В шкуре бережливого бюргераВ нашей стране идеальный покупатель жилья – это человек, способный взять и сразу отвалить огромную сумму, да еще хорошо бы наличностью. А вот в Германии таких не любят; в Германии ценят не богатеев, платящих миллион, но один раз, а скромных обывателей, способных тратить всего по полсотни трудовых евро, но зато ежедневно. 29/9/2002 Можно сказать, что экономия – мать германского порядка. Вспомните «Sparen ist Verdienen» (что-то типа «экономия – это добродетель») и другие милые немецкие пословицы на тему о тесном родстве порядочности с бережливостью. Гражданин, покупающий в рассрочку, благонадежен здесь по определению; с такой же меркой подходят и к иностранцам. Возьмите в Германии жилищный кредит – и вы подстрелите сразу нескольких зайцев: снизите начальные затраты, завоюете доверие бюрократов, да еще и приобретете верного партнера в лице банка (пригодится на случай, если решите заняться бизнесом).
Невозможность добиться получения жилищного кредита для нашего человека – это сказки, возникшие в среде инертных русскоязычных иммигрантов. Те из них, кто поактивнее, имеют твердый доход, не боятся оббивать пороги и хорошо знают язык, жилищным кредитованием пользуются уже давно. Более того, купить в Германии «вонунг» (квартиру или даже целый доходный дом) в рассрочку от 3 до 30 лет может любой иностранец, независимо от его национальности и гражданства.
Легче всего это сделать, став клиентом крупного финансово-строительного холдинга. Такая структура является одновременно и Sparkasse (сберегательным банком), и застройщиком, и продавцом жилья. Зачем крупному немецкому бизнесу заниматься нами? Все просто. Выходцев из СНГ в Германии уже около 3.500.000 человек, и не замечать столь крупную покупательскую аудиторию невозможно. Кроме того, взятый в Германии кредит можно использовать для приобретения жилья в любой европейкой стране. Немецкие финансисты надеются, что при покупке вилл в столь популярных у нас Испании и на Кипре наши соотечественники рано или поздно предпочтут их финансовое посредничество.
Процедура такова. На первом этапе вы подбираете объект и определяетесь с величиной кредита (вплоть до 80-90% от стоимости). Заключаете с банком договор о финансировании строительства или покупке (так называемый Bausparvertrag), одновременно открывая целевой сберегательный вклад. После чего доказываете свою платежеспособность, регулярно внося мелкие порции денег на счет, согласно договору. Там они не просто лежат, но и обрастают процентами, пусть и небольшими.
Если платежи поступали регулярно, экзамен на благонадежность сдан. По прошествии, к примеру, года (в каждом случае срок индивидуален), когда на Bausparvertrag скопится сумма, достаточная для первого взноса, банком принимается решение о выдаче недостающей для покупки суммы. Клиенты, прошедшие эту стадию (так называемый Bonitatsprufung) и продемонстрировавшие способность не просто платить, а платить методично, помимо собственно кредита получают еще и право на льготы. Скажем, с обычных 9% стоимость кредитования уменьшается для них до 4,5%.
Как только пройден Bonitatsprufung, покупатель может занимать жилплощадь, сдавать ее в аренду, ремонтировать и т.д. Банк при этом ничем не рискует: несколько тысяч ваших евро лежат на счету, недвижимость тоже под контролем – банк либо является ее собственником (вы им становитесь лишь после окончательной расплаты, а пока только распоряжаетесь), либо права собственности оформляются на вас сразу, но жилье остается у банка в залоге (ипотека).
На случай, если деньги у клиента вдруг кончатся, предусмотрены две схемы полюбовного расставания. Когда отказ от выплат происходит до получения права на покупку, несостоявшемуся домовладельцу возвращается вся сумма без потерь, включая начисленные проценты (удерживается только стоимость юридического оформления). Если вы отказались, уже вступив во владение и распоряжение, то объект продается и заинтересованным сторонам возмещаются все затраты.
