Каждый человек имеет право на свободу передвижения

ГЛАВНАЯ - АРХИВ - РЕКЛАМА - События - Эмиграция - Работа - Учеба - Визы - Туризм - Аэробус - Деньги - Недвижимость - Шопинг - Технологии - Здоровье - Фотокадр
- Гид гурмана - Автотур - Странники - Зона закона - Безопасность - Интеграция - Страноведение - Культура - Просто жизнь - Иностранности - Спортивный интерес - Личный опыт

Географический указатель

СПОРТБРЕНД

Содержание номера и географический указатель: «Заграница» №14 (426)

НЕДВИЖИМОСТЬ


Риелторы тянутся к морю

Столичные агентства недвижимости переключают внимание клиентов на виллы и апартаменты, расположенные в курортных странах. Как отмечает «Эксперт», вокруг зарубежной курортной недвижимости царит настоящий ажиотаж. Он создан риелторами: теперь многие из них торгуют не хрущобами на какой-нибудь окраине, а «доступным жильем» – домами и апартаментами в Болгарии, Черногории, Испании, Турции.

25/7/2008

Агентства недвижимости переключают внимание клиентов на виллы и апартаменты, расположенные в курортных странах Как пишет «Эксперт», в прошлом году объем инвестиций в недвижимость Черногории превысил €1 млрд (около 51% общего объема прямых инвестиций в эту страну). Самые лучшие места на побережье уже распроданы, предложение земельных участков ограничено. В первом квартале этого года болгарской недвижимости было продано примерно на €1 млрд. Причем около €341 млн поступило от иностранцев, в том числе от наших соотечественников. Эксперты подсчитали, что ежедневно в болгарское жилье и землю вкладывают в среднем по €22,7 млн.

Приманка для покупателей

Риелторы признаются, что едва ли не главной приманкой для покупателей относительно недорогой недвижимости, расположенной на морском побережье восточноевропейских стран, являются перспективы роста цен на нее в обозримом будущем. Именно на это сделана ставка в масштабной рекламной кампании. Кстати, в том же ключе несколько лет назад действовали и британские риелторы, завлекая соотечественников в болгарские и прочие курортные зоны. Это продолжалось до тех пор, пока многие покупатели, разочаровавшись в сделанных наспех приобретениях, не рассказали об этом прессе.

Если в предыдущие годы рост цен на недвижимость в курортных зонах поддерживался благодаря спросу со стороны европейских спекулянтов, то теперь впереди планеты всей россияне. При средней стоимости квадратного метра (?1-2,5 тыс. в Болгарии, €2,5-4 тыс. в Черногории и от €2,5 тыс. в Испании) перед инвесторами открываются весьма радужные перспективы. Ведь столичная и даже черноморская недвижимость стоит в разы дороже, а также предполагает совершенно иной уровень комфорта. Разумеется, агенты спешат напомнить об этом клиентам: «В Испании три-четыре тысячи евро стоит квадратный метр в объектах с отделкой из мрамора, натурального камня и дерева, техникой от лучших западных производителей. Тогда как в Сочи за 5-6 тыс. вы получите квартиру сомнительного качества без отделки».

По данным компании Knight Frank, в прошлом году цены на жилье в Хорватии выросли на 10%. За первый квартал этого года болгарская недвижимость на вторичном рынке подорожала на 6,8%. Средняя цена вторичного жилья в этой стране составляет около €670 за квадратный метр (в курортной Варне – около €1.000 за метр). «В прошлом году цены на недвижимость в Болгарии выросли на 35%», – утверждает директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн.

«В Черногории цены также продолжают двигаться вверх: с 2004-го по 2007 год они в среднем поднимались на 50% в год, и, по прогнозам международных экспертов, рост цен продлится еще несколько лет», – констатирует управляющий партнер MIRAX Group Вячеслав Лейбман.

Дополнительным стимулом для покупателей служат установленные в курортных зонах низкие налоги при совершении операций купли-продажи недвижимости (3-4%), а также невысокие ежегодные расходы на содержание жилья (около 0,2% от стоимости объекта).

Сомнительные перспективы

Впрочем, дешевизна курортной недвижимости, а также обнадеживающие сведения о динамике цен могут оказаться мифом.

Во-первых, оставляет желать лучшего достоверность данных мониторинга цен. Как и в нашей стране, в большинстве случаев они отражают цены предложения, а не цены реальных сделок, которые могут существенно отличаться. К тому же в некоторых странах (например, в Болгарии) в размеры апартаментов зачастую включается общая площадь: террасы, балконы, холлы. Поэтому при пересчете реальная стоимость жилой площади может оказаться гораздо выше заявленной в рекламных объявлениях.

Во-вторых, практически невозможно предугадать развитие рынков недвижимости курортных зон, в том числе и потому, что они очень зависимы от внешнего спроса (внутренний спрос остается на низком уровне из-за мизерных доходов местных жителей). Взять ту же Болгарию. Объем нового строительства в этой стране стремительно растет, рынок насыщается. Так, по информации Национального статистического института, только в ближайшее время на рынке недвижимости появится более 11,4 тыс. новых предложений. Именно столько проектов одобрено только в первом квартале этого года. «Но все ли они будут успешно распроданы?» – уже задаются вопросом эксперты.

