Серебряные метры Златой ПрагиЭтот небольшой и уютный европейский город по праву приобрел статус одной из модных столиц Европы. Злата Прага обладает абсолютно неповторимым очарованием. Здесь удивительная даже по европейским меркам плотность музейно-исторического фона и, пожалуй, ни одна европейская столица не может похвастаться таким поразительным сочетанием памятников различных времен и стилей. Барокко, готика, ренессанс, модерн, классицизм – все они, удачно дополняя друг друга, создают незабываемый облик чешской столицы. Как отмечает «Дайджест недвижимости», в Праге важен, прежде всего, общий ансамбль, где составляющие собираются в «пазл» совершенной картинки города. 21/12/2007 
Прага, что немаловажно, находится всего в двух часах лета от нашей столицы. Добавьте к этому приятный мягкий климат и низкий языковой барьер. К тому же, по общему признанию, пражан отличает природная бесконфликтность и дружелюбие, недаром именно Чехия – родина неунывающего гашековского бравого солдата Швейка. Нельзя не упомянуть и о том, что уже давно стало визитной карточкой страны. Конечно, речь идет о пиве. Здесь, в Праге, великое множество «пивниц», где подают вкуснейшее пиво самых разных сортов, до которого так охочи наши соотечественники...
Так или иначе, но Прага стала настоящей Меккой для туристов, в том числе и из стран бывшего Союза, что заставляет вспомнить о наличии взаимосвязи между туристическим рынком и рынком недвижимости. Вот и Прага не стала исключением: все последние годы здесь наблюдается устойчивый рост иностранных покупателей недвижимости. Недвижимость приобретают как для жилья, так и в качестве выгодного инвестиционного вложения капитала. Высокое качество строительства обеспечено стандартами Европейского Союза, членом которого является Чехия, в то же время цены на недвижимость относительно других стран ЕС пока не так высоки.
Злата Прага – город с более чем тысячелетней историей, очень зеленый (в каждом районе есть парки или свои зеленые зоны), поделенный рекой Влтавой практически на две равные части и изобилующий мостами, с 1920 года был разделен на 10 районов. Позднее их количество доросло до 22, однако новые районы стали частью старых.
Скажем, район Прага-1 – это исторический центр города, куда входит Старый город и такие известные места, как Староместская площадь и Карлов Мост. Цены на недвижимость здесь высоки и сопоставимы с ценами в других европейских столицах. Прага-6 – пожалуй, самая престижная часть города со зданиями старой (старинной даже) постройки; именно здесь расположено подавляющее большинство посольств, консульств и различных иностранных и международных представительств. А вот, скажем, Прага-9 – обширный отдаленный район типовой застройки.
Когда растут и цены, и аппетиты
Рынок жилой недвижимости в Праге (впрочем, как и повсеместно в Чехии) можно условно разделить на несколько групп.
1. Частные дома или виллы (дома находятся только в частной собственности). Особенность Праги в том, что даже в центре города можно купить отдельный дом или коттедж.
2. Квартиры в кирпичных домах (как правило, старой постройки) в историческом центре города либо новые, построенные по европейским стандартам в престижных районах.
3. Монолитно-кирпичные дома, возведенные в последние годы или еще строящиеся. Это здания нового поколения, во всех отношениях соответствующие мировым стандартам. Как правило, подобные дома расположены в престижных районах города. Покупка такой недвижимости, пожалуй, является наиболее удачной инвестицией.
4. Квартиры в обычных типовых многоэтажках, сооруженных в годы социализма. И внешне, и планировкой они мало чем отличаются от аналогичных домов в нашей стране, но есть и приятный плюс: в Чехии принято делать в подвальных этажах многоквартирных домов подсобные помещения. Квартиры этой группы в подавляющем большинстве кооперативные.
Приобретая недвижимость в Чехии, надо помнить: она может иметь частную, либо кооперативную форму собственности. Это означает, что покупая кооперативную квартиру, вы получаете не конкретный объект, а только долю в кооперативе. Существуют некоторые ограничения при пользовании такой собственностью. Например, уставом кооператива может быть запрещена сдача квартир в аренду. Кооперативное жилье стоит несколько дешевле, чем находящееся в личной собственности. В некоторых случаях есть возможность перевода кооперативной квартиры в частную собственность, если это не противоречит уставу кооператива.
