ДОРОГОВИЗНА КАК ИНДИКАТОР РЫНКА

На фоне роста цен на канадскую недвижимость интересна статистика по дорогим объектам, которая гораздо более точно отражает текущую ситуацию, чем сектор самого дешевого жилья. Дело в том, что цены в Торонто быстрее всего росли и продолжают расти на самые дешевые квартиры в кондоминиумах. Во многом это объясняется тем, что они являются привлекательными как для инвесторов, так и для покупателей, которые приобретают свое первое жилье. То есть этот сектор наиболее сильно подвержен сиюминутным факторам.

19/5/2010

В Торонто уже сейчас начинает наблюдаться нехватка качественного жилья в элитном секторе

Если же говорить про отдельно стоящие дома, и тем более дома в более высокой ценовой нише, то здесь многие факторы, которые играют роль в секторе кондоминиумов нижнего ценового диапазона, теряют свою силу. Эту недвижимость покупают исключительно для себя, и с такой недвижимостью не расстаются даже в самые тяжелые времена – жить-то где-то надо. То есть здесь как бы исключены спекуляции, и именно по этой причине рост цен на такого рода недвижимость был в последний год хотя и высокий, но все же достаточно консервативным.

Особое место в этой когорте домов занимают дома верхнего ценового диапазона, которые относят к luxury homes. Обычно такие дома продаются достаточно долго, и то, что дом стоит год-полтора на рынке, мало кого удивляет – это штучный товар. Но и колебания цен на такие дома почти не наблюдается, это достаточно стабильный рынок, так как те, кто покупает такую собственность, покупает не на последние деньги, и их кризисы мало волнуют.

Так вот, ситуация последних месяцев складывается в этом секторе таким образом, что спрос растет, а с ним – и цены. Самое главное, если говорить про Большой Торонто, уже сейчас начинает наблюдаться нехватка качественного жилья в этом секторе. Причем рост цен и рост спроса на такого рода жилье наблюдается не только в Торонто – та же самая картина наблюдается по всей Канаде, причем в западных провинциях в гораздо более экстремальных формах. Ванкувер вообще бьет все мыслимые рекорды цен, оставляя Торонто далеко позади себя.

Стоит сказать про определение, что относится к luxury home. В Торонто это дома, цены на которые начинаются от $1,5 млн. Правда, мне трудно согласиться с таким определением, так как реально в черте муниципального Торонто эта цифра должна быть $2,5 млн, никак не меньше. Дело в том, что граница в $1,5 млн была проведена несколько лет назад, а за это время ценовой порог на все виды недвижимости поднялся, и поднялся достаточно сильно.

Определение luxury homes с ценой, начинающейся с полтора миллиона долларов, вполне подходит для пригородов Торонто, где за эти деньги можно реально приобрести большой представительный дом на большом участке земли. При этом в пригородах еще есть возможность (наличие для этого больших участков земли под строительство), где такие дома можно возвести. Но вот в черте муниципального Торонто цена даже в $2,5 млн является во многом предельной, если даже не сильно заниженной.

Как бы там ни было, статистика за последний квартал говорит о том, что в Торонто за этот период было продано 269 домов стоимостью выше $1,5 млн, что на 263% больше по сравнению с тем, что было продано год назад. Даже по сравнению с докризисным 2008 годом рост продаж такого рода домов составил 71%. И это очень важный сигнал.

Дело в том, что причиной такого резкого увеличения продаж домов стало не то, что стало больше продаваться домов категории luxury, а то, что на все виды недвижимости выросли цены, и в сектор собственности стоимостью выше $1,5 млн попали те дома, которые раньше стоили гораздо ниже. А это уже важный показатель – когда растут в цене дома, которые покупают не спекулянты, а в которые люди делают долгосрочные инвестиции, тщательно рассчитывая свои возможности, то это говорит только об одном – инфляция сделала свое дело, и речь мы ведем о новых реалиях в ценах.

