Латвийская недвижимость от А до ЯПесчаные пляжи, бескрайнее море… Нет, это не Кипр и не Испания - это Латвия. Ажиотажный интерес к недвижимости за рубежом, охвативший многих соотечественников в последнее время, казалось бы, мало коснулся прибалтийских государств. Рынок недвижимости в Латвии начал формироваться с 1991 года, одновременно с государственной реформой прав на собственность (до этого почти вся недвижимость была национализирована и принадлежала государству). В 1995 году правительство Латвии приняло закон «О приватизации жилых домов, находящихся в ведении государства и самоуправлений», разрешив жителям страны приобретать государственные и муниципальные квартиры в собственность. 17/8/0 
Поднимающаяся экономика, рекордно низкие банковские процентные ставки, развитие доступного ипотечного кредитования, рост покупательской способности населения - все это не могло не вызвать увеличения спроса на жилье. Поначалу предложение не было способно насытить рынок, поэтому цены стали стремительно повышаться. Однако это же привлекло на рынок как новых девелоперов и новые капиталы, так и спекулянтов, чья деятельность во многом определяла рыночную активность в последние два-три года. Значительно вырос объем строительства нового жилья, началась реконструкция элитных домов и квартир в центре Риги и в курортной Юрмале. Постепенно спрос на недвижимость начал повышаться и в других городах Латвии.
Рига элитная и типовая
По данным исследований рынка латвийской недвижимости, жилье в столице Латвии продолжает дорожать, несмотря на прогнозы некоторых аналитиков о возможном «перегреве» рынка и ценовом обвале. Если в марте прошлого года квадратный метр в новостройке в центре Риги стоил €885, то в ноябре - уже €3.220. А ведь три-четыре года назад, когда новое строительство только набирало обороты, «квадрат» в новостройке можно было купить за $500. Кстати, на новом портале объявлений http://mm.lv можно изучить актуальные цены, по которым сегодня продается недвижимость в стране.
Почти во всех микрорайонах стоимость типовых квартир выросла в несколько раз. Так, в 1998 году покупка трехкомнатной квартиры в микрорайоне Массив Краста обошлась бы покупателю всего в $6.000-7.000, то сейчас ее стоимость - около €70.000. Резко подорожало новое и эксклюзивное жилье. В Рижском и остальных районах Латвии цены растут медленнее, хотя за последний год они существенно поднялись в Лиепае, Елгаве, Валмиере, Даугавпилсе. В ближайшем будущем возможен ценовой скачок на квартиры и дома по всему побережью Рижского залива и Балтийского моря.
Привлекает жителей города и его гостей недавно отреставрированный, расположенный в центре Риги Старый город с Домским собором, церковью Екаба и другими памятниками архитектуры. Именно недвижимость в Старой Риге, в «тихом центре» и так называемом районе Дворянского гнезда - и новая, и после реконструкции - пользуется стабильным спросом у состоятельных покупателей, как местных, так и иностранцев. Учитывая тот факт, что строительство новых домов в исторической части города очень ограничено, цены на эту недвижимость бьют все рекорды. Однако ценовой прирост в Старом городе по-прежнему остается самым низким - в среднем лишь 2,3% в полугодие. Причина: и без того достаточно высокая стоимость жилья, а также уже в значительной мере удовлетворенный спрос.
Лидером по ценам на квартиры стал новый проект на улице Паласта, где за квадратный метр с частичной отделкой придется выложить около €7 тыс. Если в Старом городе и районах «тихого центра» основная доля предложения элитных квартир приходится на вторичное жилье и реконструкцию, то в Юрмале и Межапарке - на первичное. Это вполне закономерно, поскольку появление новых проектов в Старом городе сдерживается высокой плотностью существующей застройки и целым рядом ограничений. В то же время в Юрмале и Межапарке предложение элитного вторичного и реконструируемого жилья ограничено из-за развития безусловного конкурента, альтернативного сектора - частных домов. Средняя стоимость элитных квартир на первичном рынке в июне 2006 года составила €3.420 за кв. м, а в декабре - €3.800.
