Черногория: а бум продолжаетсяГоворят, недавно в черногорском Которе побывали Майкл Дуглас и Кэтрин Зета-Джонс. Говорят, они подыскивали себе дом. Говорят, и мэр Москвы Юрий Лужков прикупил в Черногории 30 соток земли. А вот Михаэль Шумахер приобрел дом в районе Герцог Нови. Если на страну, о которой еще недавно многие спрашивали – «Где это?», начали обращать внимание VIP-персоны, значит, черногорская эпидемия, которую The Wall Street Journal именует «лихорадкой приобретения», продолжит свое распространение. 26/1/2007
|
|
Какого русского не заинтересует такой прекрасный пейзаж?
|
Власти Черногории спешат принять регулирующие застройку законы и подзаконные акты, обязывая инвестиционно-строительные и девелоперские компании соблюдать жесткие требования по высоте и архитектуре зданий и отодвигать строительство домов все дальше и дальше от береговой линии. А с нового года вступают в силу акты, призванные усилить борьбу «с грязными деньгами» и обязать покупателей предоставлять информацию о происхождении средств. Но уберечь страну – и, прежде всего, ее 280-километровое побережье – от превращения в большую стройплощадку или сдержать стремительный рост цен нынешние усилия правительства не могут: на рынке недвижимости Черногории настоящий бум.
И вот что интересно: до сих пор ни в одной стране мира россияне не были инвесторами «номер один». В Черногории же они опередили даже вездесущих англичан, смекалистых ирландцев и богатых скандинавов. Скупив недвижимость в Магнитогорске, состоятельный россиянин может позволить себе присмотреться и к жемчужине Адриатического побережья – Черногории.
Что привлекает граждан бывшего Союза в самое молодое государство Старого Света? На какие города Черногории потенциальным покупателям недвижимости стоит обратить особое внимание? С какими проблемами предстоит столкнуться? Об этом рассказывает управляющий партнер компании «Русская Швейцария» Сергей САНДЕР.
Как русские победили англичан?
В самом деле, бум, настоящий бум. И действительно, все, в основном, скупается русскими, которые, получив «бумовый» опыт в Хорватии, оказались в Черногории раньше и включились в процесс активнее, чем британцы и ирландцы.
Объяснение очень простое: прежде всего – безвизовый въезд. Если в ту же Хорватию надо предъявить ваучер турфирмы и отельную бронь, то в Черногорию впускают просто при наличии паспорта, куда даже не вклеивают никакой визы, а просто ставят штамп.
Во-вторых, еще совсем недавно цены на черногорскую недвижимость были не так высоки, как в Хорватии и других странах Европы – наши соотечественники просто приезжали с наличными и покупали участки и дома. Причем, приезжали далеко не миллионеры, и именно их стараниями в городах Черногории появились русские улицы и мини-кварталы. Правда, сейчас, когда рынок структурируется, а цены постоянно идут вверх и уже начинают «кусаться», я думаю, процесс будет упорядочиваться.
Третий немаловажный момент – похожесть языков. Испания, Кипр, Италия – между ними и нами огромная разница в менталитете, и никто из наших покупателей недвижимости не стремится учить испанский или итальянский. В Черногории же, если местное население хоть чуть-чуть проявляет желание вспомнить русский (а старшее поколение обязательно учило его в школе), никаких проблем с взаимопониманием не возникает. А человек, который хочет там длительное время жить или работать, заговорит, потратив на хождение с разговорником от силы два-три месяца.
Что касается временных ограничений на пребывание иностранцев, они в Черногории существуют, как и везде. По международному праву, если иностранец проживает на территории страны более 180 дней, он начинает считаться ее резидентом со всеми вытекающими последствиями. Но дело в том, что в Черногории никто этот процесс особо не контролирует: одни иностранцы просто живут там, сколько хотят, другие открывают бизнес, официально оформляя все необходимые разрешения. Но в любом случае каких-то проверок – а сколько дней вы находитесь в стране? – нет.
Как известно, Черногория, в которой фактически отсутствуют крупные промышленные предприятия – экологически чистая страна, приоритетное направление развития которой – туризм. В ближайшие годы все в Черногории будет крутиться вокруг туризма, и даже «развивающие» пособия ЕС пойдут, прежде всего, на создание туристической инфраструктуры, в том числе и для residential tourism. Это – четыре.
Считается, что основной вектор туристического развития Черногории направлен на юг, захватывая район Будвы и все, что южнее, в сторону Бара. Здесь много природных бухт и практически нет насыпных пляжей, так что, в поисках «домика у моря», не стоит сравнивать Черногорию с Карибами. В этой стране все маленькое, естественное, на что и делается акцент. А насколько избалованные туристы принимают это за «лучшее» – уже другой вопрос.
Что? Где? Сколько?
Сами черногорцы считают, что наиболее интересные места – это район Бечичи, включая всемирно известный город Будву и бухту возле острова Св. Стефана, Петровац, Котор и Герцег Нови, известный курорт в южной части Адриатики, у входа в Боко-Которский залив, и Иголо.
