Чем хороша страна ИспанияИз пятнадцати материковых автономий Испании четыре выходят к Средиземному морю, где вот уже несколько десятилетий развиваются курортные зоны. Эти-то зоны особенно привлекательны для покупателей недвижимости в Испании. Хотя, конечно, не следует думать, что застраивается только морское побережье или что недвижимость в других районах страны совсем не пользуется спросом. Вот и мы решили помечтать: а что если взять да и купить себе дачку на испанском курорте? 25/11/2005 
Спрос на предложения
Сразу же возникает куча вопросов: стоит ли игра свеч? Если покупать, то где? Сколько стоит? Как это осуществить? И непременно ли покупать - может, проще и дешевле эту самую дачку снять?
Конечно, можно было бы ограничиться арендой, но грех отказываться от заработка, который органично сочетается с желанным отдыхом. Ведь нельзя забывать, что покупка недвижимости - один из самых древних и самых надежных способов вложения денег. А уж если купить недвижимость в правильном месте - заработать можно совсем неплохо.
Цены на недвижимость в Испании растут постоянно и достаточно серьезно. За последние пять-шесть лет средний рост цен на недвижимость в Испании составил 15% годовых. И эта тенденция сохраняется. За период, прошедший с момента российского дефолта 1998 года, цена испанской недвижимости выросла более чем в три раза. При этом никто вам не даст точного прогноза состояния этого рынка в 2006 или в 2007 году. Точно можно только констатировать, что пока ничто не предвещает изменения нынешней тенденции.
Рост цен на испанскую недвижимость обусловлен в точном соответствии с классической формулой - спросом на нее. Каковы же источники этого спроса?
Первый - ограниченность территории Европы вообще и побережья особенно. Уже сейчас застроено практически все побережье Испании. Конечно, где-то стройка еще продолжается. Остаются и участки, пригодные для застройки. Но, как правило, они уже проданы застройщикам, которые либо занимаются перепродажей, либо сами готовятся их застраивать.
Территория эта дополнительно ограничена испанским законодательством: само побережье - пляжи - являются собственностью государства. В Испании нельзя обзавестись своим кусочком моря, своим пляжем. Все испанские пляжи бесплатные. Плата может взиматься за шезлонги или зонтики, но вход - свободный. Так что можно купить участок земли совсем близко от моря, но море, вход в воду - это общее.
Второй источник спроса связан с уровнем жизни в Испании. Если не брать Португалию, а сравнивать его с Францией, Великобританией, Италией, Скандинавией, можно уверенно сказать, что жизнь в Испании дешевле при достойном уровне комфорта. Когда едешь на автомобиле вдоль побережья, сразу ощущаешь это на собственном кошельке. Теперь - после перехода на единую европейскую валюту - сравнение цен не требует никаких умственных усилий. Вы выехали из Испании, пересекли Пиренеи - и на первой же французской заправке заплатили за такой же бензин на 20-30% больше, дороже оказалась плата за дорогу - а они здесь везде платные, и за бутерброд в придорожной харчевне. Следующий скачок цены совершают при пересечении франко-итальянской границы: в Италии все еще дороже, чем во Франции.
Вот и получается, что при прочих равных климат в Испании, отгороженной от Франции Пиренеями, мягче, здесь нет изматывающих ветров, - а цены ниже.
Третий источник спроса - демографический. Сейчас в Европе происходит довольно любопытный процесс: на пенсию выходит поколение беби-бумеров - поколение родившихся после окончания Второй мировой войны. Тогда, в 1944-45 годах, отмечался значительный рост рождаемости. И вот сейчас эти послевоенные дети дружно подбираются к пенсионному возрасту, что приведет к резкому росту числа пенсионеров. Казалось бы, причем тут испанская недвижимость? По нашим представлениям, покупательная способность пенсионера абсолютно ничтожна, а следовательно, чем больше доля пожилых людей, тем менее состоятельно общество в целом. Так вот, это у нас такая специфика. А среди британцев, скандинавов, да и германских граждан явно выражена тенденция - покупать жилье в Испании и там коротать старость: жилье дешевле, чем, скажем, в Англии, жизнь тоже не слишком затратна, а в некоторых случаях - что уж совсем удивительно - и более выгодные условия ипотеки. К примеру, если в Испании ипотечный кредит можно получить под 4%, то в Германии этот процент значительно выше.