Статус самого дорогого района Риги из-за элитного месторасположения и эксклюзивного предложения принадлежит Межапарку. Развитая инфраструктура, близость центра, удобное транспортное сообщение, наличие парковой зоны - все это влияет на стоимость жилья. В среднем, в новых проектах многоквартирных домов в Межапарке она выросла с €880 за кв. м в феврале 2004 года до €3.720 за кв. м в феврале 2007 года.
Анализ ценовой динамики в декабре 2006 - феврале 2007 показывает, что отмеченная тенденция умеренного роста стоимости квартир продолжается. Самые высокие как минимальные и максимальные, так и средние цены традиционно наблюдаются в центре Риги, Межапарке и Юрмале, где темп их роста уже в течение продолжительного времени не превышает 1-2% в месяц. При этом в рассматриваемый период средняя стоимость элитного жилья в центре столицы выросла с €4.200 до €7.920 за кв. м, а в Юрмале - до €6.960 за кв. м. Что касается цен на серийные квартиры, то в марте этого года она составляла €1.713 за кв. м (по сравнению с февралем выросла на 4%).
На берегу так людно, оживленно...
Безусловно, недвижимость на Рижском взморье - это то, что в первую очередь привлекает взоры потенциальных покупателей. Не зря именно здесь в советские времена любила отдыхать творческая интеллигенция, привлеченная нежаркой, комфортной погодой, здоровым морским воздухом и европейским сервисом. Дзинтари, Булдури, Майери, Дубулту, Пумпури (районы, объединенные общим названием Юрмала) - идеальное место для отдыха, а сейчас и особо дорогой и эксклюзивной недвижимости.
Стоимость ее в Юрмале постоянно растет, хотя и разными темпами. Так, если в феврале 2004 года средняя цена составляла €1.010 за кв. м, то в феврале 2005 - уже €1.710, в феврале 2006 года - €3.050, а в феврале этого года - €3.490. Стоимость особняков средней руки с землей (участок площадью 1.500 кв. м, дом в 150-200 кв. м) держится на уровне €255.000-300.000. И именно эта категория домов пользуется наибольшим спросом у покупателей.
В настоящее время удорожание продолжается только в местах, где предложение невелико, и к продаже предлагается преимущественно элитное жилье с оригинальной архитектурой и хорошей планировкой. Зачастую такие особняки располагаются на берегу реки или озера. Таких достаточно в направлении Кекавы, Марупе, Адажи. На рынок чаще выходят коттеджи всевозможных конструкций и с различными уровнями отделки площадью свыше 200 кв. м. Стоимость таких вилл и особняков варьируются в районе €1,5-3 млн.
Дачу в курортной Юрмале можно и арендовать, причем повышение спроса, как правило, приходится на начало июля и август. Это вызвано, прежде всего, тем, что именно в это время на сцене концертного зала «Дзинтари» проходят популярные фестивали и песенные конкурсы. И если в местечке Меллужи месячная арендная плата за дом начинается с 1.000-2.000 латов, то в Дзинтари и Майори - с €6.000-7.000 (разница в валютах объясняется тем, что центр Юрмалы облюбовали иностранцы).
Юрмала потихонечку застраивается новыми особняками и домами, в том числе и многоквартирными. В качестве примера можно привести проект жилого комплекса «Юрас пилс» и «Дзинтару Резиденце», который расположен неподалеку от концертного зала «Дзинтари». Цены здесь колеблются от €2.800 до €3.000 за кв. м. В апреле этого года было также объявлено о создании еще четырех крупных проектов в Юрмале (общее число квартир в них достигнет 1.250). Предполагается, что это квартиры не эксклюзивные, а среднего класса.
