшем возрасте большой процент – не просто обеспеченные, а очень даже зажиточные люди. Многие помогают своим детям и внукам с покупкой недвижимости, и даже этого достаточно, чтобы поддерживать рост цен.
Но, как уже сказано выше, на рынок оказывают влияние и высокооплачиваемые специалисты. Им нужно где-то жить, и даже несмотря на то, что жилье дорожает, они из Торонто никуда не уедут, так как только здесь они смогут получать высокие зарплаты – которые, к слову, постоянно растут.
Более высокие цены на жилье означают, что выплачивать им за него придется дольше, жилплощадь будет меньше, и выплаты будут съедать более существенную часть их доходов. Но, тем не менее, это все им вполне по карману. Кроме того, недвижимость это все же инвестиции, поэтому ее продолжают покупать даже несмотря на то, что цены уже высокие – завтра они будут еще выше.
Наконец, обеспеченные иммигранты. Так как большую долю среди иммигрантов составляют обеспеченные люди, особенно из Китая, им цены в Торонто не кажутся высокими – наоборот, по сравнению с ценами в Гонконге или Шанхае цены в Торонто значительно ниже. Поэтому эта категория также активно покупает здесь недвижимость.
Выгодность инвестиций
С учетом того, что в Торонто недостаток жилья и ситуация с арендным жильем просто катастрофическая, его хронически не хватает, инвестиции в недвижимость продолжают оставаться крайне выгодными. Эта та причина, по которой на рынок недвижимости Торонто идет много инвестиционных денег из-за рубежа. Именно эта нехватка жилья и наличие платежеспособных покупателей движет цены в Торонто, и создает большой задел для их дальнейшего роста.
В подтверждение этого можно привести в пример города, с которыми Торонто сейчас оказался в одной компании – Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Париж, Лондон. Цены там уже давно очень высокие, тем не менее, они продолжают расти как минимум на уровне 5-10% в год, и процесс этот необратимый.
Нужно понимать, что это особенность всех крупных деловых мировых центров, где люди зарабатывают хорошие деньги и готовы платить больше за жилье. А Торонто входит в их число, поэтому тенденции здесь точно такие же.
Так что ответ на вопрос, а будут ли расти цены в Торонто, и стоит ли инвестировать в недвижимость в Торонто, однозначный: да, цены на недвижимость в Торонто еще имеют хороший задел для роста, а значит вкладываться в недвижимость имеет смысл.
Еще один фактор в пользу аргумента, что цены буду расти – это инфляция. Инфляция идет всегда, это неизбежный спутник экономики во времена роста. Однако случаются периоды, когда инфляция начинает разгоняться. Вот сейчас как раз такой период, это общемировой феномен. И в такие времена люди предпочитают инвестировать в недвижимость, как в наиболее надежный и ликвидный инструмент.
Географическая неоднородность цен
Наконец, стоит обратить внимание вот на что – когда речь идет о высоких ценах на недвижимость в Торонто, то имеется в виду в первую очередь его центральная часть (даунтаун). Однако Торонто огромный город, особенно если брать всю зону Большого Торонто. И чем дальше от центра, тем цены на недвижимость становятся ниже. Причем разница может быть очень существенная. И если последние лет десять все стремились перебраться в даунтаун, особенно молодежь, то сейчас вновь набирает силу тенденция селиться в пригородах.
Сейчас все больше специалистов начинают работать из дома, к тому же многие компании перебираются в пригороды, где все дешевле. Кроме того, в Большом Торонто идет активная реализация амбициозной программы по развитию общественного транспорта, включая увеличение числа веток и поездов на пригородных направлениях, развитие метро, которое тянется в пригороды, строительство выделенных скоростных линий для автобусов и т.д.
Все это делает проживание в пригородах более предпочтительным, особенно с учетом существенной разницы в ценах. И сейчас как раз очень удачный момент для покупки такой недвижимости, так как пригороды явно в ближайшие годы ожидает настоящий бум и рост цен.
Как видите, причин для того, чтобы быть уверенным в дальнейшем росте цен на недвижимость в Торонто, достаточно много. А значит и ответ на задаваемый вопрос – имеет ли смысл покупать сейчас недвижимость в Торонто – однозначный: да, имеет.
Елена РЯБИНИНА.
|
