Болгарская недвижимостьНедавно глава Национальной ассоциации недвижимости Болгарии Орлин Владиков сообщил в интервью болгарскому радио, что нефтяные компании из Великобритании, России и Израиля проявляют большой интерес к строительству закрытых жилых поселков вблизи Варны. По его словам, в окрестностях города насчитывается уже «пять корпоративных комплексов»; к тому же инвесторы-нефтяники вовсю осваивают горнолыжный курорт Пампорово и живописные старинные деревни, вроде Арбанаси и Бржениц. Нефтяники - лишь малая часть иностранцев в последнее время предметно интересующихся Болгарией. Так что, в целом и география иностранных предпочтений в этой стране гораздо шире, и спросом пользуются не только закрытые жилые поселки, а конечные цели зарубежных инвесторов весьма разнообразны. 13/4/2007 
Психологический комфорт
Недавно на одном из интернет-сайтов был проведен опрос, в ходе которого респондентам предлагали подумать над вопросом: «Почему бы они купили недвижимость в Болгарии?». Среди вариантов ответов были такие: «У меня в Болгарии бизнес», «Страна – член ЕС. Удобно ездить по Европе», «Выгодная и пока не очень дорогая инвестиция» и т. д. Однако безоговорочным лидером стал ответ: «Страна нравится: солнце, море, горы…» Что заставляет задуматься: не вошли ли мы в ту пору, когда цена уже не единственное главное? Впрочем, к ценам мы еще вернемся, а пока – о стране.
У Болгарии множество природных преимуществ перед своими конкурентами и в первую очередь - более жаркими средиземноморскими странами. Климат здесь не в пример мягче: летом температура воздуха редко поднимается за отметку +28, зато морская вода прогревается до +25. Прибавьте к этому чистое море и почти идеальное песчаное дно. В зимний же сезон географическое местоположение страны обеспечивает ее горнолыжным курортам стабильный снежный покров. И нынешней, бесснежной зимой, пока многие горнолыжные центры Франции, Австрии, Швейцарии никак не могли открыться, болгарские Пампорово и Боровец вовсю работали, а руководство Банско, названное авторитетным германским еженедельником Die Zeit «самым значимым зимним курортом Восточной Европы», заявляло, что примет в общей сложности более 1 млн туристов.
Кроме того, в Болгарии наши люди чувствуют себя еще и психологически комфортно. Конечно, давно миновала пора, когда СССР считала эту страну своей 16 республикой, но и более поздний, негативный период, сопровождаемый популярным в то время: «Russian, go home» - тоже. Сегодня в болгарских школах нередко снова учат русский язык.
Цены, растущие с выгодой
До недавних пор у нас болгарское направление было одним из самых экономичных. Потом от этого определения пришлось отказаться, а с мечтой о дешевой Болгарии расстаться. И на смену понятию «экономичное» пришло другое, более емкое и, по сути, более правильное - «выгодное». Даже, несмотря на ажиотажную скупку иностранцами любой недвижимости, на настоящую толкотню, устроенную инвесторами, на бешенный рост цен (за последние пять-шесть лет в отдельных областных центрах они выросли на 150%, а в особо востребованных - на 300-350%), так вот, несмотря на все это, Болгария была и остается выгодным местом капиталовложений в недвижимость.
Особенно если учесть, что рост цен, скорее всего, не прекратится и сейчас, когда страна уже в ЕС. Например, как отметило недавно Би-би-си, британские аналитики полагают, что из-за необходимости привести нормы и правила в соответствие с правилами ЕС и грядущим изменениям в болгарском законодательстве, земельные участки подорожают не менее чем в десять раз. Стало быть, самое время приобретать. Понимая это, некоторые банки Великобритании даже разработали специальные программы кредитования для покупки недвижимости в Болгарии.
Окончательные итоги 2006 года еще не подведены, но уже опубликованные данные позволяют говорить о 8-15% росте стоимости болгарской недвижимости в прошлом году. Впрочем, статистика - дама лукавая: 8-15%, равно как и обещанные аналитиками на 2007 год 20%, - лишь средняя «температура по больнице». В Софии, например, по данным Colliers International, жилье дорожает не столь чувствительно. Зато в некоторых не столь известных местах, вдруг начавших завоевывать бешеную популярность в качестве курортов или бальнеологических центров, цены в течение нескольких месяцев подскакивают в несколько раз.
Как бы там ни было, болгарское соотношение евро/»квадрат» пока никого не шокирует. А в недавно опубликованном исследовании Международной компании ERA Real Estate даже утверждают, что по части цен на недвижимость София занимает последнее место в списке европейских столиц. К примеру, двухспальные апартаменты, площадью 85 кв. м здесь можно приобрести всего за €78 тыс., в то время как средняя цена в Берлине - €180 тыс., Лиссабоне - €185 тыс., Вене - €231 тыс., Мадриде - €357 тыс.
