КТО НАДУВАЕТ «ПУЗЫРИ»Швейцарский банк UBS представил новый индикатор оценки перегрева рынка недвижимости в 15 крупнейших финансовых центрах мира. По его данным, по сравнению с ситуацией за рубежом, цены в Женеве и Цюрихе остаются относительно стабильными. 4/11/2015
|
|
Небоскребы Гонконга
|
Эксперты финансового конгломерата давно держат руку на пульсе рынка недвижимости, ежеквартально публикуя информацию об индикаторе Swiss Real Estate Bubble Index. Термин «пузырь» означает, что активы в течение долгого времени были значительно переоценены. Насколько справедлива такая оценка, можно будет с точностью узнать лишь тогда, когда «пузырь» лопнет. А пока до кризиса дело не дошло, подобные индикаторы позволяют оценить риски участникам рынка и контролирующим органам.
По последним оценкам UBS, сообщает Nashagazeta.ch, швейцарский рынок находится в фазе «риска», однако до формирования пузыря дело пока не дошло. Тем не менее, стабильный спрос на жилье в совокупности с высокими ценами и дешевыми ипотечными кредитами в течение нескольких лет держат рынок в «подогретом» состоянии, вынуждая власти прибегать к некоторым мерам ограничительного характера.
Однако, судя по данным нового исследования UBS, в Швейцарии дела обстоят не так уж плохо. Куда более значителен риск формирования и разрыва пузыря в Лондоне и Гонконге, получивших в Global Real Estate Bubble Index 1,88 и 1,67 балла соответственно. «Рынок недвижимости находится в территории риска», – отмечают авторы исследования, обозревая ситуацию в Лондоне. «Коррекция цен кажется неизбежной», – говорится в комментариях к описанию рынка недвижимости Гонконга.
Отклонения от нормы наблюдаются в течение длительного времени в Сиднее (1,39), Ванкувере (1,35), Сан-Франциско (1,15) и Амстердаме (1,07), что свидетельствует о значительной переоценке местного жилья. Стоимость недвижимости также завышена в Женеве (0,91), Цюрихе (0,86), Париже (0,77) и Франкфурте (0,76) и в меньшей степени – в Токио (0,6) и Сингапуре (0,56), отмечают эксперты.
Довольно справедливые, с точки зрения исторической перспективы, цены на жилье установились в Нью-Йорке (0,19) и Бостоне (0,15). А владельцы недвижимости в Чикаго (– 0,7), напротив, могли бы выручить за нее намного больше при других обстоятельствах. Так, цены в этом городе пока на 31% ниже своих пиковых значений 2006 года.
«Коктейль из оптимистичных ожиданий, благоприятной экономической ситуации и притока иностранного капитала в последнее время привел к росту цен в некоторых городах. Гибкая монетарная политика не позволила стабилизироваться рынкам недвижимости и способствовала увеличению риска формирования местных пузырей», – объяснил Клаудио Сапутелли, возглавляющий отдел глобальной недвижимости при инвестиционной службе подразделения управления частным капиталом UBS.
Проведенный экспертами анализ «пузырей» дополняют данные о действующих в этих регионах соотношениях «цена-доход» и «цена-аренда». Первый показатель соответствует продолжительности работы (в годах) высококвалифицированного специалиста, необходимой, чтобы купить квартиру площадью 60 кв. м недалеко от центра города. Второй равен сумме арендных платежей, соответствующей стоимости покупки собственного жилья такого же размера.
В соотношении «цена-доход» бесспорным лидером оказался Гонконг, где нужно трудиться более 20 лет, чтобы накопить на квартиру. Следует отметить, что откладывать деньги или выплачивать банку ипотечный кредит в течение нескольких лет и даже десятилетий приходится жителям многих мегаполисов мира. Однако в данном случае речь идет о высококвалифицированных (и, следовательно, хорошо оплачиваемых) специалистах и довольно скромном метраже. Специалисты отмечают, что неоправданно высокие цены указывают на высокую зависимость от иностранного спроса.
У ближайших соперников Гонконга по этому критерию перспективы выглядят более радужно: жители Лондона, Парижа и Сингапура имеют шанс накопить на собственное гнездышко за 13-14 лет. В Женеве и Цюрихе, по данным UBS, можно улучшить свои жилищные условия уже через 6-7 лет, правда, при условии получения дохода высокого уровня.
В то же время финансовой столице Швейцарии нет равных по критерию «цена-аренда»: стоимость покупки квартиры для жителя Цюриха эквивалентна 37 годам ее аренды, что свидетельствует о высокой зависимости цен на недвижимость от низких ставок по кредитам, считают специалисты UBS. Впрочем, и жителям Ванкувера, Гонконга, Женевы, Сингапура, Парижа и Лондона покупка собственного жилья позволит сэкономить более 30 лет на его аренде.
Как бы то ни было, по совокупности признаков Женева и Цюрих оказались ближе к нижнему порогу вилки «переоцененная недвижимость», которой соответствует значение индикатора «пузыря» в промежутке от 0,5 до 1,5, отмечают специалисты UBS. За последние три года цены в городе Кальвина снизились на 5%, в то время как сельская местность немного подтянула свои показатели. Высокий уровень арендной платы и стабильные доходы способствовали снижению индикатора.
В Цюрихе, напротив, с момента окончания финансового кризиса цены увеличились на 30% – подобные темпы роста весьма заметны среди городов, ставших объектами исследования. Показатели арендной платы и доходов остались на прежнем уровне, что не мешает Цюриху лидировать в категории «цена-аренда».
Татьяна ГИРКО.
|