Важно знать: ипотечный кредит в Испании могут получить не только жители Европы. Обычный кредит там получить практически невозможно, а вот ипотечный - то есть тот, что дается под залог недвижимости - может получить почти любой. Недвижимость ведь нельзя вывезти за границу, кроме того, испанское законодательство строго оговаривает, что недвижимость не может быть продана до возвращения кредита. К тому же банки немного страхуются: если испанец, имеющий стабильный источник доходов и хорошую кредитную историю, может получить до 100% ипотеки, то неизвестным им иностранцам редко дадут более 50-60%. Но дадут непременно.
Четвертый фактор, с которого, может быть, стоило начать этот перечень: интерес к покупке недвижимости очень высок среди самих испанцев. Это самый распространенный и самый простой для них способ вложения денег. Средний класс, решив проблему собственного жилья, при появлении каких-то минимальных свободных денег тут же берет ипотечный кредит и покупает жилье для сдачи в аренду, последующей перепродажи или просто для вложения денег. Покупка недвижимости - самый популярный на всем средиземноморском побережье бизнес среднего класса. Люди покупают одну квартиру, налаживают выплату ипотеки за нее - и тут же ищут следующую квартиру для покупки. Причем планируют они свою жизнь так, чтобы к выходу на пенсию расплатиться за эти квартиры и стать пенсионерами-рантье.
Русскоязычная Испания
А что наши сограждане? Известно ли, сколько их сегодня живет в Испании? Эксперты говорят определенно: такой статистики не существует. Этих сведений нет ни у испанских, ни у наших властей.
Ведь если въезд туристов в Испанию фиксируется испанским консульством и оно констатирует, что ежегодно от 200 до 300 тыс. туристов из стран СНГ посещают Испанию, то данных о числе обретших там постоянное местожительство - нет. Въезжают в страну разными путями, в том числе и нелегальными. Время от времени (раз в пять-шесть лет) испанские власти проводили иммиграционную амнистию, то есть переводили нелегалов на легальный статус. И при определенном стечении обстоятельств под нее можно подпасть. Кроме этого, кто-то вступает в брак с испанцем, кто-то приезжает в Испанию учиться - и уже больше не уезжает...
О значительной численности русскоязычного населения в Испании можно судить лишь по неким косвенным признакам. Так, в Испании издаются газеты на русском языке - местные версии «Комсомольской правды» и «Московского комсомольца». В отличие от российских региональных выпусков этих газет, представляющих собой основное, московское издание плюс региональную вкладку, испанский вариант - это, наоборот, испанские материалы плюс вкладка из России. У этих газет есть свой подписчик, изредка они продаются в обычных газетных киосках.
О присутствии наших соотечественников в Испании можно судить и по появлению здесь так называемых русских магазинов, какие есть в традиционно иммигрантских странах - Израиле, Германии, Америке. Но в русские общины или клубы выходцы из России и других стран СНГ не объединяются, держатся обособленно, поддерживая контакты лишь с ограниченным кругом приятелей. Русские православные приходы в Мадриде и в Барселоне в последнее время расширяются. То есть жизнь какая-то происходит - но не принимая организованных, структурированных форм.
Какая же недвижимость в ходу?
Средства массовой информации без устали втолковывают: на свете есть очень богатые люди, которые покупают виллы в испанском районе, получившем название «золотая миля». Этот район находится в Андалусии под городом Марбелья, рядом с аэропортом Малага. Там построили себе дома арабские, английские и прочие миллионеры. Тамошнюю виллу Гусинского в сезон охоты на опального олигарха часто показывали по телевидению. Понятно, что круг этих людей чрезвычайно узок, и от народа они далеки. Хотя, как выясняется, ему, народу то есть, весьма интересны.
Однако практический интерес все же представляет иная категория покупателей. Известны случаи, когда люди из провинции за $10.000-12.000 продавали свои квартиры на родине, собирали все деньги, какие могли, покупали жилье в Испании, перебирались туда, находили работу и впоследствии благополучно получали вид на жительство.