На мой взгляд, основное соревнование разворачивается между городами Будва и Петровац: там рядом расположена одна из уникальных бухт, находящаяся под защитой ЮНЕСКО. Я бы сказал, что самое популярное в данный момент место все-таки Будва, туристический центр, где кипит жизнь и концентрируется основная масса туристов. Раньше в элитной табели о рангах гораздо выше Будвы стоял Герцег Нови, но старожилы вспоминают, что после войны на этот курорт переехало очень много беженцев, и город стал… непонятным. Плюс к этому, Герцег Нови – это «открытая вода», а Будва – бухта, где море более чистое, более теплое, словом, более приятное.
Итак, что касается Будвы: у берега, в старом городе практически ничего не осталось. То есть вообще ничего – в смысле, больше нет свободных участков под застройку, поскольку места там практически не было, а скупка самой популярной прибрежной земли активно шла все последние годы. Теперь в одном из самых больших городов Черногории с населением около 50-60 тыс. человек, в основном, застраиваются центральная часть и склоны гор.
Что касается квартир и апартаментов, то все, что построено уже продано, а то, что возводится сейчас (в том числе и элитное жилье), будет продаваться в течение ближайших двух лет. И стоит отметить, что в Будве уже появилась «сезонная» проблема автомобильных пробок, порожденная не столько числом людей, сколько системой организации движения: все дороги здесь однополосные, и летом проехать практически невозможно. Насколько комфортно такое проживание – большой вопрос.
Следующее очень интересное место, расположенное в соседней бухте – Бечичи (хотя в географическом смысле это – тоже Будва). Бечичи – один из самых элитных районов Черногории - например, самый крупный, самый шикарный на сегодняшний день отель страны построен именно здесь. До недавних пор черногорские отели были от силы 4-звездочные (эти «4 звезды» в пересчете на европейский уровень на самом деле «тянули» лишь на две-три, за исключением немногочисленных хороших отелей). Но сначала в Бечичи построили Queen of Montenegro, который стоит не на море, а на холме. Внизу свободный участок земли, на тендере выиграла российская компания и построила отель Splendid (проект обошелся около €60-70 млн). Два участка рядом уже зарезервированы для Sheraton и Hilton.
Соответственно, как только в Бечичи появился Splendid, цены подскочили до небес. Но на самом деле, места для строительства нет и здесь - 2/3 бухты занимают крупные отели или участки, выделенные под масштабную застройку. А все остальное – рестораны и маленькие гостиницы. На этом фоне выделяются строящиеся дома с красивыми фасадами на первой линии, где цены уже сейчас доходят до €5.500 за квадратный метр. Многие квартиры распроданы задолго до окончания строительства.
Однако представляют интерес и участки, расположенные на склонах гор. Здесь, наверху, появляются какие-то американцы, выкупающие огромные участки, застраивают их и распродают «по своим». И вообще, понять что-то очень трудно: застройщиков тьма, они устанавливают свои правила игры, на рынке предлагается все – от земли до готовых апартаментов, и каждый торгует так, как считает нужным. Цены перешагнули планку в €3.000.
Следующая примечательная бухта та, где находится знаменитый остров Святой Стефан являющийся настоящим чудом природы. В бухте находятся одни из лучших пляжей страны. А сами черногорцы называют бухту самым романтическим местом Черногории. Чтобы добраться туда, надо проехать через лесную полосу – закрытый заказник, где практически нет отелей, стоит лишь пара домов.
Вторая половина бухты отдана под элитную застройку, где, говорят, покупает жилье даже премьер-министр Черногории и прочие VIP-персоны – то есть, здесь можно ожидать благоприятного соседства. На самом деле, заявления об элитности этого места звучат… смешно. Почему? Сейчас строительство идет в самом конце бухты – 4-5 домов находятся на завершающей стадии, цены в них – от €6.000. Дальше расположен небольшой пляж, совершенно не облагороженный, а затем, на очень крутом склоне – еще несколько домов. В этой элитарной бухте полностью отсутствует инфраструктура! Чтобы просто поесть или развлечься, надо ехать минут 10-15 в Бечичи или Будву. Вообще же, бухта напоминает места, которым, благодаря их тишине и уединению, обычно отдают предпочтение пенсионеры.
Отдельно стоит поговорить о таких местах как Петровац, Котор, и Герцег Нови, активно продвигаемые на международном рынке. Котор находится в 20 минутах езды от Будвы. Место фантастически красивое – очень глубокая бухта, на склоне которой построен город. Старый город и по величине, и по высоте больше Будвы – там много церквей, университет, находится самый известный ночной клуб «Максимус», словом, все очень хорошо. Единственный минус – практически нет пляжей, только маленькие пляжики.
С ценами, как обычно, непонятно. В Которе сейчас строится два комплекса апартаментов. Первый практически продали по €2.000 за м кв., второй - уже по €3.000. Какой будет цена через несколько месяцев не знает никто: компания, ведущая застройку, имеет офисы не только в Черногории, но и в Лондоне – поэтому продает свой продукт и русским, и англичанам.
