Турецкий рынок недвижимости учится говорить по-русскиОднажды в декабре 2003 года, а если быть совсем точнее, то однажды в январе 2004 года отечественные поклонники Турции проснулись в новой реальности. В декабре 2003-го в стране был принят, а в январе 2004-го вступил в силу закон, разрешающий физическим лицам – иностранцам приобретать в частную собственность турецкую недвижимость: квартиры, апартаменты, коттеджи, виллы, магазины, отели или кому что захочется. 22/8/2004 Сказать, что отложенный спрос на турецкие квадратные метры оказался огромным и за ними немедленно выстроилась длиннющая очередь, было бы сильным преувеличением. Некоторые из наших соотечественников, конечно, уже успели обзавестись собственным домиком на каком-нибудь из побережий Турции, но счет отечественным владениям здесь пока идет на единицы. Причин тому несколько.
Во-первых, разрешительному закону всего полгода от роду, а показательные первые итоги можно будет подводить хотя бы через год после начала его действия. Во-вторых, наши люди всегда довольно медленно запрягают, зато потом едут так быстро, что и не догонишь. В Лондоне, например, выходцы из СНГ тоже появились далеко не в числе первых претендентов на недвижимость, зато теперь скупили столько жилья в элитных районах Mayfair, Knightsbridge, Belgravia, что получили у местных риэлтеров прозвище «новые арабы». В-третьих, на отечественном рынке недвижимости невиданную активность развили Испания, Греция, Кипр, Чехия, Болгария, так что Турции сейчас приходится выступать в непростой роли догоняющей. Даже несмотря на свою туристическую популярность, уже почти превосходящую границы разумного: в этом году Турция ожидает приезда около 1,5 млн. туристов из СНГ.
Впрочем, точно в такой же роли догоняющих выступают на турецком рынке и жители СНГ, где уже ярко обозначили свое присутствие немцы, британцы, голландцы, ирландцы, скандинавы, израильтяне и даже чуть-чуть американцы с канадцами. По разным оценкам, сейчас недвижимость на турецкой Ривьере имеют от 7.000 до 8.000 граждан ЕС, и в целом Турция по популярности занимает у западных европейцев 8-е место, лишь немного проигрывая Греции и Португалии.
Что привлекает в Турцию европейцев, понять не сложно – то же, что и нас. В числе главных турецких преимуществ – мягкий средиземноморский климат, гарантирующий как минимум 300 солнечных дней в году, разумная транспортная доступность (из Европы до Турции от силы 3,5 часа лету, да и проблемы с билетами редко возникают даже летом, в разгар туристического сезона), облегченный визовый режим въезда, наличие в прибрежных районах развитой инфраструктуры, грядущее вступление в ЕС со всеми вытекающими последствиями (вот и для Турции наступило время использовать рекламный слоган, до недавних пор активно эксплуатируемый застройщиками и риэлтерами Чехии, Словакии, Мальты, Кипра). И, конечно же, цены, которые некоторые аналитики рынка сравнивают с ценами Мальорки 20-летней давности.
В приморских районах Турции нижняя ценовая планка в отношении квартир установлена на отметке примерно 30 тыс. евро (сразу надо отметить, что национальной денежной единицей страны является турецкая лира, но рынок недвижимости предпочитает обозначать цены в евро, а не в более привычных нам долларах). Двухкомнатные апартаменты в Белеке (с гостиной, балконом, ванной комнатой, кухонной мебелью) выставлены на продажу по цене 40 тыс. евро, трехспальные апартаменты в Анталии (площадью 125 кв. м) – по цене 31 тыс. евро. Но можно еще больше сэкономить и приобрести однокомнатную квартирку в жилом комплексе в центре Кемера (10 кв. м комната плюс 10 кв. м балкон, рядом – пляж) всего за 17 тыс. евро. Излишне говорить, что ни в Испании, ни на Кипре, ни тем более в Греции или Португалии о подобных суммах речь просто не идет.