В марте этого года заметно увеличился интерес к земельным участкам площадью 1.500 кв. м на расстоянии до 50 км от Риги, в среднем по цене до €50.000. Стоимость земли в курортной Юрмале зашкаливает, однако спрос на квартиры и другую недвижимость превышает предложение. Это в свою очередь подталкивает местное самоуправление и девелоперов искать новые территории для строительства. Как следствие, в зоне повышенного внимания оказался берег реки Лиелупе. И если раньше все стремились строить исключительно вблизи моря, то сейчас девелоперы стали присматриваться к берегам Лиелупе, тем более что земля здесь гораздо дешевле, чем в других местах Юрмалы. Непосредственная близость объектов к заповедной зоне Natura 2000 - комплекса особо охраняемых объектов природы, признанных в масштабе ЕС, безусловно, повысит статус строящейся недвижимости.
Пока ведутся работы только по двум проектам. Активно сооружается трехэтажный многоквартирный комплекс Summertime (его реализует компания Speks-А). Второй жилой комплекс - Jauna Jurmala - планирует возвести эстонский девелопер Manutent, предполагаемая общая стоимость проекта - €60 млн.
Законы, ставки, ограничения
Латвийское законодательство в целом благожелательно к приобретающим недвижимость гражданам других стран. Законы страны дают возможность практически без ограничений покупать недвижимость и землю в собственность иностранцам, а также сдавать ее в аренду. Однако необходимо знать о некоторых нюансах.
Во-первых, в Латвии действуют определенные ограничения на покупку земли в собственность. Так, нерезидент страны не может приобретать права на собственность:
* земель, расположенных в государственных пограничных зонах;
* земель на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря;
* других земель в защитной зоне публичных водоемов и рек, исключая случаи, когда в этих местах предусмотрено переустройство в соответствии с городским планом развития;
* сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель согласно планам развития города.
Во-вторых, согласно Гражданскому закону Латвийской Республики, договоры о покупке, обмене, дарении и другие договоры о приобретении прав собственности на недвижимость должны заключаться в письменном виде. Устные соглашения в таких случаях являются недействительными. Для регистрации прав собственности в «Земельной книге» годится только нотариально заверенный договор купли-продажи.
В-третьих, сделки с недвижимостью пока не облагаются подоходным налогом с населения. Подоходный налог с таких операций взимается только в случае перепродажи объекта в течение одного года владения. Год отсчитывается с момента регистрации недвижимости в «Земельной книге». Таким образом, государство пытается бороться со спекулятивными сделками.
В отличие от многих других стран, в Латвии иностранцам разрешено приобретать недвижимость, представляющую историческую ценность. Но надо знать, что снести и даже перестроить ее по собственному желанию не удастся - государство детально оговаривает, для каких целей и как можно ее использовать. Это же правило распространяется и на ряд домов в центре столицы.
Недвижимость на берегу водоема, будь то озеро или пруд, а тем более море - предмет вожделения обеспеченных покупателей. Основным законом, регулирующим в Латвии отношения частной собственности, является Гражданский закон 1937 года, который был полностью восстановлен в действии и функционирует поныне. В рамках этого же закона действуют и водные сервитуты. Сервитут - это частичное ограничение права чужой частной собственности. Относительно водоемов - это, например, сервитут водозабора.
Действуют также два главных специальных закона, регулирующих правовой режим водоемов: закон «О защитных полосах» и «О рыболовстве». Первый, как следует из его названия, устанавливает размер защитных полос на морском побережье, а также побережье латвийских рек и озер. Смысл защитной полосы исходит из ее названия - она защищает водные ресурсы. Стандартный размер полосы для водоемов площадью до 10 га - не менее 10 м шириной. Для морского побережья она должна быть не менее 20 м. Ст. 36 закона «О защитных полосах» говорит, что ограничивать заборами доступ пешеходов к морю, а также препятствовать их свободному перемещению и нахождению на пляже и в швартовочной полосе запрещено.
