Недвижимость в Соединенных ШтатахВо всем мире наблюдается резкое увеличение спроса на приобретение недвижимого имущества в Соединенных Штатах. Несомненно, это стало результатом сильной позиции евро по сравнению с долларом США, тот факт, что инвестирование в Соединенные Штаты обещает неплохую прибыль наряду с невысоким уровнем рисков, или само по себе обладание совместным имуществом в Америке, уже являются довольно заманчивым решением. 24/2/2006 
Не так давно издание «Майями Геральд» решило опубликовать статью, рассказывающую о результатах исследования, которые показали, что большинство иностранных домовладельцев во Флориде не из Латинской Америки, а из Европы. На счету европейцев 58% недвижимости, приобретаемой иностранцами во Флориде. Только на Соединенное Королевство, как говорится в статье, приходится треть всех международных операций по приобретению недвижимости. Однако при покупке недвижимости в США приходится учитывать не только стоимость самой недвижимости, – объем налогов, подлежащих уплате, несомненно, является чрезвычайно важным моментом.
Иностранным инвесторам всегда трудно объяснить сложности налогового бремени, присущие инвестициям в недвижимое имущество в США. Налогообложение представляет значительную статью расходов, которая может быть минимизирована, а в некоторых случаях ее даже можно избежать при условии профессионального планирования инвестиций. Не заблуждайтесь, – налоговое законодательство Соединенных Штатов очень сложное, а иногда абсурдное. Но мы должны принимать его таким, как есть, до тех пор, пока оно не будет отменено, или пока его не заменит новое.
Внимание Конгресса сосредоточено на иностранных инвестициях в недвижимость США с 1980 года. Именно тогда Конгрессом был принят закон «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (Foreign Investment in Real Property Tax Act – FIRPTA). Он был разработан таким образом, что иностранные инвесторы вынуждены, по меньшей мере, платить тот же объем подоходного налога, что и раньше, после продажи недвижимости, в которую инвестируются средства, или другого способа ее отчуждения. К тому же иностранные граждане, инвестирующие в США, всегда были вынуждены платить налог на недвижимость и налог на дарение. Сложность системы подоходного налога вдобавок к запутанной схеме налога на недвижимость и налога на дарение создали опасный лабиринт, выбраться из которого представляется возможным, только имея в запасе терпение и осторожность.
В сущности, система подоходного налога США подвергает иностранных инвесторов обложению налогом в соответствии с одним из двух возможных налоговых режимов. Первый применяется к «релевантной» прибыли инвесторов, занимающихся «торговой или предпринимательской деятельностью» на территории США. Такая деятельность позволяет облагать налогом чистую прибыль по тем же ставкам, которые применяются к прибыли граждан или резидентов США. В соответствии с FIRPTA владение недвижимым имуществом рассматривается в качестве осуществления торговой или предпринимательской деятельности. Второй распространяется на «пассивных» инвесторов, то есть тех, которые не занимаются «торговой или предпринимательской деятельностью», валовой объем их релевантного дохода, как правило, облагается налогом в объеме 30%. Этот налог становится тем более ощутимым для плательщиков, обязанных отчислять налог у источника или вынужденных производить очистку товаров от пошлин. Конечно, следует отметить, что налоговые соглашения могут уменьшать или вовсе освобождать от налогового бремени.
Однако, Конгресс не так прост. Ни на минуту не забывая о своей доле налога, он также прилагает все усилия для того, чтобы помочь инвесторам «избавиться» от финансов путем их вложения в США. Для того чтобы привлечь инвестиции, Конгресс создал «освобождение от уплаты налогов для прибыли от портфельных инвестиций», что позволяет инвесторам вкладывать средства в США, например, в недвижимость, и получать процентную прибыль без необходимости уплаты налогов или отчислений. В целом, процентная прибыль от портфельных инвестиций легко структурируется и имеет довольно широкое толкование. Существуют определенные ограничения, такие как выплата процентов иностранным банкам, для которых выдача займов является частью их деятельности, или выплата процентов иностранным инвесторам, имеющим в собственности 10% или более капитала предприятия, выплачивающего проценты, или так называемый «условный» интерес, основанный на доходе или прибыли от инвестиций.
В любом случае, налоговые соглашения, которые США подписали со многими европейскими странами, способны значительно сократить пассивный подоходный налог или даже освободить от него плательщика, которым иначе облагалась бы его процентная прибыль. Однако стоит заметить, что и такие соглашения имеют свои нюансы. На выплачиваемые проценты могут распространяться правила «очистки доходов», которые призваны отменить вычет процентов из налогооблагаемой прибыли, который был бы возможен при отсутствии этих правил. Несмотря на это, когда все сказано и сделано, многие инвесторы все же приобретут больше, вкладывая средства в США для того, чтобы получить освобождение от уплаты налогов для прибыли от портфельных инвестиций, чем если бы они инвестировали в акционерный капитал.
