Полонез недвижимостиПольша – центральноевропейская страна, общая площадь которой составляет 312.658 квадратных километра. На западе она граничит с Германией, на юге – с Чехией и Словакией, на востоке – с Белоруссией и Украиной, на северо-востоке – с Калининградской областью России и Литвой. На севере омывается Балтийским морем. 25/1/2008 
Между домом и dom’ом
Слово «дом» и в нашем языке и в польском звучит одинаково. Но между польскими и отечественным загородными домами нет ничего общего. Вернее, почти ничего. Достаточно пересечь польскую границу, чтобы убедиться в том, что из наших братьев-славян поляки, пожалуй, наименее честолюбивы. Представьте себе загородный коттеджный поселок, в котором самые старые дома – 30-х годов прошлого века, а самые новые – строятся у вас на глазах. Так вот, чтобы отличить новое жилье от старого, нужно очень и очень постараться. Нет, дома не клонируют друг друга, напротив, они заметно разнятся по внутренней планировке, вариантам отделки, конструктивным схемам, наконец. Да и приусадебные участки не похожи один на другой, не говоря уже о породах лениво тявкающих из-за заборов четвероногих стражей. Но в целом складывается ощущение, что ни один житель поселка не обладает достаточной степенью тщеславия, чтобы выделиться на фоне соседей.
Милые, уютные, тщательно ухоженные, но при этом весьма консервативные домики утопают в цветущих садах, источая покой и презрение к соперничеству и суете. После кричащего диссонанса разношерстных коттеджей на родине такой загородный рай не может не вызывать откровенной симпатии.
Никому не приходит в голову отгрохать четырехэтажный «замок» с башнями, стремясь показать всем, какой он крутой. Да бес с ними, с замками, даже хайтековскую виллу из стекла, дерева и металла здесь тоже днем с огнем не сыщешь.
Иностранные компании, пытающиеся зарабатывать злотые на вложениях в строительную отрасль Польши, отмечают, что в вопросах архитектуры и домостроительства поляки остаются страшными консерваторами. Попытки сбывать им канадские, американские и даже финские сборные домики успеха не имели. Кирпич и бетонные блоки – вот строительные материалы, из которых граждане этой страны предпочитают строить свои дома. Причем возводят их буквально, под личным руководством, а то и собственными руками, и не столько из соображений экономии, сколько отдавая дань традиции.
Это сладкое слово «шенген»
Несмотря на то, что Польша славится старинными городами, целебными минеральными водами и лечебными грязями, действия наших соотечественников по купле-продаже жилья в этой стране до последнего времени нельзя было назвать активными. Еще недавно польскими домами и квартирами интересовались только жители приграничных районов нашей страны, а также те, кто имеет бизнес в Польше. Но после публикации официального заявления комиссара ЕС по вопросам юстиции, свободы и безопасности о вступлении Польши в Шенгенскую зону повышенный интерес к объектам недвижимости в этой стране стали проявлять многие.
Цены на рынке недвижимости в Польше пока считаются достаточно умеренными по сравнению с другими европейскими странами, несмотря на то, что в 2006 году средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 33%. Сейчас Польшу считают идеальной «стартовой площадкой» для ведения бизнеса или жизни в зоне Евросоюза.
По данным польской ассоциации агентств недвижимости, при принятии решения о покупке дома или квартиры в Польше следует учитывать географическое положение. Чем восточнее находится объект недвижимости, тем он дешевле, и, соответственно, наоборот – чем ближе к немецкой границе, тем дороже. К примеру, в Варшаве средняя стоимость квадратного метра составляет порядка €2.000. При этом если загородные дома площадью 150-250 м2 под Варшавой продают за €200-300 тыс., то на востоке страны, скажем в окрестностях Белостока, можно найти вполне приличный дом в два-три раза дешевле.
Наряду с Варшавой самые высокие цены на недвижимость наблюдаются в Кракове и Вроцлаве. Большим спросом у покупателей из-за рубежа, в том числе из стран бывшего Союза, пользуется польский горнолыжный курорт Закопане – зимняя столица Польши. Именно сюда съезжаются те, кому уже наскучили недорогие горнолыжные курорты, а денег на Францию и Швейцарию еще не хватает.
Еще недавно здесь можно было приобрести только землю, дом или отель, требующий реконструкции, то есть недвижимость для инвестиций, а не для горнолыжного отдыха. Но, следуя спросу, в первую очередь со стороны иностранцев, в Закопане началось строительство современных шале, в которых продают апартаменты площадью от 30 до 80 м2; цена квадратного метра в них €800-1.200. Это довольно дорого по польским меркам, но вполне приемлемо по европейским. При строительстве используют современные материалы и технологии, апартаменты сдают с отделкой «под ключ», продают на этапе строительства с возможностью рассрочки платежа до окончания работ. Современная вилла площадью 150-250 м2 в Закопане обойдется в €200-800 тыс.
Через тернии – к собственности
Самая серьезная преграда для покупателей недвижимости, не являющихся гражданами Польши, – местное законодательство. Процедура приобретения объектов недвижимости иностранцами в Республике Польша регламентирована рядом законов, среди которых основополагающие: закон от 24 марта 1920 года «О приобретении недвижимого имущества иностранцами», закон от 15 февраля 1962 года «О польском гражданстве», закон от 14 июня 1960 года «Об административном процессуальном кодексе Республики Польша», а также некоторыми другими нормативными актами.
