Европейский эксклюзивМой дом - средневековый замок... Разве не фантастическое заявление? Нет, потому что стать владельцем исторической недвижимости в Европе сегодня может любой соотечественник, способный профинансировать сделку и в будущем содержать затратное имение. Согласно совместному отчету Knight Frank и Citi Private Bank, темпы увеличения капитала самых богатых людей превышают общий рост благосостояния. 10/8/2007 
Настоящая жизнь в стенах прошлого
Замки и поместья - особенный сегмент на мировом рынке недвижимости. По словам Ренаты Матяш, руководителя отдела зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills, каждый замок неповторим и обладает определенной исторической аурой, что и привлекает будущих владельцев. Хотя Елена Нортон, руководитель отдела зарубежной элитной недвижимости компании Knight Frank, считает, что эксклюзивные объекты, в частности замки, покупают по другой причине – «это вопрос престижа и улучшения качества жизни». «Западная Европа, а именно Франция, Италия, Великобритания, Германия, занимают лидирующие позиции в рейтинге стран с наиболее богатым выбором подобных объектов, и связано это в первую очередь с исторически сложившимся укладом жизни данных государств», - дополняет Светлана Скотникова, консультант отдела зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty. Елена Нортон выделила две основные области, где в основном приобретают историческую недвижимость наши соотечественники: это Франция и Шотландия. Причем в этих странах различается отношение к земельным участкам, на которых находятся замки: если во Франции он может быть небольшим, то в Шотландии это, как правило, охотничьи угодья с озерами для рыбной ловли.
В 2006 году английские газеты наперебой писали о российском бизнесмене, который купил замок в Великобритании, в местечке Нансидвел (это край, ставший известным во всем мире благодаря писательнице Дафне Дюморье, автору экранизированных Альфредом Хичкоком романов «Птицы» и «Ребекка», действие которых происходит именно здесь). Хотя на самом деле число наших сограждан - владельцев эксклюзивной недвижимости - уже давно исчисляется десятками. Просто многие факт покупки замка или виллы предпочитают скрывать. Риелторы и юристы, подключенные к сделкам, строго блюдут интересы заказчиков, так что информация о покупках очень скупая.
Замок по определению историческая недвижимость, поэтому на покупку ее идут лица или интересующиеся древностью, или честолюбивые по натуре - постоянно стремящиеся удивлять, а подчас и шокировать посторонних своими поступками. По мнению Светланы Скотниковой, необходимо разделить данный сегмент рынка недвижимости в соответствии с интересами клиента: кого-то интересует замок, построенный в XI веке, а кому-то интересно владение, имеющее прямое отношение к известной фамилии, к знаменитым в прошлом владельцам. В качестве примера сегодняшнего дня можно привести продажу поместья семьи Макдональдс в Санта-Фе (США). Или другой, но опять же американский пример, – дом Софи Лорен в Калифорнии. «Но назвать интерес соотечественников к такого рода недвижимости постоянным, выявить какие-либо закономерности невозможно. Ведь это уникальный продукт на рынке, здесь можно говорить лишь о разовых запросах, без выделения тенденций», - отмечает Светлана Скотникова.
Стоит подчеркнуть, что частные имения - более широкий сегмент недвижимости. Как правило, для таких предложений значимым является не только сам объект, но и земельные наделы. Например, в Италии - это плантации, засаженные оливковыми деревьями, во Франции - земли под виноградниками и садами. По мнению Ренаты Матяш, английские имения можно условно разделить на две категории: современные новые просторные дома с большим земельным участком, окруженные лесом, или старинные поместья, так же расположенные в прекрасных зеленых местах с хорошими видовыми характеристиками. В первом случае приобретается комфортный дом, где можно жить прямо после оформления сделки. Во втором - «исторические стены», которые необходимо долго ремонтировать и делать пригодными для проживания.
