Недвижимость в Германии с юридическим лицомИностранцы, которые зарегистрировали здесь ООО (GmbH) и сдают жилье в аренду,
в будущем имеют шанс получить ПМЖ, пишет «Новый иностранец». Отдыхать от треволнений жизни в родной стране можно не только на море и горных курортах. У нас существует целая категория людей, которые регулярно отправляются расслабляться в Германию. Не на озера, термальные воды или Балтийское побережье, а просто побездельничать в каком-нибудь старом немецком городе. Жизнь в этой стране настолько четко организована, будущее - по экстремальным отечественным меркам - настолько предсказуемо, что многие мечтают вверить этому безотказному социальному механизму все свое имущество и даже судьбу. 12/11/2003 С первым проблем нет. К обладателям свободных денежных средств Германия гостеприимна. Путем купли-продажи вы можете легко обменять недвижимое имущество на родине на квартиру или дом на территории ФРГ, оформив собственность на свое имя. Покупку, конечно, желательно оплачивать безналом, с немецкого счета, но открыть его маклеры-посредники вам наверняка помогут.
Весь процесс состоит из следующих этапов. Сначала выбирается объект, заключается договор о намерениях и вносится гарантийный задаток продавцу - обычно не зависящая от цены дома фиксированная сумма (3.000-5.000 евро). Затем документы на объект проверяет нотариус, он же оформляет необходимые для совершения сделки бумаги. Бремя обязательных выплат по сделке (включая государственную пошлину и оплату услуг нотариуса) колеблется от 5 до 8,5%. Так называемый маклерский провизион (комиссионные посредника с учетом НДС) составляет от 3,46% контрактной стоимости.
Маклерский провизион иногда входит в вышеуказанную сумму от 5 до 8,5%, а иногда нет, колебаться он может от 3,46% до договорных сумм, что вверх, что вниз. Я бы написала, что составляет 3,46% в среднем.
Непосредственно после подписания и нотариального оформления договора вы приобретаете все права собственника: можете въезжать, ремонтировать, сдавать квартиру и т.д. Не можете только совершить продажу, а также использовать объект в качестве залога. Для этого надо дождаться внесения соответствующей записи в местный реестр собственников (Grundbuch), аналог нашего БТИ. Постановка на учет занимает в среднем пять недель, а сама запись производится по решению суда. (В данном случае суд не является органом правосудия. В Германии он может выполнять разные функции. В частности, суд принимает решение о регистрации предприятия - например, ООО.) Как следствие подобной сделки, вы получаете разрешение проводить несколько месяцев в году по мультивизе. Срок в зависимости от правил, действующих в конкретной земле, колеблется от двух до шести месяцев.
Для работающих людей, которые намерены пользоваться жильем время от времени и не собираются его сдавать, этого обычно достаточно. Однако если заработок на аренде входит в ваши планы, делать это в качестве иностранного физического лица не слишком выгодно. Налоги будут выше, чем для местных фирм. Учредив в Германии юридическое лицо (GmbH, или по-нашему ООО), можно сберечь немалые суммы. Кроме того, бизнес на аренде позволяет учредителю фирмы «прописаться» в стране, причем абсолютно легально. Тандем «недвижимость + фирма» дает возможность получить сначала годовую рабочую визу, затем трехгодичную, а после апеллировать о предоставлении ПМЖ. Нельзя сказать, что происходит это автоматически, но нанятый вами грамотный юрист способен довести дело до благополучного финала. Ни отыскивать подходящие национальные корни, ни прикидываться жертвой локальной войны, ни заключать фиктивный брак домовладельцу-бизнесмену не придется.
Астрономической прибыли от работы на рынке аренды ожидать не стоит. Стабильность - основное достоинство Германии, и ради минимизации риска придется смириться со скромной отдачей от вложений. Если приобретается целое жилое здание для дальнейшей поквартирной сдачи, а то и уже с арендаторами, средняя доходность составляет до 5%. Смешанная собственность приносит до 12%. Эти расчеты не учитывают доходов от сдачи коммерческих площадей на первом этаже здания, где обычно размещаются магазины, рестораны, офисы, склады, врачебные практики и т.д.
Обещание некоторыми посредниками супердоходов от аренды можете списывать в лучшем случае на рекламу, в худшем - на желание «черного» маклера заработать на жадности клиента. Подразумевается, что искать жильцов вы поручите этому же оптимистичному господину. Завысив цену, он будет исправно получать с вас процент за поиски квартиросъемщиков - до тех пор, пока вы не сообразите что к чему.
1. Завысить цену никто не может, есть утвержденные законодательством рамки, где минимальная и максимальная стоимость обусловлена состоянием жилья, местом расположения, этажом, мебелью - все влияет на цену. А за ценой следит финансовое управление и комитет защиты прав потребителя. Завысив цену, можно легко угодить в зал суда. Цена может быть поднята один раз в год, при проведении неотъемлемых улучшений (косметический ремонт, встроенная кухня, кондиционирование и т. д.) плюс ежегодная индексация на инфляцию. Это приблизительно 3% от суммы аренды.