А есть такие, кто совершенно никуда не собирается, а покупает себе в Испании жилье для летнего отдыха. Это может быть и квартира в многоквартирном доме, и таунхаус (вертикальная секция дома, имеющая собственный подъезд-парадное), и небольшая вилла от ста тысяч до нескольких миллионов евро.
Каталония - это вам не Валенсия
От общих сведений и соображений переберемся поближе к испанскому побережью и попробуем разобраться, есть ли какие-то особенности жизни в Каталонии по сравнению, скажем, с Валенсией.
Оказалось, есть. Испанские автономии не равноправны - их наделяет разными полномочиями главный закон страны - конституция. Чем больше у автономии прав, тем более явно выражена ее национальная жизнь. В наиболее самостоятельных автономиях - Каталонии, Стране басков, Галисии - государственный статус имеет и местный язык, помимо испанского, разумеется. Нетрудно себе представить, что в таких местах, в каждом из которых свой климат, особенности рельефа, своя особая история, и жизнь очень разная. Даже просто проехав вдоль побережья Средиземного моря, можно легко убедиться: Каталония (самая северная автономия) и Андалусия (самая южная) - это две разные страны.
Андалусия была первой землей, завоеванной маврами. Это сразу чувствуется в местной архитектуре - даже в архитектуре христианских храмов, построенных на останках мавританских. Именно здесь популярны и коррида, и фламенко. А каталонцы корриду презирают и считают это зрелище недостойным.
Каталония, которая когда-то включала в себя Сицилию, часть Франции и часть материковой Италии, и по сей день остается самой европейской частью Испании. Каталония заметно богаче других средиземноморских автономий, ее вклад в национальную экономику выше, чем в среднем по Испании - соответственно выше уровень жизни. И в среднем дороже недвижимость.
Валенсия и Мурсия, зажатые между такими разными Каталонией и Андалусией, вобрали в себя черты обеих. Скажем, язык валенсиано - это диалект каталонского. А вот законодательство здесь либеральнее, чем в Каталонии. Достаточно сказать, что в Каталонии невозможно поступить на государственную службу, не сдав экзамена по каталонскому языку. Даже испанец не будет принят на работу в госучреждение - в каталонский, а не федеральный орган власти - без этого экзамена. В Валенсии же достаточно знать испанский.
И еще один показательный факт. Во всей Каталонии нет ни одной испанской школы - то есть такой, где преподавание велось бы по-испански. Здесь есть английские, французские, немецкие школы, а вот испанских - нет. Испанский язык в местных школах преподается как иностранный. В школах довольно бегло проходят Испанию, основной упор делая на глубокое изучение истории и географии Каталонии. Очевидно, что такая повышенная национальная обособленность не может не сказываться на характере, нюансах местной жизни.
Валенсия и Мурсия - условно буферная зона, пройдя через которую попадаешь в жаркую, яркую Испанию. Жаркую и по климату (летом температура воздуха достигает здесь 45 градусов), и по темпераменту.
Если выбирать себе место для жизни, наверное, самым привлекательным может оказаться Валенсия и Мурсия. Здесь более мягкий климат - нет безумной андалусской жары, но благодаря теплым течениям курортный сезон - самый продолжительный на всем испанском побережье. Здесь более мягкое законодательство: тот, кто планирует обосноваться в Испании, найти здесь работу, учить своих детей, вряд ли станет ограничивать себя каталонским языком и предпочтет более распространенный - испанский, а значит, и будет держаться в стороне от Каталонии.
Зато тот, кто выбирает место для летнего отдыха, вполне может остановиться на Каталонии. Она удивительно удобно расположена: отсюда рукой подать до Франции, а там и до Италии. В Каталонии помимо моря есть дивные горнолыжные курорты в каталонских Пиренеях. Да и пляжи здесь особенные. В отличие от монотонных ровных пляжей Мурсии, Валенсии и Андалусии, часть здешнего побережья - от Бланеса до французской границы - носит название Коста Брава, что в переводе означает «скалистый берег»: это живописные бухты, леса, близко подступающие к морю, и песок.