Поклонники больших размеров и эксклюзивных форм, безусловно, найдут себе и нечто куда более фешенебельное – если готовы будут расстаться с 300-400 тыс. евро. Турецкие таунхаусы площадью от 120 квадратов оцениваются в 55-65 тыс. евро и выше. Отдельные дома тянут уже минимум на 75 тыс., ну а у вилл ценового предела, как известно, вообще не существует – тут и суммы в несколько миллионов евро могут выглядеть вполне реальными.
Конечно, по мере того, как будет приближаться срок вступления Турции в ЕС, ценовая планка начнет подниматься – чтобы понять, насколько быстрым может быть это движение, достаточно посмотреть на ситуацию в Чехии, а еще лучше – в Болгарии. Да и вообще, в данный момент мировой рынок недвижимости находится на подъеме, и стабильный рост цен наблюдается во многих странах. Так что турецкая недвижимость является еще и надежным вариантом капиталовложений, позволяющим не только сохранить, но и преумножить сбережения.
Как уже было сказано, перед нашими соотечественниками возможность приобретения квартир и домов в Турции открылась совсем недавно. И многие, даже из числа тех, кто не единожды отдыхал на турецкой Ривьере, просто не знают, с чего начать, как вести дела, к каким финансовым и временным затратам готовиться и т. д. На самом деле бояться нечего – процедура покупки турецкой недвижимости в частную собственность проста и абсолютно прозрачна.
Начать, естественно, придется с подбора подходящего вам объекта. Кстати, тут пригодиться европейский опыт: многие европейцы традиционно используют для этого время отпуска – едут в Турцию отдыхать, а заодно присматривают себе недвижимость и даже заключают предварительный контракт на покупку. Хотя можно, конечно, всю операцию провести, и не покидая родины – с помощью Интернет-сайтов и имеющихся у фирм-посредников каталогов. При этом, обращая пристальное внимание не только на архитектуру, размер и, соответственно, цену самого объекта, но и на регион, в котором он находится.
Риэлтеры всего мира отмечают: наши соотечественники – клиенты капризные. Если, например, в той же Болгарии немцы, британцы и скандинавы охотно скупают недвижимость в радиусе 10-15-ти и даже 20 км от моря, то для наших соотечественников и 1-2 км – уже много. Им подавай дома, расположенные чуть ли не у кромки прибоя, да так, чтобы в равной удаленности находились море, банк и театр. Такое в Турции возможно далеко не везде.
Скажем, круглосуточно бурлящий Мармарис или престижный Белек застроены весьма плотно, свободные участки на первой береговой линии там появляются редко и, как правило, отдаются под строительство не коттеджных поселков или многоквартирных домов, а новых отелей, приносящих стране огромную прибыль. В этих районах если и реально найти жилье, то чуть подальше от воды.
Зато в более протяженной и равнинной Алании земля еще осталась. Здесь ведется очень активно строительство коттеджей, и не исключено, что часть участков будет отдаваться под возведение коттеджей и апартаментов. Менее обжитые нашими людьми курорты Эгейского моря – Бодрум и Кушадасы – расположены в гористой местности. Здесь все отчаянно напоминает Грецию, да и не мудрено – до греческого острова Кос на пароме можно добраться всего за пару часов. Но скалистая береговая линия, изрезанная многочисленными бухточками и заливчиками, диктует строительному рынку свои правила игры, так что особо рассчитывать на предельную близость моря не стоит. Скорее всего, от воды до собственного дома придется подниматься в горку.
Выбор региона – это еще и отчасти выбор соседей. Например, престижный курортный район Фетхие, также расположенный на Эгейском побережье, у подножия горы Мендос – традиционное пристанище голландцев и англичан. Немцы, тоже по традиции, часто отдают предпочтение Алании: как среди постояльцев здешних отелей, так и среди владельцев этой недвижимости граждан Германии – подавляющее большинство.
Нашим соотечественникам же имеет смысл обратить особое внимание на Анталию. Этот город с его развитой инфраструктурой, приятным климатом и нескрываемой заинтересованностью в дружбе с нашей страной – прекрасный вариант. Хотя наших граждан сейчас в Турции так много, что вы не будете чувствовать себя в одиночестве, куда бы ни приехали – на Средиземное, Эгейское, Черное или даже внутреннее, Мраморное море.