2. Максимум, что получает маклер при поиске арендатора, это маклерский гонорар, и максимальная его сумма - три месячных арендных платы за квартиру. Еще в процессе оформления недвижимости покупатель в числе прочих документов обычно получает на руки расчетную сумму налога от возможного арендного дохода. Она заранее калькулируется местными финансовыми органами, исходя из года постройки, планировки, прилегающей территории, коммунальных затрат, отчислений на ремонт и т.д. Какова его примерная величина? Для однокомнатной квартиры это может быть около 100 евро в квартал (33 евро/мес.), для двухкомнатной - порядка 250 евро в квартал (83 евро/мес.). Однако налоговое бремя собственник в Германии всегда делит с квартиросъемщиком. Степень участия последнего в расчетах с бюджетом фиксируется в договоре аренды (Mietvertrag) и составляет от 1/3 до 2/3 суммы налога.
Арендатор же обычно полностью оплачивает все сопутствующие расходы (уборка мусора, лифт, консьерж). В случае с небольшим многоквартирным домом этот коммунальный взнос (так называемый Nebenkosten) составляет 20-30 евро в месяц. Если вы не сдаете свою квартиру, то, естественно, будете обязаны платить его сами.
От любых неожиданностей арендодатель в Германии хорошо застрахован. Процедура уплаты съемщиком страхового залога (Kaution) в размере двух-трехмесячной платы здесь обязательна. Потеря жильцом работы тоже не отразится на вашем маленьком бизнесе. ФРГ - страна социальных гарантий, и за ставшего безработным жильца будет платить государство. Впрочем, немецкая система соцзащиты имеет для вас и неприятные стороны: произвольно повышать размер арендной платы собственник не вправе.
Сам договор заключается на срок от одного года. Но в некоторых городах выгодным делом может быть и краткосрочная аренда. Например, в Дюссельдорфе можно сдавать жилье экспонентам и гостям многочисленных выставок-ярмарок, приезжающим сюда со всего мира. Для собирающихся вложить деньги в Германии этот город вообще очень привлекателен. В нем находятся представительства крупнейших мировых компаний (т.е. платежеспособные жильцы), и приемлемая стоимость объектов сочетается с высокой платой за их аренду. Она вполне сопоставима с доходами домовладельцев в Штуттгарте и Мюнхене - городах, где цена квадратного метра достигает рекордных для страны величин. Имея аналогичное по площади жилье в Гамбурге, Ганновере и Берлине, вы будете зарабатывать меньше, чем в Дюссельдорфе. Этот город - настоящий оптимум с точки зрения затрат и отдачи.
Возможность взять кредит в немецком банке расширяет потенциал увеличения личного капитала. Вы, к примеру, покупаете один дом, закладываете - приобретаете соседний, сдаете немцам. Своей арендной платой они выкупают для вас у банка квартиру или коттедж, в котором живут. А ваш собственный, уже оплаченный, в это время возвращает вложения и приносит прибыль.
Если нет полной суммы даже на один дом, но есть постоянный доход и возможность вносить «копейку» ежемесячно, то банки Германии тоже будут рады заняться вами. Регулярность поступлений ценится превыше всего. Пройдя особую проверку на финансовую аккуратность (Bonitatsprufung), клиент может рассчитывать на снижение процентной ставки с базовых 9% до льготных 4,5%. Процедура заключается в том, что, выбрав совместно с банком объект покупки, вы не платите сходу первый взнос, а открываете в банке (Sparkasse) целевой сберегательный вклад (Bausparvertrag). И в течение, допустим, года туда от вас по чуть-чуть капают деньги. На счету постепенно набегает сумма, требуемая для первого взноса за жилье, плюс банк еще и начисляет на нее проценты, как на обычный вклад. По истечении установленного срока банк выносит вердикт по кандидатуре заемщика и выдаче ему недостающей для покупки суммы (вплоть до 80-90% от стоимости). После этого можно вступать в права владения. Собственником станете через 3-30 лет, в зависимости от того, на какой срок брали кредит. Есть и другая, вторичная финансовая схема: собственником становитесь сразу же, но и этой же собственностью отвечаете за возврат кредита (описанный выше залог). Купить таким образом можно и жилье на вторичном рынке, и новостройку, и даже просто планируемый отвод под строительство.
Bausparvertrag в немецком банке - вещь вообще довольно полезная. Финансовые учреждения Германии не отказывают стабильно платящим иностранцам и в кредитовании покупок на территории третьих стран. Это может быть хоть Кипр, Португалия или любая другая стабильная страна. Так что если вы решили пойти по стопам немецких пенсионеров и присмотрели дачу в Средиземноморье, то добро пожаловать сюда же, в Германию. Наталья ЛИСИЦИНА.
|
