Особенности независимой оценки квартир в МосквеВ период бурного роста цен на недвижимость в нашей стране, цены на квартиры в крупных городах, и особенно в Москве, росли опережающими темпами. Сейчас уровень цен на жилье в Москве примерно сравнялся с уровнем цен на жилье в развитых странах мира, и теперь квартира в Москве представляет собой значительную ценность. Учитывая высокую стоимость московских квартир, их независимая оценка в процессе подготовки и совершения сделок становится важной частью таких транзакций. 5/6/2012
|
|
Московский рынок недвижимости испытывает давление спроса покупателей со всей страны
|
Оценка квартир проводится в соответствие с общими правилами оценки недвижимости, изложение которых выходит за рамки настоящей статьи. Для желающих ознакомиться с различными современными методиками расчета рыночной стоимости недвижимого имущества, мы советуем посетить сайт оценочной компании «Старт-Альянс», оказывающей услуги по независимой оценке недвижимости в Москве. Здесь же мы хотели более подробно остановиться на тех особенностях, которые оценщик вынужден принимать во внимание при проведении оценки московских квартир.
Основная особенность Москвы как рынка недвижимости заключается в том, что московский рынок испытывает давление спроса покупателей со всей страны, которые стремятся переехать на постоянное место жительства в столицу. Это обусловлено историческими особенностями централизованного развития нашей страны и приводит к дефициту предложения жилья и, соответственно, росту цен. Заметим, что в такой ситуации основная мотивация покупателя, лежащая в основе покупки квартиры в Москве – это проживание, то есть удовлетворение собственной потребности в жилище. Инвестиционные покупки на рынке также присутствуют, но они не являются определяющим фактором при формировании цен на рынке.
Для оценщика правильное понимание этой ситуации очень важно, поскольку цены аренды квартир в таких условиях не отражают их истинной рыночной стоимости и проведение оценки квартиры в Москве с помощью доходного подхода, скорее всего, приведет к занижению величины рыночной стоимости. Зная эту особенность, опытные московские оценщики обычно отказываются от применения доходного подхода при оценке квартир, поскольку использование доходных методов скорее приведет к искажению результата оценки, нежели к его уточнению.
Еще одна особенность московских квартир – это ситуация с землей. Согласно букве закона, собственник квартиры имеет право на часть земельного участка, где расположен многоквартирный дом. Однако на практике такие права оформляются крайне редко. Как правило, владельцы квартир в жилых домах имеют свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, а право на часть земельного участка у них никак не оформлено. Ситуация усложняется еще и тем, что в Москве большинство земли принадлежит городу и сдается собственникам зданий в аренду. То есть получается, что жилье, находящее в собственности, стоит на арендованной земле.
В таких условиях оценщик сталкивается с трудностями при попытке провести оценку квартиры затратным подходом – ведь затратный подход подразумевает, в том числе, расчет стоимости земельного участка. В результате, в большинстве случаев оценщик вынужден отказываться от применения затратных методов при оценке квартиры из-за невозможности получить достоверные данные о земельном участке под жилым домом и доли собственника квартиры в правах на этот земельный участок.
При проведении оценки квартир в Москве оценщики вынуждены учитывать все эти факторы. В результате практикующие московские оценщики оценивают жилье только с позиций рыночного подхода, методом прямых сравнений. Этот способ оценки в условиях развитого рынка, каким является московский рынок недвижимости, дает исключительно точные и объективные результаты.
Подробнее с современными способами определения рыночной стоимости жилья можно ознакомиться на сайте Корпорации «ОЦЕНКА», оказывающей услуги по независимой оценке квартир в Москве.
PR
|
