Израильская недвижимостьДолгое время Израиль славился низкими ценами на жилье. И не только низкими, но и практически не растущими - в период с 1995 года по наши дни цены на недвижимость в Израиле либо стояли на месте, либо даже несколько снижались. Впрочем, как отмечает Metrinfo.Ru, так продолжаться вечно не должно - покупательский спрос в этой стране увеличивается. Если измерять стоимость жилья в национальной валюте - шекелях - рост составил около 10%. Причем немалый вклад в дело процветания израильской недвижимости делают наши бывшие соотечественники. 22/2/2008
|
|
Немалый вклад в дело процветания израильской недвижимости делают наши бывшие соотечественники
|
По данным федерации подрядчиков и центрального бюро статистики, предоставленных администрацией портала Domik.israelinfo.ru, количество новых квартир, проданных в 2007 году, увеличилось на 4,3%. Если в 2006 году их было 13.291, то в 2007 году продано 13.866 квартир. Всего количество сделок в 2007 году увеличилось на 6,8% и составило порядка 93 тыс. квартир.
Генеральный директор Института «Геокартография» (при главном управлении статистики Израиля) доктор Рина Дгани, отмечает, что, несмотря на увеличение сделок по недвижимости, количество продаж новых квартир увеличилось ненамного – всего на 3%. Активно заключали сделки на вторичном рынке, – по мнению экспертов, это вызвано тем, что цены на вторичное жилье меньше на 10%, чем на новые квартиры.
Прежде чем приступить к обзору израильской недвижимости, сделаем пояснение. Двухкомнатные, а тем более однокомнатные квартиры в Израиле в нашем понимании встречаются довольно редко. Обычно самое маленькое жилье - это 2,5-комнатная квартира. Половиной комнаты считается пинат-охоль - что-то наподобие столовой. Она же играет и роль прихожей.
В двухкомнатных квартирах из входной двери вы попадаете сразу в зал, называемый здесь словом «салон». Кухня как отдельная комната тоже в большинстве случаев отсутствует, и наши бывшие соотечественники самостоятельно ставят перегородки, чтобы сделать ее отдельной.
В Тель-Авиве можно встретить и квартиры, состоящие вообще из одной единственной комнаты - ни кухни, ни коридора, ни пинат-охоля. Но такое жилье мало кто покупает. Наиболее популярны квартиры из 4-5 комнат.
Эйлат: вложения в курорт
На Красном море Израилю принадлежит 12-километровый участок береговой линии. Там находится самый южный населенный пункт страны - 55-тысячный курортный город Эйлат. По израильским понятиям, Эйлат сильно удален от других городов. Ближайший крупный населенный пункт - Беэр-Шева - находится в 240 км от Эйлата.
Эйлатская недвижимость считается в Израиле самой дорогой - израильтяне сравнивают его с российским Сочи. Как сообщила нам совладелица агентства недвижимости «Лернер» Елена Лернер, цены на квадратный метр в Эйлате следующие: новые квартиры от застройщика - $1.500-1.800, квартиры на вторичном рынке - $1.200–1.600, коттеджи - $1.400-2.200, виллы - $2.000-6.000, пентхаусы - $2.500-5.000. Так, например, 6-комнатный трехэтажный эйлатский коттедж площадью 220 м2 стоит $320 тыс. Вилла из семи комнат (450 м2) потянет на полмиллиона долларов. А 4-комнатная квартира площадью 130 м2 с двумя туалетами, ванной и двумя душевыми обойдется в $140 тыс.
Вложения в Эйлат считались выгодными даже в период падения цен на недвижимость, поскольку курорты функционируют круглый год, а жилья «под съем» хронически не хватает. Аренда дает годовую прибыль, соответствующую 6-14% от стоимости жилья. А примерно со второй половины 2006 года цены на эйлатскую недвижимость стали расти.
От Тель-Авива до Нетании
За право быть самым дорогим с Эйлатом борется второй по величине город страны - Тель-Авив. Здесь есть квартиры и по $3 млн. Нам попалось объявление о продаже однокомнатной квартиры, за которую просили $716 тыс. Но, если в абсолютных ценах Тель-Авив опережает Эйлат, то по средней цене «квадрата» от него несколько отстает.
Растут цены на жилье и в столичном Иерусалиме. Особенно это касается новостроек. Тем не менее, по мнению директора агентства «Ивановим» Ольги Ивановой, 40% покупателей предпочитают именно новые дома. Однако, как отмечают риелторы, из-за подорожания в Тель-Авиве, Иерусалиме и Беэр-Шеве, наибольшим спросом пользуются теперь квартиры в маленьких городах: Кфар Саба, Модиин, Нетания, Каркур, Беер Яаков и Петах Тиква.
Ипотека в 4%
Да, ипотека по сравнению с нашей - божеская. Система государственной ипотеки называется «машканта». Как объяснила нам Ольга Иванова, предоставляют ее на 28 лет под 4,21% годовых. Машканта покрывает 80% стоимости жилья, а остальные 20% заемщик может взять в любом банке в среднем под 7%. Многие банки рассчитывают такой кредит не в долларах и не в шекелях, а в швейцарских франках.