Герцег Нови – место, где расположены все основные SPA-центры, грязевые лечебницы, крупнейший военный госпиталь и т. д. По климату этот курорт – нечто среднее между Сочи и Лугано: пальмы, кипарисы, цветы. Рядом с отелем Plaza, одна из государственных компаний сейчас строит центр «Савина» – огромнейший комплекс апартаментов, расположенных на отвесном склоне и с гор спускающихся прямо к морю. Цены – €2.000 за «квадрат». Два дома в «Савине» уже построено, основания остальных заложены, работают черногорцы быстро – к июню планируют закончить. И цены к тому моменту, думаю, вырастут в два раза (собственно, по €3.000 за кв. м комплекс спокойно можно продавать и сейчас).
В Герцег Нови встречаются и уникальные проекты. Например, стоящие на холме несколько вилл: маленьких, на крошечных участках 2-3 сотки, но настолько красиво сделанных и органично вписывающихся в ландшафт! Я заходил внутрь, разговаривал с рабочими, ведущими отделку: оказывается, и здесь владелец – русский.
Одна только беда – транспорт. В Герцег Нови есть два пути: можно воспользоваться паромом в качестве продолжения пути из аэропорта, а если решитесь объехать бухту, то поездка займет часа полтора - в сезон часто бывают заторы на дорогах. Правда, сейчас строительство дорог приоритетная задача правительства Черногории. Из-за малой протяженности береговой линии, власти планируют буквально за пару лет проложить высокогорные скоростные трассы, чтобы закрыть транспортный вопрос раз и навсегда.
А если не повезет?
Очень популярная сейчас тема, которую активнее, чем черногорцы, разрабатывают хорваты – жилье на территории Старого города. Дома там действительно старинные, каменные, красивые, но в самом разном состоянии: иногда отремонтированные, а иногда и нет. Подобные предложения – на любителя. Понятно, что очень престижно жить в Старом городе. Но, как правило, там нет хороших пляжей, до «цивилизованного» моря придется преодолеть весьма приличное расстояние. А в старой части Котора вообще пляжей нет.
Вторая проблема – шум, результат туристического столпотворения. Это ведь только говорится, что бары и рестораны работают до двенадцати или часа, на самом деле туристы могут развлекаться всю ночь. Комфортно ли жить в таких условиях? Что касается цен, то и здесь, как обычно - кто во что горазд. В старой Будве с вас могут запросить и €5.000 за кв. м, и сильно больше, и сильно меньше – кому как повезет.
Чему верить? Кому доверять?
Рынок Черногории, конечно, очень привлекателен, но проблем здесь не меньше, чем очевидных плюсов. Первая и главная из них – чистота документов. Многие специалисты жалуются, что часто документы представляют собой нечто невообразимое – ни печатей, ни водяных знаков.
С этим же связан поиск ответа и еще на один вопрос: какой компании больше доверять – частной или государственной? Например, к госкомпании, которая ведет застройку в Герцег Нови, местные жители относятся с большим доверием – она строит много, качественно и в срок. Однако частные инвесторы намекают: а вдруг завтра та или иная госструктура возьмет и акционируется, и строительство затянется на неопределенное время.
Проблема часто возникает из- за того, что многие застройщики просят покупателей осуществить 100% предоплату. А если с застройщиком случится что-то нехорошее? На это черногорцы обычно говорят: «Нет-нет, у нас такого не бывает, можете смело заключать договор». Но серьезные инвесторы все-таки предпочитают дождаться, когда строительство закончится, и только после этого проводить полную оплату, даже несмотря на существенно большие затраты.
Понятно, что местные риелторы проверяют документацию, но реально обеспечить благонадежность застройщиков они не в силах. Случаев громких, открытых банкротств действительно пока не было, но это все – до поры до времени. Полной информации о том, сколько в стране работает застройщиков, сколько из них прогорело, какие задержки в строительстве у них были, тоже нет – так что анализировать ситуацию трудно. Приходится надеяться на чистоплотность конкретных риелторов и владельцев и достоверность тех сведений, которые они предоставляют клиенту.
Вторая серьезная проблема – абсолютная ценовая неструктурированность рынка, где все буквально «улетает» на этапе строительства. Каждый раз владелец назначает за участок цену, которую сам считает справедливой. На таких же позициях подходят к ценообразованию архитекторы, строители, дизайнеры и т. д. Рынок получается стихийным: если где-то «прошли» русские и скупили землю по цене, скажем, €25 тыс. за сотку, значит, владельцы соседнего надела постараются продать его дороже – вот и весь механизм. К тому же, в Черногории, как и во многих странах, физические лица вправе оформлять на свое имя строения, но землю могут приобретать только местные жители или местные компании. А это, понятное дело, также порождает дополнительные неудобства.
Наконец, пока никто не знает, насколько затянется процесс вступления Черногории в ЕС, и даже более того – каким именно путем пойдет страна. Уже сейчас основной валютой здесь является евро, что, кстати, подстегивает рост цен. С другой стороны, это удобно – иностранцам не нужно думать о конвертации валюты. Но если черногорское законодательство будет приводиться в соответствие требованиям и нормам ЕС, то это, прежде всего, скажется на порядке въезда в страну и пребывании иностранцев. Валерия МОЗГАНОВА.
|