В соответствии с законом «О приобретении недвижимого имущества иностранцами», иностранный гражданин не должен получать разрешение лишь в случае приобретения квартиры или отдельно стоящей жилой недвижимости. Исключение делают также для иностранцев, постоянно проживавших в Польше на протяжении последних пяти лет, являющихся супругами польских граждан в течение двух лет или имеющих право на наследование отчуждаемого имущества. В остальных случаях требуется разрешение Министерства внутренних дел.
При подаче заявления с просьбой позволить приобрести недвижимость необходимо представить следующие документы: удостоверение личности с бумагами о правовом и гражданском статусе покупателя, все документы на сам объект с информацией о целях, с которыми он покупается, и удостоверение личности продавца. Кроме того, к заявлению следует приложить документы, подтверждающие указанные в нем данные об имеющихся у покупателя связях с Польшей.
Заявление должно быть оформлено на польском языке, а все приложения к нему – с заверенным переводом. МВД страны обязано принять решение в течение двух месяцев. Впрочем, заявителю при наличии гражданства любой страны Европейского Союза о разрешениях можно забыть, если только речь не идет о покупке сельскохозяйственной земли, лесов или второго объекта недвижимого имущества. Содействием в получении разрешений занимаются местные агентства недвижимости. Плата за такие услуги составляет в среднем 3-5% стоимости объекта. Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения – два месяца.
Землю в стране могут покупать только зарегистрированные в Польше юридические лица (стоимость регистрации фирмы – примерно €2.000). Госпошлина за выдачу разрешения на совершение гражданско-правовой сделки с объектом недвижимости составляет 1.000 злотых, за выдачу промессы (обещания выдачи разрешения) – 60 злотых (?1 стоит примерно 3,97 злотых).
Оформление самой сделки потребует определенных расходов. Агентство недвижимости обычно получает вознаграждение и от продавца, и от покупателя. С последнего, как правило, взимается 3% цены приобретаемого имущества. Услуги нотариуса обойдутся приблизительно в €250 или 1% суммы сделки, превышающей €10 тыс. НДС на эти расходы составляет 22%. Налог на приобретение недвижимости – 5%. Коммунальные платежи не превышают €50-100 в месяц.
Пятнадцать лет – не срок?
Не менее сложен процесс получения польского гражданства. Чтобы иметь возможность подать документы, нужно прожить в Польше минимум пять лет, имея вид на жительство (ВНЖ). А для получения вида на жительство, необходимо провести в Польше минимум пять лет с временной визой, имея работу.
В свою очередь, чтобы получить разрешение на работу в Польше, прежде всего нужно доказать, что на ваше место нет кандидатов из польских граждан. При этом польский работодатель должен быть настолько в вас заинтересован, что согласится пройти все бюрократические проволочки для получения разрешения принять вас на работу. Кроме того, он обязан это разрешение оплачивать. Все это будет повторяться ежегодно в течение пяти лет, пока вы не получите ВНЖ, и только тогда сможете подать документы (не получить автоматически!) на польское гражданство. Таким образом, процедура получения гражданства занимает от 10 до 15 лет.
Впрочем, с трудоустройством наших сограждан в Польше все не так безнадежно, как кажется на первый взгляд. Минувшим летом польское правительство существенно упростило правила работы на территории страны для граждан Украины, России, и Белоруссии. Соответствующее постановление польское Министерство труда и социальной политики приняло 30 июня 2007 года. На период до 31 декабря 2009 года граждане соседних с Польшей стран имеют право по рабочей визе работать в стране без каких-либо дополнительных ограничений в течение трех месяцев каждого полугода. Если ранее польским работодателям требовалось проходить для регистрации иностранного работника сложную процедуру, с 20 июля 2007 года ему достаточно зарегистрировать заявление в местном управлении по трудоустройству, заплатив около €27 (100 злотых). Легально работающие в Польше граждане Украины, РФ и Белоруссии имеют равные трудовые и социальные права с польскими гражданами, в том числе право на минимальный заработок, на оплату больничного листа, услуги госмедицины и т. д.
Ипотека по-польски
В Польше хорошо развит банковский сектор. Это объясняется тем, что в ходе приватизации многие региональные банки были выкуплены иностранными. Сегодня более 80% капитала польских банков находится в руках ведущих международных банков – ING, Commerzbank, Allied Irish, Citigroup, Unicredit, HVB, Krediet Bank, Rabo и BCP.
Власти страны обеспечили здоровую конкуренцию банков с иностранным капиталом. Единственное условие – доля банка на рынке не должна превышать 10-15%. Все это способствует в том числе и развитию рынка доступного жилья. Банки соревнуются за клиентов, и уже сегодня некоторые из них предлагают не только кредит до 90% стоимости жилья, но и кредит на ремонт.
В настоящее время в Польше реально работают 650 коммерческих банков. По данным Национального банка Польши, 45 банков осуществляют ипотечное жилищное кредитование. Его дают как универсальные, так и специализированные банки. Большинство кредитов предоставляет в злотых, частично в евро и долларах США. Интересно, что в связи с изменениями на финансовом рынке заемщик может изменить и валюту кредита.
Сроки кредитования - от 5 до 20 лет. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей заемщика по кредиту составляла от 17% до 40% его месячного дохода. Этот показатель существенно различается по банкам. Средняя ставка по ипотечным кредитам в Польше составляет в настоящее время 5,6%. Однако, по данным польских риелторов, большинство иностранных покупателей, несмотря на возможность получения кредита, предпочитают рассчитываться сразу. Павел ЧЕРНЯКОВ.
«Загородное обозрение»
|