В Чехии, а стало быть, и в Праге и ее окрестностях, можно встретить несколько типов домов. Rodinnэ dom (RD), или коттедж – небольшой одно- или двухэтажный дом, рассчитанный на одну семью, с гаражом и прилегающим земельным участком. Коттеджи отличает высокий уровень комфорта, так как в Чехии еще на стадии строительства объекты подключают ко всем коммуникациям (водопровод, канализация, электроэнергия и т. п.).
Radovэ rodinnэ dоm – это то, что принято называть модным сейчас словом «таунхаус». Vila – жилой дом, характеризующийся максимальным уровнем комфорта. Для загородной застройки типичны Chata, как легко догадаться – дача, а также Chalupa – сельский дом, пригодный для круглогодичного проживания. Если вы встретите в объявлении о недвижимости Zаmek, то не думайте, что это настоящий замок. Нет, так называются бывшие резиденции чешского дворянства. Это большие, старинные здания с крупными земельными угодьями.
Существует также возможность приобрести исторический объект, однако непременным условием покупки является его реконструкция и сохранение первоначального стиля и деталей интерьера. Покупка подобного объекта привлекательна в первую очередь из-за архитектурной и исторической ценности, недостатком же может быть сложность ремонтных работ и их дороговизна.
Еще одно интересное направление – Brownfields – организация жилых помещений в зданиях бывших заводов и фабрик. В Праге существует целый ряд неиспользуемых промышленных площадей, пригодных к перестройке под жилье. Одним из крупнейших проектов подобного типа является Cornlofts Saldova в пражском районе Карлин, где предлагают квартиры площадью от 100 до 150 кв2 по цене 65 тыс. крон за квадратный метр (около €2.300).
Согласно исследованиям, за последнее десятилетие в Чехии было отмечено два заметных скачка цен на недвижимость. Первый зафиксирован в 2001 году и вызван ожиданием вступления страны в Европейский Союз. Второй начался в 2005-2006 годах, когда значительно поднялись цены на квартиры и участки под строительство. В то же время коттеджи в период с 2003 по 2006 год росли в цене не столь быстро.
В Праге цены подросли особенно заметно: на некоторые категории квартир на 24,5% (информация на конец декабря 2006 года по отношению к декабрю 2005 году). В 2006 году в среднем цены выросли примерно на 9%, а в I квартале 2007 года – на 4%. В центральных районах чешской столицы только на последние несколько лет стоимость недвижимости увеличилась вдвое.
Основная причина роста цен, как считают специалисты, – скачок спроса на жилье, обеспеченный доступным ипотечным кредитованием, увеличением доходов населения, благоприятной демографической ситуацией. Еще одним фактором, оказывающим серьезное влияние на подорожание недвижимости, является существенная разница между стоимостью жилья в этой стране и в других государствах Евросоюза.
В настоящее время средняя цена 1 кв2 в Праге составляет примерно €1.300. Например, однокомнатная квартира в районе Прага-10 (Вршовице) общей площадью 32 м2 обойдется в €60 тыс. Квартира находится в кооперативной собственности, но с возможностью перевода в частную; в цену входит подвал. В доме недавно была проведена реконструкция.
Рост цен обусловлен также растущим интересом со стороны иностранцев, которые приобретают все больше жилой недвижимости в столице. Активнее всего иностранные покупатели влияют на стоимость эксклюзивной недвижимости. По данным специалистов, доля элитных квартир на пражском рынке недвижимости сегодня составляет примерно 4% от всего объема предлагаемого жилья, но прогнозируется, что в течение ближайших лет эта доля увеличится примерно до 10%. Например, частную двухкомнатную квартиру общей площадью 90 м2 в тихой и спокойной части исторического центра чешской столицы в районе Прага-1 можно приобрести за €340 тыс. В квартире проведен ремонт, заменена сантехника, паркет, есть просторная терраса (26 м2) и подвал.
Город активно застраивается - в прошедшем году в чешской столице возведено 5.186 квартир. Стоимость новой квартиры составляет приблизительно €1.200–1.600 за м2, включая первоклассную отделку, НДС и страховку. Уже довольно долгий период цены на новое жилье стабильно повышаются на 10-20% ежегодно. Появляются новые комплексы. Так, в районе Зличин (Прага-5), в современном жилом комплексе Метрополия будет построено 1.400 квартир. Продажная цена – €1.270-2.028 за квадрат, самая дешевая однокомнатная квартира площадью 25,6 м2 с кладовкой и террасой обойдется примерно в €53 тыс.
