Домик рядом с Гайд-парком

Только для миллионеров

В целом за прошедшие 30 лет стоимость квартир и домов в наиболее престижных районах Лондона повысилась почти в семь раз. Как отмечает генеральный директор компании Kirsanova Realty Филипп Богданов, к этим районам в порядке убывания престижности относятся Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, Chelsea и Kensington. Квартиры с одной спальней стартуют здесь сегодня как минимум от 900 тыс. фунтов. По словам партнера лондонской компании Knight Frank Ника Томлинсона, средняя стоимость предложения хорошей квартиры с двумя спальнями (по отечественным меркам трехкомнатная квартира площадью порядка 120 кв. м) в этих районах колеблется сегодня на уровне около $2,5 млн. Стоимость небольших домов в знаменитом викторианском стиле - от $15 млн., таунхаусы в зависимости от площади предлагаются по ценам от $5 млн.

По словам господина Богданова, менее престижна и, соответственно, дешевле недвижимость в районах северного Лондона, в первую очередь Hampstead и Regents Park. Цены здесь приблизительно на 20-25% ниже, чем на аналогичные объекты в центральной части города. Есть свои изюминки и в южной части Лондона. Отнесем к ним в первую очередь Richmond и Kew Gardens. Однако говорить о ценообразовании в данных районах значительно труднее, поскольку при оценке жилья в этих престижных для англичан местах большое значение приобретают богатая история домов в этой части города, считавшейся ранее самой аристократической, и вид из окон на находящийся поблизости ботанический сад.

Самый неоднозначный в инвестиционном плане лондонский район - это Docklands. Инвесторы и девелоперы, занимающиеся сегодня его масштабной застройкой, всеми силами стараются придать ему статус престижного. Подобный ход в первую очередь рассчитан на многочисленных иностранных покупателей, поскольку сами англичане признавать его элитным отказываются. Однако в случае удачного исхода рекламной и маркетинговой кампании постройки в Docklands могут через два-три года неплохо подрасти в цене: местные риэлтеры обсуждают возможности 25-30-процентного прироста стоимости готовых к эксплуатации объектов за ближайшие три года. Употребляя, правда, при этом неопределенное may be.

Заметим также, что на стоимость элитного жилья кроме престижности самого района влияет и такой не вполне понятный нам фактор, как близость метро. Один из наших соотечественников, владеющий недвижимостью в Лондоне, рассказывает, что «англичанам любого уровня благосостояния не «западло» ездить в метро, потому что это удобно, просто и общепринято. К тому же не надо забывать и про ограничения в движении личного автотранспорта по центру города. То обстоятельство, что квартира находится в пяти-семи минутах ходьбы от метро, способно серьезно увеличить ее цену». Другой ценовой фактор, имеющий важнейшее значение для англичан при покупке престижной квартиры, - наличие собственного ключика от дверцы, ведущей в парк (точнее - садик), разбитый рядом с домом. Парк этот расположен, как правило, внутри трех домов, стоящих буквой «П». Прогуливаться по нему, поскольку он находится в общедолевой собственности владельцев квартир, имеют право только сами хозяева.

Говоря о жилой недвижимости в Лондоне, ее русскоговорящие обладатели сетуют на крайнюю сложность проведения как внутренних ремонтных и перепланировочных работ, так и попыток привнесения каких-либо изменений в фасадную часть здания. Даже установка столь необходимой для любого нашего соотечественника тарелки спутникового телевидения сопряжена с необходимостью получения многочисленных разрешений. И далеко не факт, что добро в итоге будет дано, поскольку власти Лондона крайне щепетильно относятся к любым попыткам изменения фасадов зданий, находящихся в центральной части города.

По словам Ника Томлинсона, можно с уверенностью говорить о том, что любой из жилых объектов в престижных районах Лондона - очень ликвидный товар. Сроки экспозиции объектов, выставленных на продажу, в среднем не превышают двух месяцев, что, возможно, является одним из лучших мировых показателей, когда речь идет о стоимости, превышающей $1 млн.