Машканта доступна как для граждан Израиля, так и для иностранцев. Если человек прожил в одной и той же квартире 15 лет и не покупал дополнительной недвижимости, через 15 лет государство дарит ему невыплаченные остатки машканты. Но если после этого человек все-таки купит еще один объект недвижимости, то государство потребует эти остатки выплатить.
Так, например, в курортном городе Нетании в машканту предлагают взять двухкомнатную 62-метровую квартиру с душем, без ванны, но зато с американской кухней по спецзаказу. Стоимость ее - $275 тыс. Ежемесячная выплата (вместе со всеми комиссиями банкам) составит около 5.000 шекелей ($1.400).
Кстати, о шекелях! По данным Ольги Ивановой, 80% арендодателей и 70% продавцов предпочитают брать плату именно в шекелях - авторитет доллара стремительно падает.
Шамай собьет цену
Кстати, очень часто новоприбывшие в Израиль, не зная цен, могут переплатить за квартиру. Поэтому Ольга Иванова советует обратиться к шамаю (не путать с шаманом) - профессиональному оценщику. Он не только проверит юридическую чистоту квартиры, узнает, выплачены ли все многочисленные налоги и выплаты земельному управлению, но и за небольшой процент существенно собьет цену на объект. Так, в практике Ольги был случай, когда шамай сбил цену с первоначальных $140 тыс. до $65 тыс.!
«С молотка» дешевле
Как сообщил нам Владимир Сандлер, директор агентства «АЦМАУТ», в Израиле распространена также практика покупки так называемых «банковских квартир». Этот термин, возникший и устоявшийся в русскоязычной среде Израиля, не совсем точно отражает ситуацию и коренным израильтянам незнаком. Суть в том, что квартиру, дом, участок земли, либо какую-либо другую недвижимость продают, что называется, «с молотка» по решению суда за невыполнение их владельцами своих долговых обязательств (или по разделу имущества). Продажу в рамках закона о судебном исполнительстве осуществляет назначенный судом конес нехасим (распорядитель имущества), как правило, адвокат. Как показывают объявления о продаже недвижимости, цены на такие квартиры могут быть на 20-25% ниже рыночных, и в этом главная привлекательная особенность таких сделок.
Например, двухкомнатную (в Израиле, как и у нас, измеряют не спальнями, а комнатами) «банковскую» квартиру площадью 49 м2 в Хайфе, на улице Хермон продают за $29.000. Цена же аналогичной квартиры на той же улице, но продаваемой самим хозяином, составляет $36.000.
Иностранцам скостили налоги
Нынешний рост цен большинство экспертов связывают с отменой некоторых налогов, ранее распространявшихся на иностранцев. Так, например, иностранный инвестор теперь освобожден от выплаты налога, который называется «мас шевах». Как объяснил тель-авивский адвокат Борис Бронштейн, мас шевах платят в случае получения доходов от продажи квартиры. То есть, если вы купили квартиру за 200 тыс. шекелей, а продали за 220 тыс., то именно эту 20-тысячную разницу прежде «съедал» мас шевах. Отмена такого налога теперь позволяет иностранцу быть реальным инвестором. И инвесторов действительно стало существенно больше. Если в 2005 году их количество от общего числа покупателей составляло 3%, то ныне достигло 4,9%. Правда, до уровня 1995 года, когда эта доля составляла 7,5% еще далеко.
Теперь, в соответствии с поправкой к закону о налогообложении, вступившей в силу 13 августа 2007 года, покупатель первой квартиры в Израиле освобождается и от налога на приобретение под названием «мас рехиш», если его квартира стоит менее 850 тыс. шекелей ($237 тыс.). А с 29 января этот порог был поднят до 925 тыс. шекелей ($259 тыс.).
Еще одним фактором, увеличившим спрос, стала отмена закона, запрещавшего незарегистрированным супружеским парам приобретение недвижимости в совместную собственность. Раньше молодые люди, живущие в гражданском браке, были вынуждены жилье снимать. Именно поэтому рост продажных цен и сопровождается снижением арендных ставок. Например, в некоторых районах Тель-Авива стоимость аренды обычной «двушки» снизилась на 3,5-5% до уровня 4.260 шекелей в месяц ($1.190).
В среднем квадратный метр в Израиле стоит: Хайфа - $1.070, Беэр-Шева - $1.390, Тель-Авив - $1.420, Эйлат - $1.480.
Вывод можно сделать такой. Отмена налога первоначально вызвала повышение спроса на 35%, но этот источник, по мнению наших экспертов, уже иссяк, и в последние два месяца увеличения спроса уже не наблюдается. Более того, в феврале ожидали даже его 15-процентное снижение, которое повлечет и некоторый откат цен. Это интересная информация для тех, кто хотел бы вложить деньги в израильскую недвижимость. Сергей ШУМАКОВ.
|