Цены отдельных объектов в большей степени обусловлены их месторасположения. Небольшой домик в престижном районе может стоить в несколько раз дороже аналогичного где-нибудь в пригороде. Цена дома зависит также от технического состояния и величины прилегающего участка. Повысят стоимость оригинальная архитектура, обустроенный участок, современные энергосберегающие технологии, благодаря которым снижаются коммунальные затраты. В то же время дом, нуждающийся в ремонте или обремененный какими-нибудь юридическими ограничениями права собственности, стоит дешевле. Для примера: новый коттедж средней площади в Праге обойдется примерно €120-220 тыс., включая земельный участок, первоклассную отделку, НДС и страховку. Небольшой дом в Праге или ее окрестностях можно приобрести за €80-100 тыс. и выше, хорошую виллу –от €250 тыс., Zаmek – от €300 тыс., Сhalupa – от €12-19 тыс., Chata – от €4 тыс.
В Чехии все больше растет интерес к собственному жилью на экологически чистых окраинах городов. Об этом, в частности, свидетельствует успех нового проекта Novy Jenstejn, который предполагает строительство 140 частных домов площадью от 103 до 210 м2 в районе Jenstejn в восточной части Праги. В центре внимания частных инвесторов находятся также участки у автострад. Например, цены на участки вблизи автострад D1 и D8 поднялись за первые три месяца этого года на 5%. Их рыночную стоимость определяет не только возможность оперативно попасть в город, но и наличие развитой инфраструктуры.
Рынок аренды жилья также достаточно широк. Снять однокомнатную квартиру в спальном районе, в панельном доме можно за €180–220 в месяц. Такая же по площади квартира, но в престижном кирпичном доме в историческом центре обойдется в приблизительно €550 в месяц. Безусловно, аренда виллы или коттеджа существенно дороже и очень индивидуальна.
Согласно действующему законодательству Чешской Республики, иностранец, который не является гражданином государства Европейского Союза и не имеет постоянного места жительства в Чехии, не может приобрести недвижимость в стране. Самым простым способом решения этой проблемы является открытие фирмы на территории Чехии.
Многих интересует вопрос: дает ли владение недвижимостью возможность облегченного получения визы? Особенно актуален он в преддверии 31 декабря 2007 года, когда Чехия присоединится к Шенгенскому соглашению, и все иностранцы смогут беспрепятственно передвигаться практически по всему Евросоюзу. Долгосрочная мультивиза на срок свыше 90 дней в Чехию (так называемый «вид на жительство» или ВНЖ) может быть получена на основании участия в юридическом лице, зарегистрированном на территории Чешской Республики в соответствии с «Торговым законом». В дальнейшем иностранец может получить «постоянное место жительства» (ПМЖ), если до этого он в течение 5 лет имел ВНЖ. После 5 лет ПМЖ иностранец может обратиться за получением чешского гражданства. Таким образом, самым надежным и популярным способом получения ВНЖ (особенно для семьи) является получение ВНЖ на основании участия в юридическом лице через открытие фирмы.
Ипотека
Минувший год стал для Чехии рекордным по числу выданных ипотечных кредитов. Так, в 2006 году было оформлено таких кредитов на сумму 100 млрд крон (около €3,5 млрд), что на 40% больше, чем в 2005 году. В немалой степени этому поспособствовали и чешские банки. Несмотря на то, что процентные ставки по ипотечным кредитам в последнее время возросли, банки, стараясь привлечь новых клиентов, разными способами пытаются сделать ипотеку более доступной за счет упрощения самой процедуры оформления кредита и ее удешевления, а также предоставления различных бонусов и услуг. Усилия банков по привлечению клиентов приносят свои плоды: за первый месяц 2007 года в Чехии выдано кредитов на сумму 230 млн крон, что превышает аналогичный прошлогодний показатель на 71%!
Логичный вопрос: а могут ли иностранцы рассчитывать на кредит для покупки жилья? Да, чешские банки предоставляют ипотечные кредиты также и иностранным гражданам. По данным HVB Bank, за 2006 год иностранцы получили ипотечные кредиты на общую сумму более 700 млн чешских крон. Процентная ставка по ипотеке для иностранцев в чешских банках составляет на сегодняшний день примерно 4-7%, что намного ниже ставок отечественных банков. Однако в большинстве случаев заемщику необходимо располагать собственным капиталом в размере 20-50% от стоимости недвижимости.