Оценивая инвестиционную перспективность вложений в престижную лондонскую недвижимость, английские аналитики сходятся во мнении, что в ближайшие годы она не будет подвержена никаким серьезным колебаниям ни в сторону уменьшения, ни в сторону повышения ее стоимости. Как отмечают специалисты компании Kirsanova Realty, потенциально более интересным для инвесторов выглядит последний район вокруг Гайд-парка - Bayswater. Именно здесь довольно интенсивно ведется новое строительство и широко применяется реконструкция зданий - старые гостиницы переделывают под жилые квартиры. Вложения в эти объекты способны принести до 20% годовых. С одним существенным «но»: если сможете правильно оценить и просчитать инвестиционную перспективность проекта. Англичане до сих пор переживают и обсуждают коммерческий крах проекта Millennium House, причем как его развлекательной, так и жилой части под названием Dome. Так, для повышения его привлекательности и стоимости инвестор даже проспонсировал строительство новой станции метро, затратив на это не менее $10 млн. (точная сумма так и не стала достоянием гласности). Однако квартиры не продаются. А еще английские риэлтеры дают крайние пессимистичные прогнозы по ценам на квартиры в домах на берегу Темзы ввиду постоянно ухудшающегося экологического состояния реки.

А можно и не в Лондон

Впрочем, космополитичная Великобритания готова предложить для своих новых обитателей и недвижимость по абсолютно иным ценам. По словам Филиппа Богданова, очень хорошие квартиры и таунхаусы в известных пригородах Лондона, находящихся в пределах часа езды от центра города (те же Оксфорд, Кембридж, Гринвич, Уимблдон) реально приобрести по ценам в районе 250.000-350.000 фунтов. Причем на эти районы приходятся и основные объемы продаж: на нынешний день они оптимальны по соотношению цены и качества как для постоянно работающих в Лондоне иностранцев, так и для проходящих обучение в известных английских университетах. Цены на дома с небольшим земельным участком порядка трех-четырех соток колеблются в этих районах от 0,5 млн. до 1,2 млн. фунтов. Такая покупка является достаточно качественным безрисковым вложением средств в недвижимость с потенциальным годовым приростом на ближайшие три-пять лет в районе 6-8% годовых.

Большую доходность может принести недвижимость в городах на севере Англии. Экономический и промышленный рост, характерный для северных районов страны, вызывает дополнительный приток в эти области как местных инвесторов, расширяющих сферу своей деятельности, так и иностранцев. В результате в 2003 году в Манчестере, Лидсе и более маленьких городах был зафиксирован повышенный спрос на аренду жилья во всех ценовых категориях, что потянуло за собой и цены на недвижимость. Английские риэлтеры считают, что подобная ситуация имеет достаточно долгосрочную тенденцию, что позволяет им делать довольно уверенный вывод о возможности ежегодного 7-9-процентного прироста стоимости объектов недвижимости на севере Англии. При этом прогнозы риэлтеров относительно роста стоимости недвижимости в Лондоне на этот год выглядят не столь оптимистично. Элитные квартиры в центре подорожают за год на 5,5-6%, недвижимое имущество различных типов в наиболее известных пригородах (Оксфорд, Кембридж, Брайтон, Гринвич) - не более чем на 7%. Ставки же аренды жилых помещений и вовсе останутся на своем прошлогоднем уровне, исключением могут стать опять же северные города. И это при том, что в Англии соотношение стоимости аренды и цены квартиры находится на одном из самых низких в Европе уровней: ежегодная арендная плата составляет лишь тринадцатую часть от рыночной стоимости недвижимости.

Немного о скучном, но важном

Речь идет о юридических аспектах приобретения недвижимости в Англии. Местное законодательство не ограничивает возможности приобретения любых объектов недвижимости иностранцами: нерезиденты обладают теми же правами при приобретении жилья, что и сами британцы. Более того, иностранные покупатели английской недвижимости освобождаются от уплаты налога на наследство и налога на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Плюс к этому для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, размер ипотечного кредита может составлять до 85% от общей стоимости объекта.

Однако при покупке жилой недвижимости в Великобритании представитель иностранного государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки (напомним, что ни о каком занижении стоимости сделки и отката за это определенной части суммы «налом» разговаривать с англичанами не стоит). Второй платеж при совершении сделки - разовая госпошлина за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности, независимо от стоимости сделки составляющая порядка $1.000. Примерно 4% от цены объекта недвижимости стоят в Англии услуги риэлтера. Плюс услуги адвоката за оформление купчей и проверку чистоты сделки, оплата которых колеблется от 3 до 5% от стоимости объекта. Все необходимые документы для проведения сделки подготавливаются и регистрируются максимум в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость в Англии составляет 1,5% от стоимости жилья.

Посещать принадлежащую на правах собственности недвижимость и проживать в ней придется по обычной гостевой визе. В отличие от положения в ряде других государств, имеющаяся в собственности недвижимость не дает иностранцам права на получение английского гражданства либо оформление постоянного вида на жительство - для этого необходимо ведение реального бизнеса на территории Великобритании. Что может в ближайшее время стать достаточно актуальным для наших соотечественников, уже приобретших недвижимость в Англии, но пока еще считающих, что им выгоднее вести бизнес на родине.