Общность разноязыких
Что касается национального состава иностранных инвесторов, то в Болгарии тон задают ирландцы и британцы, накопившие огромный опыт инвестирования в Испании, Португалии, Чехии и на Кипре. Ряд аналитиков полагает, что на долю британцев, например, приходится более 60% всех зарубежных сделок с болгарской недвижимостью. А если верить опросу, проведенному фондом MRI Overseas Property, то после вступления Болгарии и Румынии в ЕС, около 13% англичан готовы купить жилье в этих странах, в том числе и с инвестиционными целями.
Согласно некоторым подсчетам, если в 2001 году иностранцы совокупно вложили в болгарскую недвижимость около €14 млн, то к концу 2005 года этот показатель дорос до €320 млн. А в отношении прошедшего, 2006 года, ряд специалистов называет выглядящую совсем уж нереальной цифру в €10 млрд - общих инвестиций в недвижимость, из которых €2,5 млрд приходится на долю зарубежных граждан. И это притом, что сделки далеко не всегда оформляются исходя из ее реальной стоимости - на налогах-то всем хочется сэкономить.
Иностранцы принесли в Болгарию не только «чистые деньги». Благодаря их вниманию в стране существенно повысились и объем, и качество строительства, и уровень предоставляемых услуг. Наверно, не все занимающихся недвижимостью фирмы соответствуют, что называется, международным стандартам, но стремление к цивилизованной работе налицо. Появление крупных жилых комплексов и коттеджных поселков с собственной инфраструктурой - тоже достижение последних, «иностранных», лет. В прежние времена самый престижный дом, находящийся в городской черте, самая фешенебельная, расположенная за городом вилла вполне могли стоять в окружении весьма непрезентабельных развалюшек социалистической поры. Теперь же вилна зона - это атрибут, привычный для Болгарии.
Интерес и к старым деревенским домам, стоящим на расстоянии 10-15 км от моря, в экологически чистых районах, и к земельным участкам, расположенным вне традиционных курортных центров, но пригодным для отельного строительства, и к пока неразработанным минеральным источникам – лишь малая часть того, что значит для болгарского рынка недвижимости присутствие на нем иностранцев.
На берегу так оживленно…
Наиболее востребованными местами на болгарском рынке недвижимости по-прежнему остаются раскрученные черноморские Бургас и Варна (и, соответственно, курорты Солнечный берег и Золотые пески). Неслучайно, по данным Национального статистического института Болгарии, в этих двух городах зафиксированы самые высокие цены на квадратные метры. Назвать это лидерство абсолютным мешает разве что болгарская столица, где недвижимость была и остается самой дорогой. Для справки: осенью 2006 года средняя цена квадратного метра в Болгарии составляла €520, в то время как в Бургасе - €755, а в Варне - €820.
При этом стоит понимать, что вышеуказанная цена рассчитана с учетом стоимости недвижимость в курортных комплексах. Конечно, можно (как это обычно принято) говорить о плавном слиянии Варны и Золотых песков, или Бургаса и Солнечного берега. И все-таки, золото-песчаные апартаменты, построенные с учетом всех современных требований, и старенькие квартиры в центре Варны с ее чересчур плотной застройкой, отсутствием центрального отопления и сложностями с парковкой, стоят по-разному: €1.400-2.000 – первых, и €400-600 - вторых, наверное, в среднем и дают те самые €820–850 за «квадрат». Но только в среднем.
Лучше гор могут быть только горы
Второе по популярности направление рынка недвижимости Болгарии – жилье на горнолыжных курортах. По числу гостей зимние Пампорово, Боровец и особенно Банско ничуть не уступают летним Солнечному берегу, Золотым пескам и Албене. Сегодня и приватизированный, и уже наполовину реконструированный Пампорово, и особо не избалованный инвестициями Боровец, и восточноевропейская горнолыжная Мекка Банско привлекают огромное число иностранных инвесторов.
Кстати, составляющей частью программы модернизации этого курорта является реализация строительных проектов по соседству - в Разлоге. В перспективе здешние места должны превратиться в одну фешенебельную курортную зону Разлог-Банско со своими SPA-центрами и гольф-полем. Возведение же новых жилых объектов, по сути, структурообразующее направление развития Банско: в прошлом году объем жилого предложения в горных районах Болгарии вырос почти в два раза, и львиная доля приходится именно на Банско. Соответственно и цены в Банско вплотную приблизились к среднеевропейским: €1.200-1.400 за кв. м апартаментов, входящих в состав современного апарт-комплекса.
В деревню, в глушь
У нас экологический туризм пока еще не столь востребован, а вот измученные цивилизацией западноевропейцы полностью оценили его прелесть. Поэтому британцы, ирландцы, скандинавы и немцы самым активным образом скупают дома и земельные участки в болгарских деревнях. Если для наших 10-15 км от моря – «караул!», то для жителей западной Европы - никакая не проблема. Кстати, аналогичную картину можно наблюдать и в Испании, и в Португалии, и практически во всех «курортных» странах.