Впрочем, такой исход – это крайность. Чтобы ее избежать, бремя расплаты немецкие заемщики обычно заблаговременно возлагают на чужие плечи. То есть свою новую квартиру сдают, а сами снимают что-нибудь подешевле. По статистике, примерно две трети граждан Германии являются квартиросъемщиками, так что спрос на аренду обеспечен почти повсеместно. Намерение клиента отбивать взятый кредит таким образом банк горячо приветствует, ибо это дополнительная гарантия. У тех, кто купил в кредит несколько квартир с целью сдачи или переоборудовал строение под офисы, после ежемесячной расплаты с Sparkasse иногда остается еще и прибыль.
Нам же сдавать свежекупленное жилье выгодно вдвойне. Потому что это – мало кому известная ступенька на пути к виду на жительство. Здесь она является не единственной, как в некоторых странах, но важной. Не секрет, что даже купившему в Германии замок просто так круглогодично жить в нем никто не разрешит. Максимум, на что может рассчитывать собственник-иностранец, это 2-6 месяцев по годовой мультивизе или год по рабочей – если откроет реально функционирующее немецкое предприятие (например, с приставкой GmbH), где сам будет одним из учредителей.
Вид на жительство, и тем более гражданство, немцы дают только по национальным и политическим причинам – этническим немцам (категория Spataussiedler), иммигрантам еврейского происхождения (Kontingentfluchtling) и кандидатам в беженцы (Asylbewerber – это жертвы локальных войн, преследований и т.д.). Заметим, что решение о предоставлении политического убежища в Германии принимает суд. Доводы кандидата должны быть очень убедительными, и, как показывает практика, в 90% случаев вердикт суда бывает отрицательным.
Для всех прочих претендентов на ВНЖ остается либо фиктивный брак с представителями вышеназванных категорий, либо инвестиция в жилье с целью сдачи его в аренду. Заметим, что во втором случае все легально. Хотя официально бизнес-иммиграции в Германии нет, использовать законодательные дыры вам никто не запретит. Подобная схема практикуется даже в Баден-Вюртемберге – самой сложной с точки зрения условий для иммиграции немецкой земле.
Это один из самых экономически развитых регионов страны (именно здесь находятся заводы Mercedes, Porsche, Wella, Carl Zeiss), где есть рабочие места, выше социальная защищенность, и недвижимость быстрее всего растет в цене. Даже для лиц, имеющих право на въезд, срок ожидания выдачи ВНЖ доходит здесь до 6 лет. Решить вопрос о легализации человека, не подпадающего ни под одну из трех категорий, в Баден-Вюртемберге наиболее сложно, но тоже возможно.
Грамотная сдача купленной недвижимости в наем, непременное перепоручение работы с арендаторами немецкой фирме и определенный юридический ритуал позволяют получить вид на жительство в Германии практически любому соотечественнику. Уходит на это от 1 до 2 лет, переписка с чиновниками весьма сложна, но юристы крупных риэлторских фирм говорят, что получение вида на жительство таким способом могут гарантировать.
Одним словом, для терпеливого и сообразительного человека на пути в Германию преград нет. Как говорится, bricht Eis – упорство разбивает лед. Бизнесменом и «флюх-тлингом» быть совсем не обязательно.
Стоимость жилья в Германии в большой степени зависит не только от качества и возраста постройки, но и географического положения (растет от востока к западу страны). Цена квадратного метра колеблется от 400 до 2.600 евро. Разброс цен на односемейные дома с приусадебным участком – в пределах в 150.000-1.500.000 евро. Земля под строительство с подведенными коммуникациями стоит от 100 до 800 евро за кв. м; участки, не зонированные под застройку (поля, леса, сельскохозугодья), оцениваются в 10-25 евро за кв.м.
Дополнительные затраты, связанные с покупкой жилья в Германии:
– нотариальные услуги и регистрация в книге учета владельцев недвижимости (2% от суммы сделки),
– государственный налог (2%),
– услуги маклерской фирмы (1,8-6%).
Михаил ТИМАКОВ.
|
