Возвращение в городаУ строительных компаний Германии сейчас не лучшие времена. Государственная поддержка отрасли сокращается, спрос на квартиры и дома растет слабо, а рынок аренды жилья жестко регулируется. Чтобы обсудить проблемы и перспективы отрасли, корреспондент «Эксперта» встретился с Андреасом Руфом, исполнительным директором GSW – одной из старейших строительных компаний Франкфурта. 8/12/2006 
Пригороды пустеют
– Что происходит сегодня на немецком рынке недвижимости?
– Прежде всего, клиенты все реже интересуются собственным домом и все чаще выбирают квартиру. Еще лет пятнадцать назад типичным покупателем или арендатором жилья была семья с двумя детьми. Такой семье необходима достаточная площадь, желательно в зеленом районе, чтобы детям было, где играть. Идеальный вариант – собственный домик в пригороде, с небольшим садом. На такие домики был огромный спрос. Сейчас демографическая ситуация в стране меняется, в Германии становится все больше бездетных пар и все больше пожилых людей. Очень много стало одиноких. Типичные горожане сегодня – это люди 30-40 лет, одинокие, хорошо зарабатывающие. Такие жители сейчас составляют свыше половины населения крупных городов. Новому поколению наших клиентов большие загородные дома не нужны, а нужно, наоборот, что-то компактное и расположенное в центре города – вблизи не только от работы, но и от театров, музеев, кино и так далее. Так что если 15 лет назад немцы массово переселялись из городов в пригороды, то сегодня переселение идет в обратную сторону – люди продают дома в сельской местности и возвращаются в города.
– Если спрос на загородные дома падает, а на городские квартиры растет, это должно влиять на цену городской земли.
– Практически не влияет. Цена участков земли в крупных городах и так очень высока, и рост спроса на жилье влияет на нее несильно. К тому же сейчас наблюдается определенный спад в строительстве офисных зданий, Германия перенасыщена офисными помещениями, и потому цены на землю в крупных городах стабилизировались.
– На каком уровне?
– В разных городах цены разные. Чем крупнее город, чем больше в нем шансов найти хорошую работу, тем дороже жилье. Традиционно самые дорогие города Германии – Мюнхен и Франкфурт. Во Франкфурте квадратный метр земли стоит в среднем €600. Стандартный двухэтажный дом на одну семью, без садика, стоящий стена к стене с соседними домами, обойдется как минимум в €250 тыс. А где-нибудь в Тюрингии, где земля почти ничего не стоит, такой же дом можно купить за €140-150 тыс.
Нерыночная аренда
– Немцы предпочитают покупать жилье или арендовать его?
– Собственное жилье – это всегда желанная вещь. Большинство жителей страны готовы купить дом или квартиру, если бы у них появилась финансовая возможность сделать это. Но в реальной жизни лишь 43% немцев располагают собственным жильем – это даже несколько ниже среднего уровня по Евросоюзу.
Дело в том, что последние десять лет государство целенаправленно сворачивает программы стимулирования покупки жилья частными лицами. Раньше, покупая собственный дом, немецкая семья, в зависимости от количества детей и уровня дохода, могла рассчитывать на субсидию в размере до €30 тыс. Сегодня таких субсидий уже нет.
С другой стороны, государство жестко регулирует уровень цен на рынке аренды жилья, удерживая их на достаточно низком уровне. В итоге покупка жилья становится все дороже, а аренда – все привлекательней. Сегодня семья, взявшая кредит на покупку квартиры или дома, должна понимать, что в течение ближайших 20-25 лет ее расходы по выплате кредита будут существенно превышать расходы, которые она бы несла, если бы снимала то же самое жилье. На такое бремя решится не каждый.
– В чем заключается госрегулирование арендной платы?
– В каждом городе местные власти проводят исследования ситуации на рынке жилья и выясняют среднюю стоимость аренды для каждого типа квартир. Например, двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров, трехэтажный дом 1950 года постройки. Или трехкомнатная площадью 80 квадратных метров и четырехэтажный дом 1970 года постройки. Затем эта средняя стоимость официально закрепляется в качестве базовой для такого типа квартир в данном городе, и владельцы жилья не имеют права сдавать его по цене, превышающей базовую более чем на 20%. Кроме того, каждое повышение цен можно проводить лишь раз в два года.
Через несколько лет проводится следующее исследование и, если обнаруживается, что цену увеличили все арендодатели, базовая цена повышается снова. Это очень сложная бюрократическая система, которая ограничивает конкуренцию на рынке жилья. Из-за такого нерыночного регулирования средняя стоимость аренды квадратного метра жилья в Германии составляет сегодня €10 в месяц. При этом текущие ежемесячные расходы домовладельца на содержание дома достигают €13-14 из расчета на метр площади.
– То есть владельцы квартир работают себе в убыток?
– Не совсем так. Действительно, последние годы оказались для квартировладельцев довольно тяжелыми, многие просто обанкротились. Но это не связано напрямую с искусственно заниженными ценами на аренду жилья – ведь установленные государством максимальные цены уже лет тридцать как ниже рыночных. Тут ситуация сложнее, и она связана с общей стагнацией на рынке недвижимости.
Дело в том, что традиционная инвестиционная схема, по которой последние 30-40 лет работали многие мелкие немецкие застройщики, основывалась на постоянном и значительном росте цен на недвижимость. Фактически застройщик строил дом только для того, чтобы перепродать его через 15-20 лет по сильно возросшей цене. В такой схеме сдача квартир в аренду была лишь одним из источников дохода и то, что она не покрывала всех расходов на содержание дома, было не столь важно. Но в последние 4-5 лет цены на недвижимость в Германии стабилизировались, они почти не растут. Инвестиции, сделанные 10-15 лет назад, окупаются гораздо хуже. Строить же жилье сегодня с расчетом сдавать его в аренду – значит обрекать себя на убытки, практически никакой прибыли здесь получить уже нельзя.
