ИНВЕСТОРЫ ПЕРЕШЛИ ГРАНИЦЫС увеличением спроса на зарубежную недвижимость меняется его структура – растет доля желающих не просто сберечь вывезенные из страны средства, но получить от инвестиций максимальную отдачу. Если верить статистическим данным, спрос на недвижимость за рубежом в 2007 году вырос по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. 22/4/2008 
Как отмечает «Эксперт», спрос заметно растет уже три года, но до прошлого года это происходило не столь быстро. Например, в 2006 году он увеличился на 60% по отношению к 2005 году. Специалисты полагают, что в 2008 году тенденция не изменится. Главная причина активизации спроса – рост благосостояния отдельных категорий наших граждан. Он вынуждает их искать места, куда можно вложить избыток средств так, чтобы они приносили доход или, по крайней мере, не обесценивались. Недвижимость за рубежом представляется в этом смысле вполне надежной сферой.
Азиатские приоритеты
По данным американской исследовательской компании Global Property Guide, в 2007 году американский рынок недвижимости рухнул, европейский – затормозился, зато стал развиваться Азиатско-Тихоокеанский регион.
На мировом рынке по росту цен на недвижимость в лидеры вышла Болгария – 30,6% (с учетом инфляции – 15,4% за десять месяцев 2007 года по отношению к аналогичному периоду 2006 года). Следом идет Шанхай, где рынок сильно разогрет и, несмотря на усилия правительства охладить его, показал рост цен в 27,85% за десять месяцев 2007 года. На третьем месте Сингапур, который при этом признан наиболее привлекательным для инвестиционных вложений: при росте цен на 27,6% инфляция там составила всего 2,66%. Более чем на 10% выросли цены на Филиппинах, в Колумбии, Южной Африке и Гонконге. Однако с учетом инфляции показатели будут ниже.
В Европе недвижимость в большинстве стран мало росла в цене, а в Ирландии цены даже упали. Это случилось впервые за последние 15 лет: эксперты отметили, что здесь наблюдался самый длительный период подъема цен на недвижимость среди развитых стран.
Латвия заняла 12 место (10,22%). Эстония и Литва – четвертое (23,38%) и пятое (13,64%) соответственно. Однако с учетом инфляции картина и у них выглядит менее радужно: например, для рынка недвижимости Латвии реальный прирост цен оказался отрицательным (–1,02%, 29 место в общем рейтинге).
Выбор места пребывания
Риелторы утверждают, что англичане и ирландцы, как правило, первыми «открывают» новые страны, где выгодно инвестировать в недвижимость. И это стало определенным сигналом для инвесторов со всего света. Разогрев рынок, они на пике спроса продают недвижимость и перебираются в другую страну. Британский специализированный интернет-портал Homesgofast.com по результатам опроса в январе 2008 года определил, какие страны пользуются наибольшей популярностью у британцев для инвестиций в недвижимость. На первом месте оказался Дубай, где нет налогов на недвижимость и на доходы от нее. Затем следуют Бразилия и Египет – из-за видовых квартир на берегу моря. Несмотря на плачевное состояние американского рынка, у британцев есть интерес к штатам Флорида и Нью-Йорк. На пятой позиции – Турция, что обусловлено потенциалом рынка недвижимости и мощным туристическим потоком.
А вот у россиян ориентиры не всегда соответствуют британским. Согласно статистике (учитывает только сделки через российские агентства), у граждан России большим спросом пользуются Болгария (23%), Черногория (17%) и Испания (16%). Но далеко не все сделки с зарубежной недвижимостью происходят с участием российских риелторских фирм. Нередко россияне, пояснила Марина Васильева, руководитель департамента зарубежной недвижимости агентства «Адвекс Недвижимость», едут в страну и покупают недвижимость через местное агентство или у застройщика. По ее мнению, примерно на втором месте по спросу в действительности может оказаться Кипр. Также, по данным международных экспертов, примерно половина покупателей недвижимости в Эмиратах – российские граждане, а в сегменте элитной недвижимости стоимостью от $1 млн – вовсе 70%.
В Шенген, в Шенген!
По-прежнему пользуются спросом дома, расположенные на берегах теплых морей, в курортных местах; растет спрос на инвестиционные покупки, появился спрос на экзотические страны. По словам Марины Васильевой, в сегменте недвижимости для отдыха на море по-прежнему предпочтительна Болгария и Испания, но спрашивают также дома на юге Франции и в Италии. При этом в Болгарии основной массе покупателей интересны объекты стоимостью до €300 тыс. Васильева отмечает невысокий спрос на турецкие «дачи»: «Зачем покупать, когда можно недорого съездить отдохнуть? Кроме того, в Турции не слишком спокойно: военные действия на границе с Ираком, база НАТО и т. д.».
Вызывают интерес покупателей, отмечает специалист по зарубежной недвижимости компании Belle Fleur Алексей Павлов, и квартиры на побережье, которые можно выгодно сдать в аренду (Испания, Португалия, Франция, Италия) или в будущем получить прирост стоимости (Черногория, Болгария, Турция). Сегодня в Болгарии предлагают самые дешевые объекты. «Однако цена растет на несколько тысяч практически каждые два месяца, – говорит эксперт. – За €30 тыс., как два года назад, недвижимость на побережье уже не купить».
