ЕВРОПА ПО ДОСТУПНЫМ ЦЕНАМЭта красивая страна в самом сердце Европы, славящаяся уникальной средневековой архитектурой, вот уже больше десяти лет привлекает наших туристов. А частным инвесторам, вкладывающим средства в жилье, даже предоставляет возможность обогатиться. Эксперты прогнозируют подорожание чешской недвижимости в ближайшие 3-5 лет. Если действовать с умом, то можно добиться доходности в 15-20%. 18/9/2008 
Говоря о Чехии, просто невозможно не сказать о Праге - одном из самых интересных городов не только Европы, но и мира. Центральная часть этого удивительного города - настоящий музей Средневековья под открытым небом. Ведь в Старом Городе еще сохранились узкие древние улочки, где не могли разъехаться два конных рыцаря. Прелестны и маленькие чешские городки, утопающие в цветах, с аккуратными домиками и обязательной ратушей на мощенной городской площади.
Тем, кто хочет быстрее преодолеть языковой барьер, стоит подумать об изучении чешского языка. Впрочем, «германистам» в Чехии тоже будет комфортно. Пожилые чехи неплохо говорят по-немецки - ведь когда-то Чехия была Богемией и входила в состав Австро-Венгрии, в Цислейтанию (немецкую часть империи Габсбургов). Соответственно, и промышленность в Чехии более развита, чем в соседней Словакии (до 1993 года существовало единое государство Чехословакия), и зарплаты повыше. Средняя зарплата в Праге ныне составляет примерно €1.200 ($1.800), а в Братиславе - €700 ($.1050).
Что можно купить
Рынок недвижимости Чехии очень разнообразен. Как сообщил руководитель отдела зарубежной недвижимости Центра недвижимости Bonus Михаил Бутенко, активно продаются небольшие квартиры 2+кк - две комнаты и кухонный угол (когда вдоль стены гостиной расположено все необходимое кухонное оборудование). Особенность такого жилья - приемлемая площадь при доступной стоимости и дальнейшей возможности сдачи в аренду. Цены начинаются от €1.800 за кв. м. ($2.700).
Нина Ботнару, представитель румынской компании «Оранджконстракшн», активно работающей на рынке чешской недвижимости отметила, что наиболее престижными районами столицы являются Прага-1, Прага-2 и Прага-6.
Цены в столице и провинции заметно различаются. Однокомнатная квартира в Праге может стоить $110-135 тыс., а в провинции - $30 тыс. Соответственно, двухкомнатная - $130-170 в столице и $30-40 тыс. за ее пределами. Трехкомнатная - от $140-150 тыс. в Праге, а в провинции - от $40 до 80 тыс.
В Чехии очень развито строительство коттеджей и других малоэтажных зданий. В Праге можно подобрать таунхаус, коттедж или виллу на любой вкус и кошелек и стать владельцем собственного дома в столице или в 5-10 километрах от нее при великолепной транспортной доступности. Причем некоторые клиенты приобретают нескольких десятков домов. По информации Нины Ботнару, пятикомнатный коттедж на окраине чешской столицы в 15 км от центра можно купить по цене от $200 тыс. За эти же деньги вполне реально построить новый дом площадью 100-150 кв. м, который сдадут «под ключ» через 3-5 месяцев.
Самый дешевый сельский дом со стандартным (в 6 соток) участком земли можно найти в Чехии за $30-55 тыс. В радиусе 30-50 км от Праги его стоимость вырастет уже до $40-80 тыс. Но ценится тут не столько сам дом, сколько земля, на которой он расположен. Чаще всего старый дом сносят и на его месте строят новый. Реальные затраты на строительство двухэтажного особняка общей площадью около 200 кв. м при посильном участии в процессе самого застройщика могут составить около $20 тыс. Рыночная стоимость такого дома около $60 тыс. В случае необходимости его легко продать. Цены на земельные участки под жилую застройку изменяются от $2.000 за сотку в провинции, до $11.000 в Праге.
Одним из главных преимуществ покупки недвижимости в Чехии считается отсутствие налога на новую недвижимость. При продаже жилья выплачивается 5-процентный налог, но им облагают исключительно продавца.
Западные инвесторы задают тон
Предпочтения инвесторов определяют, прежде всего, цели, с которыми жилье приобретают. «Скажем, если в приоритете стоят курортные города, такие как Либерец, Франтишковы Лазне, Марианске Лазне, Теплице и пр., то выбирать приходится из квартир, расположенных, прежде всего, в старых домах в центре города, поскольку в настоящее время очень мало новостроек в центральных районах этих городов, - говорит Михаил Бутенко. - В Праге также мало интересных проектов в центре города и продают их очень быстро».
Как рассказала глава аналитического отдела агентства «Кoтовски-Млын» Гражина Мищикова, активно на рынке пражской недвижимости ведут себя баварские немцы. Мюнхен - столицу земли Бавария - по праву считают самым дорогим городом «бундесреспублики». Дорога там не только недвижимость, но и вещи, и продукты. Поэтому, как только рухнул «железный занавес», мюнхенцы повадились в Прагу за покупками, а потом стали присматриваться и к недвижимости. И нашли ее очень привлекательной.