Это самый комфортный, самый европейский, самый цивилизованный и приближенный к нам район из уже названных. А языковой барьер неленивому человеку преодолеть помогает каталонское правительство, которое поддерживает множество бесплатных курсов каталонского языка для иностранцев. И не стоит думать, что изучение каталонского - это выброшенное на ветер время. Каталонский, между прочим, - седьмой по распространенности язык в Европе (на нем говорит значительно больше народу, чем, скажем, на финском, шведском или норвежском). Это один из древнейших языков в мире, на нем создана прекрасная литература, и, являясь языком романской группы, он легко дается тем, кто владеет французским или испанским.
Кто поможет не проколоться?
Предположим, принципиальное решение принято - покупаем недвижимость в Валенсии (или Каталонии). Что дальше? Каков алгоритм поиска подходящей недвижимости, каких ошибок следует опасаться, к кому обращаться за помощью?
Специалисты утверждают: если знаешь страну и язык, ездишь туда уже много лет, живешь там подолгу, обзавелся друзьями - короче, если чувствуешь себя в Испании свободно и комфортно, - то можешь самостоятельно заняться поиском жилья. Но вот если ты просто поездил по Испании как турист и тебе не на кого там опереться - не переоценивай себя, не берись за покупку недвижимости сам, а обратись к специалисту.
Стремясь сэкономить на посреднике, неискушенный человек гарантированно сделает типичный набор ошибок. В лучшем случае - не полный их комплект. Но вообще избежать ошибок еще никому не удавалось. О чем идет речь?
Самое важное - правильно выбрать место. Причем критерии его не ограничиваются формальными и очевидными - типа наличия моря в пределах досягаемости. Важны коммуникационные возможности: как из твоего будущего дома удобнее всего добраться до того или иного места. Важны планы развития и застройки этого места. Если владеешь языком и живешь неподалеку, от тебя не укроется, что поблизости планируется создание индустриальной зоны и твой гипотетический дом окажется недалеко от огромного комбината. Комфорта, понятное дело, это не добавляет, но главное, что вы понесете и материальные потери - цена дома резко снизится. Или еще. Самым приятным временем для поиска жилья является ранняя весна - не жарко, да и народу еще немного. Но в это время невозможно оценить, что именно происходит в том или ином месте в курортный сезон. Купите что-то, а потом глаз не сомкнете ни днем, ни ночью – такой там стоит шум-гам в разгар сезона! Получится, что четыре самых лучших месяца в году вы не сможете жить в своем новом доме. Важны малейшие нюансы - куда выходят окна (в одном и том же строительном комплексе абсолютно равноценных квартир-домов не бывает - и стоить они должны тоже по-разному).
Иными словами, при выборе недвижимости следует учитывать много факторов. Ведь коэффициент роста цен на недвижимость - это усредненный показатель: какая-то недвижимость день ото дня уверенно дорожает, а какая-то просто-таки дешевеет.
Второе - выбор качества строительства. Сейчас в Испании строят хорошо, но еще двадцать лет назад было по-всякому. А потому на вторичном рынке может оказаться очень недоброкачественный товар - купишь квартиру, и окажется, что без полной перестройки, без замены всех коммуникаций жить там невозможно. Неопытный иностранец никогда не отгадает, кто и как строил тот или иной дом - и чем это чревато.
Третье. Неспециалист не сможет грамотно торговаться с продавцом - он никогда сразу не увидит значимых изъянов или не догадается указать на отсутствие тех или иных удобств, которые позволили бы снизить цену: скажем, на отсутствие общего бассейна, сада и. д. Ему самому они, возможно, и не нужны, но дают основание для торга.
Четвертое. Ипотеку можно получить во многих банках - но разную, на разных условиях и на разные сроки. Чужак этих тонкостей не знает. Грамотно выстроить отношения с банком и с продавцом, уплатить минимальный из возможных налогов - никогда не сможет тот, кто впервые взялся за это дело.