Некоторые аналитики обращают внимание на коррекцию цен, наметившуюся в Хорватии. По данным компании CR Consulting, за год на побережье Адриатики цены на недвижимость поднялись в среднем на 7%, тогда как раньше среднегодовой прирост составлял 15-20%. «Клиенты стали более требовательными и критически настроенными», – так комментируют ситуацию агенты по недвижимости. Не исключено, что спад активности объясняется оттоком европейских покупателей. Тем более что сдача апартаментов в аренду не приносит ощутимой прибыли (максимум 3-5% годовых). В Испании из-за экономических катаклизмов снизилось количество сделок с недвижимостью, участники рынка утверждают, что испытывают трудности со сдачей жилья в аренду.

В-третьих, роковыми последствиями для ликвидности недвижимости может обернуться незнание местных реалий. Отсутствие в непосредственной близости от жилого комплекса пляжа, каменистое, заросшее водорослями дно моря, болотистая местность вокруг; отсутствие инфраструктуры, отвратительная транспортная доступность – все эти и другие досадные неприятности могут сделать невыносимым проживание в прибрежных апартаментах, не говоря уже об их успешной перепродаже. Больше шансов нарваться на подобные неприятности у покупателей «доступного жилья» в относительно небольших комплексах. У собственников апартаментов могут возникнуть проблемы, связанные с некачественной эксплуатацией комплексов и объектов инфраструктуры, поскольку значительное количество квартир будет пустовать едва ли не круглый год.

«Близость к морю, полное сервисное обслуживание вилл и апартаментов, наличие качественного ремонта, расположение недалеко от торгово-развлекательных центров, предоставление дополнительных услуг, таких как сдача машин в аренду, – все это очень важно. Местоположение может повысить привлекательность, а может ее убить. Например, если рядом с виллой ведется активное строительство, то какой бы замечательной она ни была, жить в ней никто не захочет», – говорит управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова.

Риски минимальны, но присутствуют

Специфические риски связаны также и с юридическими процедурами совершения сделок с зарубежной недвижимостью: в целом они просты, но предполагают знание важных нюансов. Например, согласно действующему законодательству Черногории иностранные граждане не могут приобрести в собственность землю. Делать это вправе только зарегистрированное на территории государства юридическое лицо.

Начальник юридической службы компании «Пересвет-Инвест» Павел Катков поясняет, что собственником земли в Болгарии может быть только болгарское физическое или юридическое лицо. Регистрация юрлица может обойтись от €300 до €3.000.

«В некоторых случаях при ликвидации компании недвижимость должна быть продана, причем ее стоимость будет затем делиться между совладельцами поровну. Это значит, что если собственник по доброте душевной ввел в долю друзей или родственников, то вынужден будет по закону делиться со всеми в случае продажи компании», – предупреждает Марина Маркарова.

По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, иногда требование закона таково, что директором, пусть и номинальным, должен быть местный гражданин. «Риски при такой схеме хоть и минимальны, но присутствуют. Прежде всего, они связаны с добросовестностью местного директора, а также с ответственностью посредника, который берет на себя бухгалтерское сопровождение и оказание услуг по уплате необходимых налогов и сборов и аудиту».

Руководитель департамента зарубежной недвижимости Prestige Property Жанна Гусейн не рекомендует покупать недвижимость там, где есть законодательные ограничения на ее приобретение иностранцами. Определенные проблемы могут возникнуть и со сдачей квартир в аренду. Например, если объект находится в кондоминиуме, то все жильцы должны давать согласие на появление нового арендатора. Директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев рассказывает, что в ряде стран законодательно сдерживается рост цен за счет высоких налогов на перепродажу жилого имущества.

При покупке зарубежной недвижимости эксперты настоятельно рекомендуют досконально изучить окружающую ее среду, схему приобретения объекта, налоговые и прочие расходы (нотариус, регистрация права собственности). И призывают не экономить на услугах профессиональных посредников. Стоимость их услуг не должна превышать 2-3% от цены сделки.

Илья СТУПИН.




ШЕСТЬ ВИДОВ ФРАНЦУЗСКОЙ ЛЮБВИ
Что ждет девушку, впервые попавшую в Париж?

Любой зверек,
будь он последний гад,
насильной смене родины не рад

ФЕМИНИЗАЦИЯ АРМИИ
В Израиле женщины наконец-то добились равноправия с мужчинами





В ЕВРОПУ – БЕЗ ВИЗ
Что должны знать украинцы, чтобы успешно воспользоваться безвизовым режимом с ЕС

ИЗ ТУРИСТОВ – В АБОРИГЕНЫ
Гражданам некоторых стран стать австралийцем теперь легче

КАК СТАТЬ ЗУБНЫМ ТЕХНИКОМ
Профессии зубного техника в Германии обучают по дуальной системе


ГЛАВНАЯ - АРХИВ - РЕКЛАМА - События - Эмиграция - Работа - Учеба - Визы - Туризм - Аэробус - Деньги - Недвижимость - Шопинг - Технологии - Здоровье - Фотокадр
- Гид гурмана - Автотур - Странники - Зона закона - Безопасность - Интеграция - Страноведение - Культура - Просто жизнь - Иностранности - Спортивный интерес - Личный опыт

«Заграница» - газета об эмиграции, работе, учебе и отдыхе за рубежом. E-mail: info@zagranitsa.info


© «Заграница» (1999-2019)