В ближайшие пять лет чешские метры будут расти
По мнению Михаила Бутенко, среди ключевых факторов, определяющих инвестиционную привлекательность чешской недвижимости, стоит отметить членство в Евросоюзе и Шенгенской зоне, высокие темпы экономического роста, низкий уровень инфляции, доступность ипотечных кредитов, высокое качество строительства. Благодаря этим показателям Чешская Республика входит в десятку самых инвестиционно привлекательных стран мира в рейтинге журнала Forbеs. Наконец, немаловажное значение имеет стабильность региона.
Как уточняет Нина Ботнару, в Праге не только растут цены на жилье, но и формируется рынок недвижимости класса «люкс». Мировой кредитный кризис привел к снижению числа покупателей жилья эконом-класса и увеличению заинтересованности в роскошной недвижимости. Цены на жилье в Праге за последний год поднялись на 9,5%, тогда как в люксовом сегменте - на все 11%.
Наши учатся на ходу
Активно включаются в инвестиционный процесс и граждане бывшего Союза. В Центре недвижимости Bonus констатируют, что все больше клиентов этой компании из простых покупателей превращаются в инвесторов: стараются войти на ранней стадии проекта, обеспечив себе доход уже за счет капитализации проекта в процессе строительства, принимают во внимание усиление местной валюты по отношению к евро и доллару, передают недвижимость в управление, получая доход от сдачи в аренду и в последствии перепродают, фиксируя прибыль.
По наблюдениям Нины Ботнару, многие соотечественники предпочитают покупать в Чехии землю и самостоятельно возводить дома. При постоянном росте цен так получается гораздо экономнее, чем приобретать готовый дом, в стоимость которого включена 25-30-процентная прибыль застройщика. Недвижимость высшего класса берут как для жилья, так и в качестве выгодного капиталовложения.
«Насколько вкладывать в недвижимость выгодно - определяет вид недвижимости и инвестиционная стратегия покупателя, - говорит Михаил Бутенко. - В среднем мы способны обеспечить клиентам доходность их инвестиций в 15-20% в год».
А как же кризис?
Между тем европейские рынки, особенно страны Западной Европы, переживают стагнацию и даже падение цен. Как это скажется на чешской недвижимости?
«На любом рынке можно зарабатывать деньги, это лишь вопрос компетентности, - считает Михаил Бутенко. - Профессионалы смогут обеспечить солидный доход на любом рынке. Например, в настоящее время снизился темп продаж новостроек в ценовом сегменте до €1.800 за кв. м. И тому есть несколько причин: сезонность (летом темп продаж традиционно снижается); повышение ипотечных ставок; ужесточение требований банков к кредиторам; большое предложение на рынке именно в данном сегменте. Но мы убеждены, что тенденция переменится, и цены снова начнут расти».
Экономика Чехии продолжает расти рекордными темпами, зарплаты повышают, увеличивается покупательная способность населения, чешский Центробанк снизил базовые процентные ставки, что уже проявилось на ставках ипотек, которые также начали снижаться. Кроме того, осенью возрастает активность покупателей, и большинство банков выйдет на рынок с осенними акциями по ипотекам.
«В более высоком ценовом сегменте (от €2.900 за кв.м.) квартиры раскупают очень быстро, - подчеркивает эксперт. - Там главным фактором является не цена, а месторасположение, и таких проектов всегда мало. Поэтому они всегда ликвидны, даже если общая ситуация на рынке будет демонстрировать тенденцию к снижению цен».
О чешской ипотеке
Иностранцы могут оформить ипотеку исключительно на юридическое лицо. Дополнительные расходы, связанные с этим, по данным Центра недвижимости Bonus, не превышают €2.000, к тому же наличие фирмы в Чехии упрощает получение виз и в дальнейшем является плюсом при подаче прошения о предоставлении вида на жительство.
Процентная ставка по ипотечным кредитам колеблется в рамках от 4,8 до 6%, срок кредита - до 30 лет. Михаил Бутенко утверждает, что случаев отказа в ипотечном кредите практически нет, несмотря на то, что наши люди и сейчас еще предпочитают наличные средства банковским накоплениям.
Однако, как предостерегает Нина Ботнару, в последнее время чешские банки несколько ужесточили требования к юридическим лицам. Прежде, в качестве гарантии, достаточно было представить заключенные контракты, подтверждающие наличие в будущем необходимой прибыли. Но после ужесточения борьбы с терроризмом и отмыванием денег, Нацбанк Чехии (по требованию руководства ЕС) обязал банки проверять финансовую историю фирм, получающих кредит. Надо быть готовым к такой ситуации.
Как выяснилось, покупать чешскую недвижимость приятно и выгодно. Приятно - потому что отсюда, из географического центра Европы, рукой подать до Германии, Австрии, Франции; потому что здесь хорошая экология, климат, оздоровительные курорты. А выгодно, потому что здесь ниже налоги на недвижимость, небольшие расходы на коммунальное обслуживание и есть уверенность, что через несколько лет ваша недвижимость существенно вырастет в цене.
Сергей ШУМАКОВ.
Metrinfo.Ru
|