В Латвии развита система доступного ипотечного кредитования. Как показывает статистика, ставки по ипотечному кредитованию для иностранцев в стране выше, чем для резидентов, однако все равно ниже, чем у нас. Например, купить квартиру в новостройке житель Латвии может, начиная с 0,7-1,1%, плюс EURIBOR, LIBOR, RIGIBOR. Иностранцу же займ готовы выдать с банковской маржей от 6%. Сумма кредита может составлять до 90% от стоимости недвижимости, а срок - до 25 лет.
Стандартный набор бумаг включает справку о доходах, а также справку об оценке недвижимости, полученную у рекомендованного банком оценщика. Перечень необходимых для оформления кредита документов следует уточнять в выбранном банке, т. к. банк может запросить дополнительные документы.
Надо отметить, что латвийская банковская система с середины 90-х годов являлась очень привлекательной для граждан, желающих разместить сбережения за рубежом. Причин этому несколько. Во-первых, банковская система Латвии предлагала нерезидентам весьма льготные условия. Во-вторых, здесь излишне не интересовались вопросами о происхождении средств. К тому же в Латвии многие говорят по-русски. Даже ужесточение требований к банкам в 2004 году по предотвращению легализации средств, полученных преступным путем, не сильно изменило ситуацию.
Процедура покупки и регистрации недвижимости проста и необременительна. Оформление необходимых бумаг при условии, что в порядке все документы и недвижимость свободна, занимает 4-8 недель с момента подписания договора. Вся недвижимость заносится в единый регистр – «Земельную книгу», что обеспечивает высокую надежность сделок.
Основные расходы в процессе оформления:
* стоимость приобретаемого объекта;
* стоимость оценки недвижимости (зависит от оцениваемого объекта, от €150);
* стоимость оформления страхового полиса в соответствии с условиями банка (если он необходим);
* стоимость оформления кредита и открытия счета (согласно утвержденным тарифам банка).
При покупке недвижимости придется заплатить государству несколько пошлин, в том числе государственную пошлину (регистрация прав собственности в «Земельной книге» - 2% от суммы сделки и регистрация ипотеки в «Земельной книге» - 0,1% от суммы кредита), канцелярскую пошлину (регистрация прав собственности и ипотеки в «Земельной книге»). Расходы на нотариуса (в зависимости от оформляемых документов) - от €150.
Несмотря на то, что рынок недвижимости Латвии довольно цивилизован, приобретать недвижимость все же лучше при помощи хорошо зарекомендовавшей себя риелтерской фирмы. Желательно, чтобы у нее был соответствующий сертификат, так как законодательство Латвии строго не регламентирует этот вопрос.
Иностранцам, владеющим недвижимостью в Латвии, не требуется приглашение для оформления визы. Вместо него можно предъявить оригинал выписки из «Земельной книги», подтверждающей право собственности. Однако надо помнить, что владение недвижимостью не является основанием для получения вида на жительство.
Приобрести недвижимость в Латвии - это значит стать владельцем недвижимости в одной из стран Евросоюза, находящейся в стратегически выгодном месте у Балтийского моря. Этот вопрос актуален в связи со скорым вхождением Латвии в Шенгенский союз, что даст возможность гражданам страны и лицам с долгосрочной визой передвигаться по Евросоюзу без каких-либо ограничений.
Инвестиции в латвийскую недвижимость на сегодняшний день являются одними из самых ликвидных: недвижимость в республике постоянно дорожает. По самым скромным подсчетам, потенциал роста цен достаточно высок и составляет порядка 30% в год. Кроме того, инвесторов привлекают и выгодные условия ипотечного кредитования, в рамках которых 6% годовых - норма. При этом законодательная база Латвии соответствует евростандартам, что исключает возможность мошенничества на рынке. Галина ДМИТРИЕВА.
|