После того, как конкретный объект выбран, наступает пора бюрократических процедур. Сразу надо оговориться, что, согласно закону, принятому в Турции еще в 1934 году, право приобретать в собственность землю имеют только граждане тех стран, которые в свою очередь разрешают покупать свою землю гражданам Турции. Жители России, Азербайджана, Белоруссии, Грузии, Казахстана, Киргизии, Украины, Молдавии, Узбекистана, Таджикистана и Туркмении к таковым не относятся, поэтому лишены возможности приобретать незастроенные земельные участки, но вправе брать их в аренду на 49 или 99 лет. Граждане Армении в качестве физических лиц в данный момент вообще не могут покупать недвижимость в Турции.
Зато граждане Эстонии, Латвии и Литвы, в силу нынешнего геополитического положения этих стран, могут без ограничений приобретать как саму недвижимость, так и землю – равно как и граждане практически всех государств Западной Европы. И еще один немаловажный момент: кредиты под залог недвижимости выдаются турецкими банками только гражданам Турции – нерезидентам подобная услуга не оказывается.
Оформление сделки включает в себя проверку и визирование в Генштабе ВС Турции (военные должны убедиться, что продаваемый объект не имеет стратегического назначения) и получение резолюции из Главного Кадастрового управления, которое находится в Анкаре. Как только обе эти организации дадут свое положительное заключение, передача прав собственности регистрируется в местном Кадастровом управлении. Обычно все проверки занимают 8-10 недель, но сама регистрация – всего день. По завершении всех процедур покупатель получает на руки тары – документ, удостоверяющий право собственности, и дело можно считать сделанным.
Впрочем, все вышесказанное относится к приобретателям недвижимости, выступающим в качестве физических лиц. Однако есть возможность купить квадратные метры и в качестве юридического лица. Регистрация фирмы в Турции занимает обычно пять-семь дней, после чего буквально в течение одного-двух оформляются права собственности на недвижимость, при этом всякие ограничения по объектам отсутствуют. Однако регистрация фирмы, ведение бизнеса, равно как и серьезные экономические инвестиции – серьезная тема, заслуживающая отдельного разговора, который мы оставим на следующий раз.
Естественно, процесс покупки недвижимости требует определенных расходов. На сегодня налог на куплю продажу составляет 3% от заявленной стоимости объекта. Остальные расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость (перевод и нотариальное заверение паспорта, различные взносы), обычно не превышают $200. Ежегодный налог на недвижимость в Турции крайне невелик – для жилого фонда он составляет всего 0,4% от заявленной рыночной стоимости объекта. Причем налог может быть оплачен двумя равными взносами: первый – в марте и апреле, второй – в ноябре. Покупатели новостроек в течение первых пяти лет пользуются определенными льготами и платят еще меньше. Также в стране установлен налог на мусор – его сумму определяют органы местной администрации в зависимости от типа здания и его положения. На сегодня сумма не превышает примерно $40 в год.
Что же касается коммунальных услуг, то и тут расходы невелики. Скажем, если жилье находится в многоквартирном доме, то домоуправление раз в год на общем собрании жильцов утверждает сумму ежемесячных взносов – из этих денег оплачиваются услуги консьержки, уборка здания, ремонт инженерных систем, уборка и благоустройство прилегающей территории, а также топливо – в том случае, если в доме есть центральное отопление. В среднем в Анталии, например, суммы выплат колеблются от $15 до $50 в месяц. Кроме того, отдельно предстоит платить за электричество ($0,13 за киловатт, включая налоги) и воду ($1,8 за кубометр, включая налоги).
До того момента, как наш соотечественник стал владельцем турецкой недвижимости, его положение в стране ничем не отличается от положения любого туриста – обычная виза, которую можно оформить за $20 в аэропорту, дает ему право находиться в Турции в течение двух месяцев. Однако сразу после оформления сделки и получения тары все резко меняется – тут гражданин СНГ вправе получить полугодовую туристическую мультивизу (дающую право на три месяца пребывания), долгосрочную годовую визу, а затем и вид на жительство. И, возможно, таким образом пополнить когорту иностранцев, обосновавшихся в Турции еще 15-20 лет назад и даже не помышляющих о смене адреса.
Елена ПОЛОВЦЕВА.
|
