Обзор латвийского рынка недвижимостиТяжелейшим наследием советского прошлого является испорченность народонаселения постсоветского пространства квартирным вопросом. Об этом неоднократно писали Булгаков, Ильф и Петров, потому добавить здесь практически нечего. Однако нынешнее настоящее дикого капитализма вместо того, чтобы устранить эту испорченность, успешно продолжает ее усугублять. 16/6/2006 
Равнение на риелтора
Хотя жилье является лишь одной из составляющих рынка недвижимости, для начала каждому уважаемому себя джентльмену, да и даме тоже, непременно нужно место, которое ласково и непринужденно можно назвать «мой дом - моя крепость». Тем латвийским джентльменам (и дамам), кто по ряду пусть даже вполне уважительных причин не успел обзавестись крепостью в период накапливания первоначального капитала, теперь это сделать представляется крайне сложным.
Разумеется, все уже давно забыли о двух-, трехкомнатных квартирах на рынке вторичного жилья за полторы тысячи долларов в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого века. Это, как говорится, «было давно и неправда». Однако нынешние цены на жилье в Латвии являются столь же несоответствующими здравому смыслу, нежели вышеупомянутые.
В первую очередь, за чудовищное искажение латвийского рынка жилья необходимо поблагодарить риелторов. Именно они создали и теперь из последних сил пытаются удержать в этом сегменте формат «рынка продавца». А произошло это так. Во времена диких рыночных отношений риелторы быстро убедили общественность, что только при их участии удастся совершить безопасную, юридически грамотную и для продавца, и для покупателя взаимовыгодную сделку по купле-продаже жилья. Тот факт, что практически 99% сделок по недвижимости проходило при участии, как минимум, одного, а то и нескольких посредников, имеющих отменный аппетит, уже с самого начала сказался на структуре рынка и ценовой политике. Долгое время спекуляции шли только на вторичном рынке жилья. А там еще с «предыдущей жизни» сложилось положение, при котором желающих иметь жилье было больше, чем собственно самого жилья. Риелторам сильно на руку сыграл вывод российских войск: они скупали квартиры у семей военнослужащих оптом по $5-6 тыс. за штуку, в течение года-полутора сдавали их, а потом продавали по цене, как минимум вдвое превышающей цену покупки. На вырученные деньги ими покупалось очередное новое жилье, и схема повторялась, увеличиваясь в геометрической прогрессии.
Квартиры – фантомы
В «лужковской» Москве после пережитого дефолта уже разворачивался второй строительный бум - строительные леса виднелись на каждом шагу. А в Риге только появились первые робкие новостройки. Поначалу это были незавершенные строительства периода позднего застоя, в которых непривычно просторные квартиры с грубой отделкой продавались по невиданным по тем временам ценам - от $100 до $200 за квадратный метр. На дворе уже стоял канун нового тысячелетия.
После того как первые несколько десятков квартир в новостройках капитализма медленно, но верно приобрели своих хозяев, зашевелились строительные фирмы, а вслед за ними на рынок нового жилья частично переориентировались и риелторы. До тех пор пока строительство шло не слишком быстро, они за процессом не только успевали, но и полностью его контролировали. В результате цены на новое жилье росли в среднем на 5-8% в месяц (в отдельных сегментах до 200% в год). В итоге получилось так, что по сей день в Риге в построенных года три назад домах имеется огромное количество квартир, в которых никто не живет, зато хозяева за это время поменялись раза три или четыре. Стоимость таких квартир выросла в 2-2,5 раза.
Другой бум - ипотечного кредитования - привел на этот рынок и реального покупателя. При обилии банков и конкуренции между ними именно ипотека стала если не источником основного дохода многих финансовых институций, то очень лакомым куском в любом случае. Поначалу пришедший на разогретый риелторами рынок «дикий покупатель» хватал все подряд в «бумажной стадии», что позволило строителям расслабиться. Ведь одно дело создавать продукт, который предстоит продать, а совсем другое - формально отрабатывать уже полученные и потраченные деньги.
От «рынка продавца» к «рынку покупателя»
Подобный ажиотаж на рынке жилья, когда квартиры расходились, словно горячие пирожки, мобилизовал толпы новых инвесторов - любителей так называемых «коротких денег». Проекты уже исчислялись сотнями, а количество единиц нового жилья переваливало за 10 тыс. в год. Риелторы начали задыхаться, при этом поднятая ими планка цен делала рынок жилья практически недоступным для покупателя среднего достатка. В сочетании с ростом инфляции, повышением ставки рефинансирования по кредитам, ростом цен на строительные работы и строительные материалы картина на рынке жилья представлялась уже не такой радужной. Упущенное в сегменте новостроек риелторы попытались наверстать на рынке вторичного жилья, что еще больше подняло и без того завышенные цены на него.
В результате всего вышеупомянутого сложилась следующая ситуация. Трех-, четырехкомнатная квартира на рынке вторичного жилья сегодня стоит приблизительно €100-120 тыс. Цена вполне приемлемая, если не считать один чрезвычайно тревожный фактор. Пятидесятилетний срок эксплуатации самых молодых блочных домов, где расположены такие квартиры, истекает через 20-25 лет. То есть как раз к тому моменту, когда купившие их сегодня хозяева внесут свой последний кредитный платеж за чудо-недвижимость. Именно по этой причине большинство банков перестали кредитовать подобное жилье, а если и соглашаются на столь рисковый шаг, то на крайне невыгодных для клиента условиях.