Любителей тишины, чистого воздуха и здорового образа жизни оказалось немало, так что в последнее время сельские местности (особенно в районах Центральных Балкан, Родопах и т. д.) начали развиваться весьма бурно. Цены на недвижимость здесь, конечно, растут, но не столь активно. К тому же этот рост брал совсем уж «низкий старт» - сельчане еще помнят времена, когда сотку земли можно было купить и за €5, и за €10. Так что до софийских или бургасских отметок болгарские деревни доберутся еще не скоро.
Инвестиции в здоровье
До недавних пор самыми привлекательными со всех точек зрения считались инвестиционные вложения в развитие курортной индустрии – на море или в горах. Однако сейчас настоящий инвестиционный бум наблюдается в Болгарии в сфере бальнеологии.
По концентрации минеральных источников Болгария занимает одно из первых мест в Европе, (точное их число расположилось где-то между цифрами 500 и 2 тыс.), но на данный момент используется не более 30%, остальные же терпеливо дожидаются новых хозяев. Причем источников в Болгарии не только много, но они еще и разбросаны буквально по всей стране, так что инвестор может выбрать сочетание SPA-центр - морской/горнолыжный курорт, или SPA-центр - экскурсионный/конгрессный туризм, или какое-то другое.
Как отмечала в беседе с председатель Национальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии Цвети Миланова, «привлечение иностранных инвесторов - главная задача Ассоциации, для решения которой даже создан особый отдел. Его специалисты готовы предоставить самую полную информацию по составу минеральной воды того или иного источника и состоянию примыкающей к нему инфраструктуры, и даже помочь в подготовке необходимого комплекта документов».
Инвесторами-первооткрывателями в сфере бальнеологии стали все те же британцы и ирландцы, на пятки которым наступают немцы. Заметную роль начинают играть французы и израильтяне.
Офисы: в дефиците и в цене
Еще одно направление, о котором имеет смысл упомянуть, - развитие сектора коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что торговые и развлекательные комплексы и офисные центры строятся повсеместно, главной точкой притяжения остается София, которую называют центром Балкан, и которая в данный момент занимает первую строчку в классификации «Самая выгодная инвестиция в офисы в Европе». Потребность в торговой и индустриальной недвижимости в болгарской столице очень велика, спрос пока намного превышает предложение, а возвратность инвестиций оценивается весьма высоко – 13-15%.
Инвесторам стоит учесть и мнение аналитиков: самый ощутимый эффект от принятия Болгарии в ЕС будет именно в сфере офисной недвижимости. Если в среднем рынок рассчитывает, как уже отмечалось, на 20% рост цен, то цены на «квадрат» офисных площадей могут подскочить на 30-40% и больше. Крупнейшие мировые инвестиционно-строительные компании, в том числе и неевропейские, этот потенциал уже оценили.
В ожидании инвесторов
Абсолютно все без исключения специалисты, так или иначе связанные с инвестиционным рынком и рынком недвижимости Болгарии, считают: наиболее перспективным является межрегиональное сотрудничество и, соответственно, вложения в региональные проекты.
Строительство туристических объектов в Благоевграде и Гоце-Делчеве, жилых и SPA-комплексов в Смолянской области, спортивного центра «Перелик» в Родопах, грязелечебницы на озере Тузла, горно-спортивного центра в Берковеца, комплексного центра отдыха и яхт-центров в области Перник, детского лагеря в Сушица – лишь малая часть проектов, которые болгары готовы предложить вниманию иностранных инвесторов. По словам министра экономики и энергетики Болгарии Румена Овчарова, страна стремится довести уровень иностранных инвестиций до 25% от ВВП. Этому способствует в частности закон «О стимулировании инвестиций», в рамках которого государство готово даже земельные участки под определенные проекты предоставлять без аукциона.
Чем дело кончится
После официального вступления Болгарии в ЕС сегодня можно не столько видеть существенные изменения, сколько слышать многочисленные прогнозы. Большинство считает, что резкого ценового скачка не будет ни в одном сегменте рынка; что интерес к инвестициям в землю, покупку домов в коттеджных поселках закрытого типа и качественную недвижимость будет увеличиваться планомерно, равно как и поток прямых иностранных инвестиций; что рост темпов строительства (по данным Болгарской строительной палаты - 13% вплоть до 2010 года) и объемов ипотечного кредитования в целом благотворно повлияет на болгарский инвестиционный климат. Другие настороженно наблюдали за своеобразным оцепенением, в которое впала область Real Estate перед началом 2007 года.
Собственно, нам эта ситуация хорошо знакома: в ожидании ценового скачка одни застройщики «заморозили» продажи, другие вдруг стали выставлять объекты по значительно более высоким, чем раньше, ценам. Рынок слегка дестабилизировался, и дестабилизация эта подогревалась ростом цен на стройматериалы. В итоге кто-то даже начал говорить о кризисе, но его голос потонул в дружном хоре: «В Прибалтике после присоединения к ЕС цены не упали, а продолжили рост. И у нас продолжат!» Дайджест недвижимости
|