Утешительно то, что риэлторский рынок в Испании достаточно цивилизованный. Там вас не подстерегают откровенные обманы. Скажем, если вы заключили договор с застройщиком и внесли первый взнос, то быть такого не может, чтобы эта фирма в один прекрасный день взяла и исчезла с горизонта. Но при этом любой продавец всегда стремится продать как можно дороже и всегда норовит к хорошему куску мяса добавить небольшую косточку. Избежать этого, обеспечить грамотную сделку - задача профессионала. Конечно, профессионал профессионалу рознь - его тоже приходится выбирать, основываясь на собственном опыте и интуиции.
Есть в процессе покупки испанской недвижимости еще одна особенность: к ней неприменимы всякие пословицы, предлагающие не спешить. Ведь испанская недвижимость дорожает из-за того, что она пользуется большим спросом. А это означает, что любой качественный объект продается достаточно быстро. И важно понимать: если что-то продается долго, надо разобраться - почему, высока вероятность того, что либо цена завышена, либо есть скрытые изъяны.
Конечно, бывают случайности. Скажем, болел хозяин и не мог заниматься продажей. Но все же так бывает редко. Настороженность должны вызывать фотографии выставленной на продажу недвижимости в глянцевых журналах, выходящих, скажем, раз в квартал. В случае серийных объектов это оправдано: пока выйдет реклама, часть домов раскупят, но что-то еще останется. Однако единичная квартира или дом при нынешнем высоком спросе уходят еще до выхода этой рекламы.
Это должен понимать покупатель, когда он собирается ехать в Испанию, чтобы посмотреть на свою возможную покупку: пока он оформляет испанскую визу и приобретает авиабилет, выбранную им квартиру могут купить. Поэтому, отправляясь в путь, следует иметь на примете не один, а несколько равноценных вариантов.
Коль скоро рынок недвижимости в Испании такой активный, на нем работает и немало посредников. Это крупные национальные компании, большие региональные фирмы - по две-три на автономию, и множество мелких фирм-посредников. В крупных агентствах достаточно высокий уровень комиссии - но огромное число предложений; хорошо структурированные юридические и прочие службы; вследствие большого денежного оборота у них особые отношения с банками, что обеспечивает достаточно выгодные условия получения ипотечных кредитов. В мелких фирмах комиссия поменьше и индивидуальный подход к клиенту - хотя выбор товара у них победнее: меньше владельцев отдают им на продажу свою собственность. Плюс к тому: многие испанцы стараются продать собственность без посредников. Но повторим, самостоятельно - без консультанта - покупать недвижимость не рекомендуется.
У родного порога
Предположим, подходящий вариант найден, надежный риэлтор подтвердил, что выбранный дом-квартира скрытых изъянов не имеет, и покупатель успел посмотреть на свой будущий дом раньше других претендентов. Что дальше? Продавец воспримет намерения покупателя серьезно только после получения задатка. Задаток может быть хоть и небольшим - за квартиру в €200.000 можно внести ?2.000 - но, по определению, конечно, невозвращаемым.
Сам процесс оформления покупки занимает немало времени, и вести его может выбранный вами агент по составленной в испанском посольстве доверенности. А завершается этот процесс после выплаты всей суммы сделки и налога - регистрацией: новый владелец вносится в государственный реестр и получает так называемую искретуру, или комплект документов на собственность.
Перед лицом государства
А теперь внимание: наличие искретуры является основанием для получения годовой многократной испанской (и одновременно шенгенской) визы. Это очень серьезный стимул для покупки испанской недвижимости: человек избавляет себя и всех членов своей семьи, внесенных им в искретуру, от бюрократических прелестей, неминуемо сопровождающих получение виз. Рекомендуется первый раз использовать эту визу для въезда в Европу именно через Испанию, а потом весь год можно въезжать по ней в любую страну Шенгенского пространства.
Это не общее правило - далеко не все государства дают въездную визу только на том основании, что соискатель визы имеет у них в стране недвижимость. Так что испанский либерализм надо ценить, однако наши люди тяготеют к стабильности и потому хотят большего: им хоть и нравится легко получать годовые визы, но предпочитают они статус постоянного жителя (резиденцию), а еще лучше - гражданство.