Интерес к Черногории, говорят риелторы, ограничен размерами страны. По мнению Алексея Павлова, рост спроса здесь уже сегодня невысок из-за отсутствия доступных кредитов и высокой цены. Менеджер компании Interestate Марина Дацкевич также отмечает высокую среднюю цену черногорской недвижимости – €5 тыс. за м2 – и полагает, что покупатели через два-три года схлынут.
Кроме курортной недвижимости все активнее интересуются квартирами и домами в Европе. По мнению руководителя коммерческого отдела агентства недвижимости «Союз» Шамиля Музафарова, наибольший интерес в этом сегменте вызывают страны, где экономика более или менее стабильна и власти гарантируют право собственности на недвижимость. В частности, постоянный экономический рост сегодня демонстрируют Венгрия и Австрия, но самой экономически устойчивой страной считается Германия.
Кроме того, Марина Васильева включает в перечень интересных европейских стран Чехию, Финляндию и Швейцарию. Петербуржцами скуплено большинство объектов в Финляндии у границы с Россией. Теперь, по словам Васильевой, их покупательский интерес смещается все дальше от границы, к югу от Хельсинки. «Приезжать в Финляндию на автомобиле владельцы тамошней недвижимости теперь не хотят, поскольку на границе часты пробки и очереди, – поясняет она. – Предпочитают летать самолетом, а это дает возможность покупать недвижимость не только близко к границе». Тем не менее, главная причина – не комфортный отдых в соседней Финляндии, а беспрепятственный въезд в Шенгенскую зону.
Третье направление – недвижимость экзотических для наших сограждан стран – пока только развивается. По словам руководителя направления зарубежной недвижимости агентства правовой информации Екатерины Беловой, «экзотические страны, например в Азии, стали более интересны покупателям, спрос на них растет». Из таких государств риелторы выделили Панаму. По мнению Павлова, «доступные кредиты и динамично растущая экономика делают приобретение квартиры в Панаме выгодным вложением денег». Шамиль Музафаров утверждает, что в Панаме также выгодно приобретать коммерческие объекты, в частности туристической инфраструктуры. В зимнее время, отмечает Музафаров, в Панаме любят отдыхать канадские и американские туристы, которые также обеспечивают рост цен на панамскую недвижимость. Марина Дацкевич говорит, что растет спрос на Эмираты, а вместе с ним – цены: каждые два месяца они увеличиваются примерно на 30%.
Нежилые предпочтения
«Жилая недвижимость, безусловно, лидирует по спросу, – утверждает Екатерина Белова. – Бюджет покупки в основном до €100 тыс. за квартиру и до €300 тыс. за дом либо виллу». Кроме того, в сегменте жилой недвижимости наблюдается значительный крен спроса в сторону первичного рынка. «Вторичные объекты мало спрашивают. И даже если клиент приходит с целью купить объект вторичного рынка, часто покупает новое жилье. С точки зрения окупаемости первичный рынок лучше, потому что нет проблем с историей объекта и можно сдать его в аренду через управляющую компанию, которую создает сам застройщик», – поясняет Марина Васильева.
Нежилые объекты пока покупают нечасто, говорят риелторы. Однако повышение интереса к инвестиционным покупкам неизбежно приведет к росту спроса на коммерческие объекты. «Инвесторов интересует вложение средств не только в жилую недвижимость для отдыха или получения дохода от аренды, но также инвестиции в нежилой фонд для развития собственного бизнеса или сдачи объекта в аренду, что приносит большую прибыль, – утверждает Екатерина Белова. – Сейчас очень четко прослеживаются вложения в новые рынки, где еще нет большого потребительского спроса. Это связано с надеждами на их дальнейшее развитие и, как следствие, повышение инвестиционной привлекательности».
По словам Шамиля Музафарова, нежилой недвижимостью сегодня больше интересуются те, кто уже владеет жилыми объектами за границей. При этом он отмечает интерес к индустриальной недвижимости: «Основные деньги идут в промышленную, а не в жилую недвижимость. Инвестиции в строительство, например, коттеджного поселка – более рискованное предприятие, потому что многие европейцы предпочитают жить в домах, выполненных по индивидуальному проекту. Стандартный коттеджный поселок такой возможности не дает, поэтому продать строящиеся дома бывает трудно». Кроме того, по мнению Музафарова, в пользу нежилых объектов говорит более высокая доходность по сравнению с жилой недвижимостью.
Марина Дацкевич утверждает, что трудно выделить лидирующий сегмент, интересующий покупателей нежилых объектов: слишком разнообразны вкусы и пристрастия. В заявках встречаются и склады, и лесопилки, и земельные участки под строительство, не говоря уже об объектах туристической инфраструктуры.