В этой связи возникает простой вопрос: насколько могут подняться цены, где предел их роста (в цифрах)? Я думаю, что расти они могут еще очень долго, если будет наблюдаться инфляция. А она наблюдается, и инфляция достаточно сильная. Про какие-то пределы роста говорить не приходиться. Достаточно вспомнить, что те кондо, которые стоили в конце 90-х годов около ста тысяч долларов, сейчас имеют цену, превышающую первоначальную в 3-4 раза. То же самое касается большинства домов.

Поэтому, даже если цены на недвижимость в ближайшие 10 лет вырастут еще в 2-3, а то и в 4 раза, это по прошествии 10 лет никого уже удивлять не будет, к этому просто привыкнут. Это вообще очень интересный феномен – люди сначала не могут принять повышение цен, возмущаются и не хотят верить, что это надолго, потом привыкают, и по прошествии какого-то времени перестают это повышение замечать. То же самое сейчас происходит с ростом цен на недвижимость.

Причина, повторю еще раз, кроется в инфляции, то есть обесценивании денег. Достаточно сравнить цены на нефть год назад и сейчас – они выросли более чем в два раза. Причем, в отличие от докризисных повышений, нынешний коридор цен выглядит вполне жизненным, и просто отражает новые реалии. Но это как бы основной показатель.

Если же взглянуть на более мелкие, но жизненные вещи, то видно, что понемногу дорожает все. Та же Coca-Cola или Pepsi-Cola, двухлитровая бутылка которой стоила еще год назад $1,69, сейчас стоит $2,19. В ресторанах цены в среднем также подорожали на 15-20% по сравнению с тем, что было в прошлом году. Проезд в метро поднялся с $2,75 до $3, хотя еще совсем недавно это стоило $2,15. И так по многим позициям – незаметно идет удорожание. Даже минимальная часовая ставка зарплаты в Онтарио повышена с $9,50 до $10,25, растут зарплаты у многих категорий и без того хорошо оплачиваемых специалистов.

Все это называется инфляцией, и именно она является двигателем роста цен на недвижимость в Канаде. И до тех пор, пока инфляция будет высокой, вряд ли рост цен остановится. Несомненно, меры правительства по ужесточению выдачи ипотечного кредита, по увеличению Банком Канады ставок кредитования и прочие решения, которые идут на обуздание роста цен, сыграют свои роль. Но вряд ли они смогут их остановить.

В заключение еще раз о пузырях, которые якобы надуваются на рынке недвижимости Канады. Не думаю, что этот феномен имеет место быть. По крайней мере, на рынке Торонто про надувание пузыря говорить не приходится. Более того, по моему мнению, здесь присутствует еще очень большой задел для дальнейшего роста цен, так как недвижимость в нем значительно недооценена. С учетом того, что Торонто набирает все больший вес среди наиболее значимых городов мира, он продолжает оставаться очень привлекательным для инвестиций. По крайней мере, одной из основных причин роста цен на рынке недвижимости Торонто являются обильные вливания со стороны иностранных инвесторов, которые видят в рынке недвижимости Канады (и Торонто – в первую очередь), очень надежный и выгодный объект вложения.

Наконец, что успокаивает лично меня. Даже при самом негативном развитии событий, то есть когда рынок недвижимости вдруг охватит стагнация (хотя мне трудно представить, что должно случиться, чтобы это произошло), у правительства есть средства для его реанимации. Ужесточение кредитной политики, применяемое в настоящий момент для обуздания роста цен, дает правительству необходимый ресурс – достаточно снять вводимые ужесточения, и рынок вновь оживет.

Поэтому я слабо верю в пессимистически прогнозы, и думаю, что рост цен на недвижимость будет продолжаться и в обозримом будущем.

Читайте также материал по теме: ИНВЕСТОРЫ УДОРОЖАЛИ КАНАДУ

Елена РЯБИНИНА.
«Русский Торонто»

ЖИЗНЬ В РИТМЕ САЛЬСЫ Как колумбийцам удалось сохранить свое знаменитое умение радоваться жизни

В ЕВРОПУ – БЕЗ ВИЗ Что должны знать украинцы, чтобы успешно воспользоваться безвизовым режимом с ЕС

ВЫЖИТЬ В ЧУЖОЙ СТРАНЕ Часто незнание иностранных языков и непонимание местных обычаев приводят к недоразумениям