Практика международных агентств, работающих с эксклюзивными предложениями, показывает, что довольно часто историческая недвижимость приобретается не для личного проживания, а с целью выгодного развития собственного бизнеса под организацию отелей, резиденций компаний, частных клубов. По словам Анны Кончаковой, главы компании Tsars & Stars, в отличие от покупки дома «для себя», приобретение недвижимости для организации бизнеса, приносящего хороший доход, напрямую зависит от того, насколько удачно выбрано место ее расположения. Поэтому в первую очередь интересными являются предложения в европейских столицах и крупных городах – Лондоне, Париже, Женеве, Милане, Барселоне, Мадриде, либо в их окрестностях.
По словам Ренаты Матяш, предложения по объектам с интересной историей на рынке появляются постоянно. Соотечественникам, желающим приобрести недвижимость в исторических местах, можно предложить, к примеру, расположенный в Шотландии замок Ситон, возведенный в 1790 году. В Средние века на его месте стоял дворец графов Уинтонов, в 1715 году он вместе с землей был захвачен королевской семьей. Затем замок пришел в запустение, пока не был куплен одним из королевских чиновников, пригласившим известного в те времена архитектора Роберта Адама для разработки нового проекта, который и был успешно реализован на месте полуразрушенного дворца.
Для любителей мистики и привидений тоже можно подобрать варианты. Например, особняк XVII века, расположенный в Северном Уэльсе (Англия), с привидением Лауры, жены графа Лисбурна, жившего в 1836-1888 годах. К слову, Лаура Гертруда Бурнаби была кузиной Фреда Бурнаби, известного исследователя, чей портрет художника Тюссо представлен в Национальной Галерее в Лондоне. Легенды гласят, что дух Лауры бродит по верхним этажам особняка в поисках потерянного ею обручального кольца. В настоящее время особняк – не просто дом с интригующей историей, но и доходный бизнес. Он состоит из пяти квартир, которые сдают в аренду желающим провести отпуск в этом примечательном месте. Сейчас в «рыночном активе» и замок в Дордони, и объект, находящийся в 20 км от Парижа, знаменитый тем, что в нем проходили съемки сцен фильма «Код да Винчи».
На северо-востоке Италии, вблизи города Удине, находится старинный рыцарский замок. Построенный до XV века, он полностью сохранил свою архитектуру. Сейчас это пять независимых апартаментов, в каждом из которых есть собственный камин и ванная комната. В главном здании возможно размещение персонального рабочего кабинета в помещении старинной библиотеки с настоящей антикварной мебелью, а также приемной в просторном холле. В настоящее время замок полностью отреставрирован с применением ценных материалов (керамика, отделочный натуральный камень, дерево). Второе, отдельно стоящее здание, предлагается использовать как резиденцию, офисные помещения или гостиницу.
Один из замков, продаваемых под отель, находится в Германии, на территории Национального парка Гарц, на высоте 560 м. Площадь прилежащей территории, покрытой густым лесом, - 27.335 кв. м, полезная жилая площадь замка – 5.690 кв. м (это 90 комнат). Место признано немецкими властями «воздушным курортом». На территории имения также находится около десятка строений, два из которых - виллы.
Второй замок в Германии продается как функционирующий бизнес. Сооружение дворца началось в X веке, а последние постройки датированы XVI веком. В 1996 и 2001 годах его отремонтировали и приспособили под гостиницу. По данным владельцев, текущий рентный доход составляет €240 тыс. в год. Собственность включает 44 комнаты и 8 сьютов, рестораны, конференц-зал и вертолетную площадку. Есть сад, парковка. Важная деталь: власти согласовали небольшую перестройку здания.
Сделка с историей
Покупка эксклюзивной недвижимости – непростая процедура, поэтому эксперты советуют обращать внимание на законы, действующие в той стране, где она приобретается. Например, власти Чехии и Словакии сейчас очень заинтересованы в том, чтобы продать замки даже за небольшие деньги и тем самым сохранить их от разрушения. В Англии к исторической недвижимости относятся очень бережно, поэтому древние постройки нельзя реставрировать, допускается проводить только внутренние ремонтные работы. «Реставрация замка - очень хлопотное дело даже не столько с точки зрения финансов, сколько согласований», - отмечает Рената Матяш. В дальнейшем хозяин замка будет обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, что потребует отдельной статьи расходов, вряд ли изначально предусмотренной новым собственником. По словам Светланы Скотниковой, серьезные проблемы может доставить замена или подводка коммуникаций. Чтобы оформить разрешение на проведение работ, потребуются не только большие деньги, но и много сил на сбор разрешительной документации.