Бремя застройщика
– Есть ли еще какие-то проблемы, которые затрудняют работу застройщиков?
– Да, это ужесточение налогового гнета. Раньше компании, занятые строительством жилья, получали налоговые льготы – вплоть до того, что мелкие застройщики могли при определенных условиях регистрироваться как строительные кооперативы и вообще полностью освобождаться от налога на прибыль. В 90-х годах власти посчитали, что строительный рынок больше не требует такой поддержки, и все льготы были отменены. В последние годы были также отменены налоговые льготы для индивидуальных владельцев жилых домов, сдающих их в аренду. Фактически ни на этапе строительства, ни на этапе эксплуатации сэкономить на налогах уже нельзя.
– А как выглядит в Германии процесс постройки жилого массива? Наверняка необходима масса согласований?
– Основных партнеров по переговорам три – компания-застройщик, органы местного самоуправления и владелец участка земли, на котором предполагается строительство. Застройщик привлекает деньги и ведет строительство, органы местного самоуправления подводят необходимую инфраструктуру и получают впоследствии за это компенсацию от владельца участка, а сам владелец участка либо продает землю застройщику, либо передает ее в аренду на длительный срок. Законом максимальный срок аренды не оговаривается, но на практике чаще всего встречаются 50- и 99-летние сроки аренды. Аренда заключается чаще всего на условиях ежегодного увеличения платежей на 4-5%, чтобы компенсировать рост цен на землю.
Избегая гетто
– В Германии есть понятие «социальное жилье»?
– Да, есть. Под социальным жильем здесь понимаются недорогие квартиры, которые сдаются в аренду по невысокой цене малообеспеченным гражданам.
– Кто занимается строительством социального жилья?
– Все те же частные строительные компании, в том числе и мы. Если в районе не хватает социального жилья, к нам обращаются местные власти, мы выбираем участок и приступаем к застройке. При этом само строительство и последующее использование жилья регулируется особым образом. С одной стороны, при проведении строительных работ застройщик все еще получает некоторые налоговые льготы, с другой – арендная плата в таком доме должна быть ниже средней по городу для аналогичных квартир. Разумеется, арендатором таких квартир может выступить только человек, доходы которого не превышают определенной суммы. Есть и еще ряд ограничений, например, арендатор может снять только квартиру определенной площади, которая рассчитывается исходя из числа членов семьи, такую квартиру в течение 20-30 лет нельзя продать, вывести из оборота социального жилья и так далее. Хотя в целом такая система и помогает решить проблему с малоимущими семьями, она создает дополнительные проблемы.
– Социальные гетто?
– Именно. Вы собираете социально неблагополучные семьи, часто семьи иммигрантов, и селите их вместе, в одном специально построенном квартале. Пятьдесят, сто, двести семей. Фактически вы закладываете маленькую социальную бомбу.
– Но ведь эта проблема для Германии не нова, ее как-то пытались решать?
– Разумеется, она не нова. Вообще социальные гетто в современной европейской городской застройке появляются естественным путем, даже без строительства специального социального жилья.
Как это обычно происходило в немецких городах? После войны города были разрушены, жилья катастрофически не хватало. Чтобы решить проблему, была развернута кампания строительства массового дешевого жилья – трех-, четырехэтажные многоподъездные дома. Для своего времени они были очень даже ничего, и люди были счастливы въехать наконец в собственное жилье. Но со временем дома ветшали, обеспеченные люди из них съезжали, а на их место селились все более и более бедные граждане. До какого-то определенного момента процесс смены социальной группы, проживающей в доме или квартале, идет медленно и постепенно, но рано или поздно количество социально незащищенных людей, живущих в доме, достигает критической отметки, оставшиеся в доме обеспеченные жильцы массово съезжают, и все – процесс смены социальных групп завершен.
– Квартал приобретает стойкую репутацию гетто.
– Да, и это неприятно для всех: для квартировладельцев, для жильцов соседних домов, для полиции, для мэрии. Так вот, возможных вариантов решения такой проблемы лишь два. Первый – это дальнейшая, еще большая сегрегация, сознательное создание районов-гетто. По такому пути пошли во Франции – выдавим этническую бедноту подальше и отгородимся от нее. Мы знаем, чем это кончилось. Второй вариант – интеграция. Постоянные попытки поднять стоимость жилья в этих районах, привлечь туда образованных, обеспеченных людей. Это более сложный вариант, но он и более перспективный. Именно его в основном выбирает Германия.
– И как именно это делается?
– В середине 90-х годов федеральный союз предприятий жилищного строительства GdW провел исследование, которое выявило основные причины, ведущие к ускоренному созданию гетто: старение домов, общее обветшание инфраструктуры района, ухудшение качества обслуживания в школах и детских садах, дефицит больниц. На основе этого исследования федеральное правительство приняло программу «Социальный город», в рамках которой с 1999 по 2003 год федеральный бюджет выделял средства на решение этих проблем. Фактически правительство решило погасить тлеющие очаги социального недовольства, пока не случилось чего-то худшего. И в целом это получилось. По крайней мере, я не могу себе представить, чтобы в каком-то из городов Германии сейчас произошли беспорядки по французскому сценарию.
Сергей СУМЛЕННЫЙ.
|