Многие иностранные инвесторы идут по легкому пути использования иностранной корпорации для владения недвижимостью в США. Конгресс позаботился и об этом, введя налог на прибыль филиалов компаний. В двух словах этим налогом облагается филиал иностранной компании в Соединенных Штатах, как если бы этот филиал являлся корпорацией США. В сущности, налог на прибыль филиалов компаний близок к 30% налогу на пассивные инвестиции. Разница в том, что он еще более запутан. Полностью отбрасывая подробности, можно сказать, что налог на прибыль филиалов компаний рассчитывается из объема, эквивалентного дивидендам иностранной компании. Эта сумма является налогооблагаемой прибылью корпорации, непосредственно связанной с торговлей недвижимостью или предпринимательской деятельностью. В отличие от 30% пассивного подоходного налога, которым облагаются только фактические платежи, налог на прибыль филиалов компаний активно распространяется на потенциальные выплаты в счет погашения кредита, а если и такой головоломки не достаточно, то вполне возможно, что еще придется заплатить и налог на процентную прибыль филиала. В результате, любые проценты, выплачиваемые филиалом иностранному заимодавцу, будут рассматриваться, как прибыль, полученная на территории США, подлежать вычетам и облагаться 30% пассивным подоходным налогом. Фактически, налог на прибыль филиалов компаний может взиматься, даже когда реально никакие проценты не выплачиваются.
Не стоит забывать и о налоге на недвижимое имущество, налоге на дарение и на передачу имущества через поколение. Что немаловажно, любой иностранный инвестор, или исполнитель его завещания, попадающий в эту налоговую трясину, должен подавать налоговую декларацию, в которой раскрывается полный объем его недвижимого имущества, в какой бы стране оно ни находилось, а также выделяется доля этого имущества, находящаяся на территории США. Налог на недвижимое имущество и налог на дарение подлежат уплате лицами, проживающими на территории США или, в целом, имеющими собственность, расположенную на территории США. Недвижимое имущество явно располагается на территории США. Однако, акции иностранной корпорации, которая владеет недвижимостью в США, не располагаются в Америке, но недвижимость попадает под действие закона «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость», и иностранные корпорации могут быть вынуждены платить налог на прибыль филиалов компаний.
А что насчет недвижимости, которая находится в собственности партнерства? Вы, конечно, подумаете, что через 25 лет после того, как был принят закон «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость», все было расставлено по своим местам. Не следует заблуждаться, когда речь идет о налоговом законодательстве США. В действительности остается неясным, рассматривается ли партнерство в качестве нематериальной частной собственности, как акции корпорации по теории юридического лица, или представляет собой неразделенное право на активы, лежащие в основе партнерства, - по теории совокупности активов. Если партнерство рассматривается в качестве юридического лица, то возникает заинтересованность партнерства в недвижимости иностранного партнера, которая находится на территории США, вне зависимости от того, является ли партнерство иностранным или местным. Однако если партнерство рассматривается как совокупность активов, то налогом облагается местонахождение недвижимости, о которой идет речь. В этом случае Внутренняя налоговая служба, как и некоторые суды, придерживается теории совокупности активов. Однако в других случаях Внутренняя налоговая служба легко склоняется в сторону теории юридического лица.
Так что же специалист по налоговому праву может посоветовать иностранному инвестору, желающему приобрести симпатичный кондоминиум в Майями, возможно коммерческую собственность, обещающую неплохой доход, или даже несколько акров незастроенного участка? Не секрет, что приобретение собственности через компанию с ограниченной ответственностью с единственным участником имеет определенные преимущества, – например, такие как простота. А также ряд недостатков, – таких как налог на недвижимость, на дарение, а также необходимость лично подавать целую кипу налоговых деклараций. Делу могла бы помочь американская корпорация, но инвестор все еще будет обязан платить федеральный налог на недвижимость. Он также столкнется с необходимостью двухуровневого налогообложения прибыли корпорации и будет подавать налоговые декларации, раскрывающие фамилию, адрес и идентификационный номер налогоплательщика, имеющего в собственности 50% или более акционерного капитала компании. Иностранная корпорация также может представлять интерес, однако, недостатком является схожая схема двойного налогообложения, включая налог на прибыль филиалов компаний и необходимость подачи налоговых деклараций, раскрывающих фамилию, адрес и идентификационный номер налогоплательщика определенных акционеров. Несмотря на то, что налог на недвижимость и на дарение будет возможно избежать, положения закона «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» все еще будут применимы.
Возможным решением в этом случае может стать такое структурирование инвестирования, при котором иностранная корпорация владеет корпорацией в США, которая в свою очередь является владельцем недвижимости в США. Естественно, что такая двухуровневая система несколько сложна, но опять же в конечном итоге эта комбинация обеспечивает достижение наилучших результатов. Указанная структура позволяет избежать налога на недвижимость и на дарение, налог на прибыль филиалов компаний для целей сбора подоходного налога также может не применяться в этом случае. При подаче деклараций от корпорации США может потребоваться указание только владельца 100% акций, которым является иностранная корпорация. В целом, если предположить, что нет дохода от предпринимательской деятельности, распределяемого за пределами США (например, вся прибыль идет на портфельное инвестирование), то при продаже недвижимости посредством налогооблагаемой сделки, отечественная корпорация может быть распущена, а наличные средства перечислены иностранной корпорации. При этом они не будут облагаться каким бы то ни было налогом у источника в США.
Конечно, каждый случай инвестирования в недвижимость США следует рассматривать отдельно. Как отмечает «Оффшор Экспресс», существует ряд альтернативных инвестиционных структур, которые могут быть использованы, – например, заключение трастового соглашения по управлению недвижимостью, комплексные договоры страхования, инвестиционный траст в недвижимость. Принимая во внимание глобализацию инвестирования, следует ожидать того, что иностранные инвестиции в недвижимость США будут становиться все более популярными. В этой связи иностранные граждане, имеющие намерение приобретать недвижимость в Соединенных Штатах, должны четко осознавать, что подобные приобретения потребуют серьезного налогового планирования. _
|