Существенный нюанс заключается в том, что по законам, действующим в большинстве стран Запада, историческая недвижимость является доступной для туристов. Поэтому, вне зависимости от желания или нежелания нового собственника, он не имеет права препятствовать туристам осматривать достопримечательность. Особенно непросто приходится владельцам недвижимости, расположенных на туристических маршрутах. Сложное транспортное сообщение (замок находится в горах, на значительном расстоянии от центральных дорог), как правило, говорит о том, что туристы нечасто будут непрошенными гостями.
Сама процедура сопровождения сделки несложная, за ее оформление в европейских странах посредники берут 5-8% от общей стоимости предложения. По имеющейся практике, в большинстве случаев сделка оформляется на компанию, а не на частное лицо. «Поэтому клиенту необходимо только обратиться к профессиональному юристу, который сопроводит всю сделку и решит все возможные проблемы», – отмечает Светлана Скотникова.
Отдельная тема - оформление права собственности. В компании Tsars & Stars отметили, что, к примеру, Франция предлагает гарантию полной вековой собственности приобретаемой недвижимости, в то время как в Великобритании сделка оформляется как долгосрочная аренда. «При покупке замков помимо того, что процедура должна быть четко структурирована и проведена при непосредственном участии юриста, специализирующегося на приобретении недвижимости именно в стране нахождения объекта, обязательно нужно до покупки нанять специалиста по инженерно-техническим работам, чтобы он провел предварительную оценку состояния коммуникаций», - советует Елена Нортон.
Сколько стоит замок за €1?
Цены на историческую недвижимость высокие. Даже обычное элитное жилье, не имеющее архитектурной и исторической ценности, за последние годы во всем мире сильно подорожало. Исследование The Wealth Report (2007 год) самой дорогой жилой недвижимости в 70 городах мира, составленное Knight Frank и подразделением американской финансовой группы Citigroup, показало, что первое место по уровню цен занимает Лондон, где квадратный метр жилья стоит €36.800, второе – Монако (?35 тыс. кв. м). К слову, 59% всей дорогой недвижимости в Лондоне принадлежит иностранцам.
По словам Ренаты Матяш, диапазон цен на историческую недвижимость сильно варьируется: поскольку замки - товар штучный, то и цена всегда будет индивидуальная. Например, в Чехии и Словакии, где очень много полуразрушенных замков, жить в которых практически невозможно, замок можно купить за €400 тыс., а в Англии или во Франции - от 1,5 до 150 млн фунтов стерлингов. Названный выше замок вблизи города Удине (Италия) продается за €3,1 млн. Имение в Аквитании (Франция) выставлено на продажу за €2,8 млн. Особняк «с привидением Лауры» в Северном Уэльсе (Великобритания) предлагают за 1,5 млн фунтов стерлингов, а соседнее здание за 500 тыс. фунтов стерлингов. «Во Франции возможно приобретение замка под реконструкцию менее чем за €1 млн, хотя это скорее исключение. В Шотландии цены на замки начинаются с €2 млн», - отмечает Елена Нортон.
По данным экспертов IntermarkSavills, стоимость складывается из нескольких показателей, но основной - состояние, в котором находится объект. Поэтому иногда замки предлагают за символическую сумму в 1 доллар или евро, но проведение реставрационных работ является обязательной частью договора. Например, в Словакии замок XIV века Виглас продавался за 1 крону, но при условии, что будущий владелец обязательно отреставрирует его. По предварительной оценке, бюджет реставрационных работ с трудом вписался в $3 млн. Но, к примеру, в Польше государство возвращает инвестору 23% средств, вложенных в восстановление обветшавшего владения. Евгения ЛЕБЕДЕВА.
«Дайджест Недвижимости»
|
