Инвесторы переключаются на КанадуКанадский рынок недвижимости – на подъеме, причем в цене растет и дорогое жилье, и весьма скромное. Что говорит о диапазоне покупателей – от очень богатых людей до приобретающих крышу над головой едва ли не на последние деньги. Канада – своеобразная страна, в том смысле, что места в ней много, а людей негусто. Значит, как отмечает Metrinfo.Ru, есть где строить, и есть куда ехать. И слухи о суровости канадского климата сильно преувеличены. 21/3/2008 
Торонто: элитное жилье дорожает
Торонто - столица крупнейшей канадской провинции Онтарио. По словам торгового представителя компании Remax Unique Inc. Николая Конкина, Торонто, как и вся провинция Онтарио, уже 11 лет подряд испытывает строительный и покупательский бум. По его оценкам, рост стоимости объектов недвижимости за прошедший год составил 10-15% в зависимости от сегмента, наибольший рост отмечается в сегменте супердорогой и элитной недвижимости. Если в Лондоне, по словам директора агентства 1st Property Investment Энди Смита, цены на недвижимость стагнируют именно в элитных районах, то в Торонто и других городах провинции Онтарио именно элитка переживает наибольший приток инвестиций.
Американский ипотечный кризис, последствия которого аукнулись уже и в Европе, чудесным образом пока щадит северного соседа Соединенных Штатов. Более того, ни происходящее в настоящее время свертывание промышленного производства, ни увеличение с января 2008 года налога на покупку недвижимости, не отражается на количестве покупателей. Увеличение налога было задумано мэром Торонто Дэвидом Миллером для того, чтобы приостановить рост цен. Однако юрисдикция мэрии не распространяется на города-спутники, и часть инвестиционных потоков хлынула в пригороды - в Richmond Hill, Markham, Mississauga, Vaughan, Brampton и Whitby.
В чем же причина роста? Американский, а за ним и европейский инвестор, видя бесперспективность вложений в недвижимость на территории США, начал искать альтернативные рынки. Одним из таких рынков и оказалась Канада. В Онтарио не выдавались дешевые бесконтрольные ипотечные кредиты – здесь этого просто не позволяют местные законы и правила. Поэтому падения цен на недвижимость в Онтарио не прогнозируется.
Особенность нынешнего момента - покупатель переключился с домов на квартиры. Традиционно в Онтарио в качестве жилья доминировал отдельно стоящий дом. Квартиры же не столько покупали, сколько арендовали. Однако теперь отчетливо вырисовывается тенденция делить строящиеся небоскребы на кондоминиумы и распродавать их по частям. В 2007 году в Торонто было продано 33,3 тыс. квартир, а в этом году, возможно, продадут 41,6 тыс. квартир.
Квебек: иммигранты не дадут ценам упасть
Франкоязычная провинция Квебек - промышленная территория, которая в основном производит продукцию «на экспорт» - в Америку. Сейчас канадские экспортеры испытывают трудности из-за снижения покупательной способности американцев и падения курса американского доллара. Результат этого явления довольно плачевный. В промышленной отрасли экономики идет сокращение производства и массовые увольнения, что увеличивает число тех, кто не может платить ипотечные взносы за свои дома.
Тем не менее, по словам Светланы Щетининой из монреальского агентства Immobilier & Hypothcaire, за последние 15 лет цены на недвижимость в Квебеке выросли в 2,3 раза, а рост цен за 2007 год составил 9,2%. Эксперты полагают, что спрос на жилье поддерживается за счет иммигрантов, «понаехавших» в Квебек со всех концов необъятной Украины. Именно они, продав квартиру в Житомире или Бердичеве, вносят деньги в поселенческий фонд, оплачивают въездную пошлину, которая, кстати говоря, в Квебеке одна из самых низких в Канаде, остатки суммы используют на то, чтобы внести первоначальный взнос и взять квартиру в ипотеку.
Благо, условия ипотечного кредитования достаточно приемлемые: при первоначальном взносе 10-15% от всей стоимости покупки банковский процент обычно составляет примерно 3,5-5,2%. В Канаде считается, что нельзя тратить на ипотеку больше 30% своих доходов, но иммигранты с удовольствием превышают эту планку, лишь бы не превратиться в вечных арендаторов. Но банки, как правило, назначают иммигранту, не имеющему кредитной истории, гораздо больший процент и размер первоначального взноса.