Юридические тонкости
Покупка недвижимости, особенно когда сделка совершается в другом государстве с собственными законами, правилами и ограничениями, к тому же на иностранном языке – дело довольно рискованное. Поэтому стоит обращаться к профессионалам рынка недвижимости, тем более что многие из них не только оказывают услуги на понятном языке, но и предоставляют различные программы, делающие приобретение жилья доступнее. Так, компания Central Group разработала уникальную программу рассрочки, которой может воспользоваться каждый клиент, не имеющий полной суммы на момент покупки, не прибегая к помощи банка. Размер первоначального взноса при этом составляет всего 10% от цены недвижимости.
Для того чтобы быть уверенным, что после совершения сделки у покупателя не возникло никаких неприятностей, каждый документ необходимо тщательно проверять на соответствие действующему законодательству. Скажем, если продается недвижимость, являющаяся совместной собственностью супругов, свое согласие со сделкой должен документально подтвердить и второй супруг. Приобретая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью. Не следует забывать и о правильном занесении ее на баланс фирмы.
Один из главных документов, с которым придется столкнуться при операциях купли-продажи, – это выписка из кадастра недвижимости. По действующим в Чехии законам, любой человек, заплатив государственную пошлину, может получить выписку по интересующей его недвижимости. Этот документ – источник необходимой информации. Он подтверждает существование недвижимости, личность собственника, содержит сведения о том, каким образом он ее приобрел, здесь же можно узнать о полномочиях собственника и ограничениях, наложенных на операции с объектом. Таким образом, потенциальный покупатель сможет оградить себя от мошенничества или других возможных проблем при покупке.
При продаже объекта (изменении собственника в реестре) взимается налог с перевода недвижимости, который составляет 3% от стоимости (максимальной из оценочной стоимости или стоимости, указанной в договоре). Если не оговорено иначе, налог покрывает продавец.
К цене новостроек прибавляется НДС, который у жилых помещений составляет 5%, у нежилых – 19%. У недвижимости на вторичном рынке НДС не учитывается.
Владение недвижимостью облагается незначительным налогом. Его размер зависит от стоимости объекта, населенного пункта, в котором он находится, и многих других параметров. По мере удаления от Праги расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В стоимость содержания квартиры входит оплата коммунальных услуг, которая производится вперед с последующим перерасчетом. Сюда же относятся платежи в фонд ремонта дома, их величина зависит от решения кооператива или товарищества собственников.
Вторая статья расходов – налоги на доход, если квартира сдается. Налог на квартиру в частной собственности в Праге площадью 100 м2 составит примерно €20 в год. Владелец собственного дома платит около €150 ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость (около €40 в год). Объем затрат зависит от величины здания, строительных материалов, утеплителей и изоляторов, которые использовались при постройке, и дополнительных «удобств» вроде бассейна.
Подытоживая сказанное, можно выделить несколько веских причин для покупки недвижимости в Чехии и, прежде всего, в Праге. Выгодное географическое расположение страны, стабильная, демократическая политическая система, привлекательность как туристического центра с мягким климатом и многочисленными бальнеологическими курортами, высокая ликвидность недвижимости, доступность рынка для инвесторов и гарантии благоприятного инвестиционного климата со стороны государства, цены (недвижимость Чехии является одной из самых недорогих в Евросоюзе), продолжающийся экономический рост и растущее благосостояние населения и т. д. Удобное местоположение Чехии (в самом центре Европы) и вступление в 2008 году в Шенгенскую зону делает страну еще более привлекательной. С отменой погранично-пропускных пунктов иностранные граждане, владеющие на территории Чехии недвижимостью, с нового года смогут без проблем передвигаться практически по всей Европе.
По мнению экспертов, Чехия входит в десятку самых привлекательных стран для инвесторов, и в ближайшее время здесь ожидается прилив иностранного капитала. Спрос на качественное жилье в перспективных районах Праги будет только увеличиваться, следовательно, и цены будут расти (как уже говорилось, после вступления Чехии в Евросоюз цены уже поднялись, но еще весьма далеки от своего предела и процесс будет продолжаться на 10-30% в год). Кроме того, ближайшие изменения в законодательстве страны предусматривают снятие ограничений на покупку недвижимости иностранцами, поскольку ликвидация всех существующих для зарубежных граждан ограничений на приобретение и владение недвижимостью являлась одним из условий вступления Чешской Республики в Европейский Союз. Галина ДМИТРИЕВА.
|