Что же касается новостроек, то количество предлагаемых в них квартир вот-вот грозит превысить спрос на новое жилье. А если добавить сюда жилые объекты, находящиеся в руках перекупщиков, то спрос и предложение уже как минимум выровнялись. Кроме этого, банки в последнее время все громче говорят об удорожании денег и возможном пересмотре условий по уже выданным кредитам. По скромным подсчетам финансовых экспертов, в случае наихудшего сценария стоимость таких кредитов может подскочить даже на сумму до 70%!
Сюда же следует добавить наступательные планы правительства о взимании налога с рыночной стоимости жилья и введении 25%-го налога на перепродажу жилья в течение трех лет с момента его приобретения. На основании всего перечисленного можно с уверенностью сказать, что петля на шее риелторов неумолимо затягивается. Единственной спасательной соломинкой для них остается массив денационализированных домов. Но здесь, как правило, никто ни морально, ни физически не готов заплатить требуемую риелтором цену. В отдельных новостройках Риги она уже достигает €7-8 тыс. за квадратный метр. Если учесть, что в 200 километрах от Риги за эти деньги можно купить как минимум две трехкомнатные квартиры, участь риелторов и вместе с ними гипертрофированного рынка жилья в Риге, скорее всего, предрешена. Тогда на смену «рынку продавца» придет «рынок покупателя».
Рекордный урожай с картофельного поля
Что же касается недвижимости в виде земельного участка или отдельного дома, то там рост цен еще более стремительный, и до недавних пор чаще всего сделки совершались по следующей схеме. Некая фирма путем взятки за символическую стоимость покупала в окрестностях Риги сельскохозяйственные угодья. Потом земля по цене, близкой к реальной, перепродавалась другой компании, которая опять же с помощью взятки «покупала» решение местного сельсовета, в результате которого земля для сельхозугодий становилось землей для жилищной застройки. После этого она дорожала еще раза в три.
Следующий хозяин земли «нарезал» ее на куски и продавал уже в розницу, таким образом зарабатывая еще несколько миллионов. В результате задолго до того, как на бывшем картофельном поле появлялась строительная техника, его стоимость возрастала как минимум в десять раз. Чтобы при таких тратах уложиться в смету и что-то заработать, строителям приходилось отказываться от подведения коммуникаций и развития инфраструктуры, хотя в договоре конечного заказчика (покупателя жилья) все это предусматривалось. Но клиент деньги уже заплатил, автоматически перестав быть интересным застройщику. Чтобы избежать судебного преследования оставшихся без света, газа и канализации заказчиков, строительные компании лихо банкротились, после чего все те же самые люди собирались под новые знамена и дружно шли навстречу новым капиталистическим свершениям.
Конечно, кроме рядных домов и поселков посреди вчерашнего картофельного поля на рынке предлагается и штучный товар наивысшего качества. Если посчастливится купить такой дом непосредственно у хозяина или возводившей его строительной компании, то можно рассчитывать и на реальную цену - около полмиллиона евро вместе с земельным участком в 2.000 квадратных метров. Но сегодня такое почти нереально - риелторы отсекают практически все подобные попытки. Сами же они просят за столь ценную недвижимость раза в два с половиной больше, при этом не называя никакого обоснования затребованной цены. В лучшем случае объясняют, что тут где-то рядом (а может, и не рядом) кто-то нечто похожее (а может, и непохожее) недавно вроде купил (а может, не купил) именно за такую (а может, и другую) цену.
Правда, с земельными угодьями подобное происходит лишь в Риге, вокруг столицы и на побережье Балтийского моря. В Латгалии еще остались непроданные поля и леса по вполне схожей цене. К слову, по неподтвержденной информации, в прошлом году несколько тысяч гектаров земли вблизи латвийско-российской границы через посредников прикупил опальный российский олигарх Борис Березовский. И будто бы большую часть юрмальской недвижимости приобрели «бизнесмены» из подмосковного Солнцева. О чем только не говорят злые языки!
Остров цивилизации в диком море
Самой ликвидной и самой перспективной недвижимостью в Риге на сегодняшний день являются офисные помещения. В этом сегменте работают серьезные люди, имеющие долгосрочные планы. Потому рынок данной недвижимости носит на удивление цивилизованный характер.
Если цены торговых помещений в Старой Риге по понятным соображениям «кусаются» и в среднем составляют €30-50 за кв. м в месяц при аренде и €4.000-5.500 за кв. м при покупке, то современные конторские помещения в новых офисных комплексах буквально в самом центре Риги можно снять относительно недорого. Офисные помещения класса «А» - €16-20 за кв. м. в месяц, офисные помещения класса «В» - €7-15 за кв. м в месяц, а офисные помещения класса «С» - €6 в месяц за кв. м и ниже. Это позволяет надеяться, что после обвала рынка жилья на нем тоже воцарятся законы цивилизации. Благо, за примером далеко ходить не надо. Модрис АУЗИНЬШ.
|