По наблюдениям Светланы Щетининой, количество приехавших из Украины увеличилось именно с момента Оранжевой революции. Украинцы и выходцы из других стран СНГ и принесли в Канаду моду на покупку квартир, а не домов, ведь квартиры все-таки дешевле. Если односемейный дом с общей площадью от 200 м2 и участком от 400 м2 стоит от 170 тыс. канадских долларов (CAD), то односпальная квартира в многоэтажном доме площадью от 60 м2 стоит от 120 тыс. По украинским меркам это вполне привычная двушка, и в нее с радостью заселяется семья из четырех человек.
Что касается расходов владельцев жилья, то в Монреале они составляют в среднем $140 (канадский доллар примерно равен американскому, колебания курса составляют 1-2%). В эту сумму включены и коммунальные платежи и налоги.
Ипотечные же взносы при стоимости жилища в 200 тыс. канадских долларов составляют примерно $1.400. Арендная плата за такую квартиру составляет примерно $1.500, включая коммунальные расходы.
Однако официальные данные не согласуются с мнением Светланы Щетининой. На первом месте по числу иммигрантов прочно стоят китайцы, на втором – хиндустанцы, а вот за третье украинцы сейчас с переменным успехом борются с албанцами. Такой поток иммигрантов и обеспечивает спрос на недвижимость в Квебеке.
Британская Колумбия: нефтяное благосостояние
Теперь перенесемся с Атлантического побережья на Тихоокеанское. Чьей нефтью питается Америка? Вы думаете, что аравийской? Нет, Саудовская Аравия лишь третий по важности поставщик. На втором месте находится Мексика, а первое занимает Канада. Именно она поставляет в США 2,3 млн баррелей в день, обеспечивая 11,5% американских потребностей.
Нефтяные запасы Канады сосредоточены в основном в западной части страны – в Альберте и в Британской Колумбии. Туда и хлынула волна шальных нефтедолларов в 2003 году. Этот поток, увеличивающийся год от года на протяжении последних пяти лет, с одной стороны, поднял курс канадского доллара, с другой, поднял и продолжает поднимать цены на все, включая, естественно, и недвижимость.
Что же касается цен, то Британская Колумбия держит первенство по ценам на недвижимость. Сегодня здесь средняя цена типичного жилья составляет $500.000. И дело не только в нефти: в Ванкувере в 2010 году пройдут зимние Олимпийские игры, а это, как известно по сочинскому примеру, отнюдь не способствует снижению спроса.
Однако, несмотря на продолжающийся рост цен, аналитики из соседнего американского Сиэтла не рекомендуют своим клиентам инвестировать средства в ванкуверскую недвижимость. Так, Роберт Б. Стивенсон, управляющий партнер компании S & B, считает, что цены на недвижимость в Британской Колумбии явно дутые. Они подогреты притоком нефтедолларов и спекулятивными манипуляциями местных риелторов. Как только в 2009 году упадут цены на нефть, реальные доходы ванкуверцев неизбежно снизятся, и, пытаясь сбросить с себя ставшее непосильным бремя ипотеки, они массовом порядке выставят свои дома на продажу. Тогда-то стоимость недвижимости пойдет резко вниз, а те недальновидные инвесторы, которые позарились сейчас на быстро растущие цены, в итоге окажутся в минусе. (Правда, нам не очень понятно, на чем Стивенсон построил свой прогноз - нефть никуда падать не собирается, наоборот, она бьет ценовые рекорды.)
Впрочем, даже от такого развития событий может выиграть другая канадская провинция – Квебек. Ведь с падением цен на нефть упадет и канадский доллар, а это оживит экспорт и вернет промышленным провинциям прежнюю инвестиционную привлекательность.
Прикидывая, стоит ли покупать жилье в Канаде, имейте в виду те три причины сегодняшнего роста цен, которые назвали аналитики. Первая - инвесторы, напуганные кризисом, покидают Америку и Европу и перебираются сюда. Стоит задуматься о том, что кризис все-таки не вечен и когда-нибудь он закончится. Куда направится инвестор? Вторая причина - Канада остается излюбленной страной для иммигрантов из Восточной Европы и стран СНГ. И, вероятно, конца этому процессу не предвидится. Наконец, третья причина - давление нефтяных денег на недвижимость. Цены на нефть падать не должны, но даже если на нефтяном рынке начнутся какие-то негативные процессы, то канадская промышленность от этого не проиграет. Сергей ШУМАКОВ.
Metrinfo.Ru
|