Наличие испанской недвижимости для получения резиденции тоже полезно, хотя и не обязательно. Обязательно другое: претендент на получение резиденции должен быть понятен испанским властям. Они хотят точно представлять себе его источники доходов - как и на что он живет: есть ли у него бизнес или трудовой контракт в Испании, либо ему регулярно поступают деньги из-за границы, происхождение которых он может документально объяснить. Одним из слагаемых этой понятности является наличие собственного испанского жилья. И минимального месячного дохода - от €600 на члена семьи. Правда, резиденция (статус постоянного жителя) де-юре вещь временная. Этот статус нуждается в периодическом подтверждении - сначала через год, потом еще через два, а потом, возможно, и того реже. Однако де-факто - он постоянен. Однажды получив, его можно лишиться только в нештатной ситуации: совершив серьезное правонарушение или задолжав всем испанским банкам. Прожив в Испании десять праведных с точки зрения испанского законодательства лет, можно подать прошение о гражданстве.
События последних лет - громкие скандалы вокруг российских бизнесменов - привели к развитию у испанских властей подозрительности. Это сказалось, в частности, на покупке жилья. Если раньше лихие покупатели недвижимости приезжали в Испанию с чемоданами наличности, то теперь такие штуки вряд ли пройдут. Банки обязаны информировать МВД, если у них возникают сомнения относительно происхождения денег иностранца.
Что почем
А завершим мы эти теоретические выкладки, советы и рекомендации самым интересным и конкретным - ценами.
Предположим, у нас самые скромные возможности и самые скромные требования. Мы согласны на то, чтобы наша недвижимость находилась не на первой приморской линии, а за шоссе и железной дорогой, которые на многих участках средиземноморского побережья подходят почти вплотную к берегу. Правда, и уезжать из курортной зоны в пустошь центральной Испании мы не готовы. Мы готовы к тому, что рядом с нашим новым домом не будет магазинов и супермаркетов - нам ничего не стоит прокатиться на автомобиле несколько километров за буханкой хлеба. В тесноте, но на испанском курорте, говорим мы, и соглашаемся на студию (по нашему - на однокомнатную квартирку с крошечной кухней), расположенную на непрестижном первом (чем выше, тем дороже) этаже. Окна выходят не на прекрасные испанские виды, а в небольшой дворик. К тому же находится студия в доме двадцатилетней давности.
Такую квартирку можно купить за €40.000. Качественное новое жилье в хорошем месте курортной зоны стоит в среднем €2.500 за квадратный метр. Так что четырехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м с общим бассейном для жильцов дома и автостоянкой или подземным гаражом не купить меньше чем за €250.000.
Допустим, мы хотим иметь домик с участком в пять-шесть соток. В четырех-пяти километрах от моря минимальная цена за квадратный метр земли составляет €100 евро. Значит, шесть соток будут стоить €60.000. А цена квадратного метра дома - при новом поэтапном строительстве - составит минимум €1.000. Таким образом, небольшой двухэтажный дом площадью 150 квадратных метров будет стоить €150.000-220.000.
Чем ближе к кромке воды, тем стремительнее растут цены. Цена за квадратный метр земли зашкаливает за €500. Правда, дом дороже быть не должен: ведь цена кафельной плитки не зависит от близости к морю. Но продавец обязательно запросит дороже. Таковы цены в дорогой Каталонии.
В Валенсии чуть-чуть дешевле. Там сейчас очень популярно строительство больших домов с огромным количеством квартир-апартаментов - самых разных: с одной, двумя и тремя спальнями. Это не значит, что там вовсе не строят вилл или таун-хаусов, но самым массовым валенсийским строительством являются апартаменты, цены на которые не опускаются ниже €1.500-2.000 за квадратный метр.
Конечно, городская квартира в многоквартирном доме - не дача. Однако нельзя отмахиваться от очевидного преимущества такой покупки: за ней не надо следить в течение восьми зимних месяцев, когда вы туда и носу не кажете. Запер квартиру - и уехал, а дом без присмотра не оставишь.
Вот и думай теперь: покупать - не покупать... Наталия ЗУБКОВА.
|