В ответ на ваш запрос…
Спрос на рынке зарубежной недвижимости не всегда адекватен предложению. Для того чтобы торговать объектами в чужой стране, агентства заключают договоры с местными риелторскими фирмами или с застройщиками. Причем нередко поиск подходящего партнера оказывается сложным делом. Таким образом, зачастую агентства могут предложить покупателю лишь те объекты, которые им буквально навязывают иностранные партнеры. Как правило, предлагают то, что хотят продать, говорит Марина Васильева. При этом в секторе коммерческой недвижимости нередко встречается готовый бизнес – и непременно по максимальной цене. По словам Марины Дацкевич, для того чтобы агентство шло за спросом, а не диктовало покупателю, необходимо иметь множество партнеров, причем в большом количестве стран.
Как отмечают эксперты, появились объекты, которые перепродают уже наши соотечественники. Например, в Болгарии и Черногории выставляется недвижимость, купленная два-три года назад. По словам Дацкевич, есть предложения от граждан по перепродаже квартир в строящихся дубайских небоскребах. На этом можно заработать еще до сдачи объекта, поскольку стройка длится долго. Соотечественники, которые выставили на продажу квартиры в Дубае, успели заработать до 50% годовых.
А вы не были на Таити?
Британскую точку зрения на перспективы мирового рынка недвижимости в 2008 году опубликовал Daily Telegraph. По мнению британских специалистов, среди наиболее инвестиционно привлекательных столиц мира – Рига, Таллин, Вильнюс, Бухарест, Братислава, Прага, Будапешт, Дублин и Лондон. Минимальная доходность в этих городах может составить 67% годовых.
Global Property Guide, проанализировав ситуацию на мировом рынке недвижимости, выдала рекомендации по наиболее привлекательным в инвестиционном смысле странам. В частности, американские аналитики не советуют в 2008 году приобретать недвижимость в большинстве стран Европы, поскольку рынок там сегодня переоценен.
По данным американцев, недвижимость стран Балтии выросла в цене на волне экономического подъема, однако доходность объектов упала. Правильно оценены, по их мнению, некоторые районы Восточной Европы: несмотря на то, что бум на рынке недвижимости там длился долго, он еще не завершен. Это делает интересной покупку объектов в Софии, Братиславе, Бухаресте, Будапеште. Например, София сумела сохранить инвестиционную привлекательность, несмотря на растущий интерес инвесторов к горнолыжным курортам Болгарии. Будапешт хвалят за спокойную ситуацию на рынке. Братислава по-прежнему считается недооцененной, как и другие части Словакии. Также недооценены и потому пригодны для инвестирования, по мнению аналитиков, многие европейские морские курорты, в частности Греции и Турции.
Хорошую отдачу могут предложить «вновь открытые» Абу-Даби и Оман. Не возбраняется инвестировать в Иордан, пока низки цены в Аммане. Перспективным считается Египет: высокая доходность, низкие цены. Но инвесторов отпугивает непопулярность этого депрессивного региона. Вместе с тем американские аналитики не советуют инвестировать в Дубай с его непонятными сроками завершения строительства, по крайней мере, отдельных объектов, а также в Южную Африку, где ожидается передел рынка после выборов 2009 года и цикличное охлаждение после пятилетнего роста.
Несмотря на рост цен в 2007 году, азиатский регион продолжает считаться перспективным, поскольку рынок все еще недооценен. Интересным представляется Китай, однако он закрыт для многих инвесторов: здесь не жалуют нерезидентов (за исключением девелоперов). Пик роста цен на недвижимость ожидается после шанхайской Олимпиады. Сегодня доходность от инвестиций в шанхайскую недвижимость оценивается в 8% годовых. Цены будут расти и в Австралии, а вот рынок Новой Зеландии собирается отдыхать.
Из-за торможения основных отраслей экономики США сегодня оказались переоцененными многие страны Карибского бассейна. Средняя цена 1 м2 жилья на Карибах достигла $4 тыс. Лучшую доходность демонстрируют страны, где экономика растет: Аргентина, Уругвай, Колумбия. С точки зрения сроков окупаемости с помощью аренды наиболее интересным признан остров Таити (7 лет). Второе по привлекательности место – Кишинев, столица Молдавии. Замыкает тройку лидеров столица Индонезии Джакарта. На постсоветском пространстве за Кишиневом следует Киев. Наименее вероятно отбить вложения в Монако (доходность 2,43% годовых) и Сингапуре (2,8% годовых) – для этого потребуется лет 40.
Все пойдет в рост
По мнению риелторов, относительно спроса на зарубежную недвижимость ситуация в 2008 году не изменится. «Спрос, несомненно, увеличится, вместе с ним возрастет и стоимость зарубежной недвижимости», – полагает Алексей Павлов. «Однозначно могу сказать, что спрос на зарубежную недвижимость будет расти, – говорит Екатерина Белова. – Но предполагается некоторая нестабильность как цен на недвижимость, так и спроса. Полагаю, что кризис США наложит свой отпечаток на рынки недвижимости».
Шамиль Музафаров уверен, что увеличится спрос на коммерческую недвижимость: «Будут покупать индустриальные объекты, объекты логистики, землю промышленного назначения под самостоятельное строительство».
Елена ЗУБОВА.
|
