Каждый человек имеет право на свободу передвижения

ГЛАВНАЯ - АРХИВ - РЕКЛАМА - События - Эмиграция - Работа - Учеба - Визы - Туризм - Аэробус - Деньги - Недвижимость - Шопинг - Технологии - Здоровье - Фотокадр
- Гид гурмана - Автотур - Странники - Зона закона - Безопасность - Интеграция - Страноведение - Культура - Просто жизнь - Иностранности - Спортивный интерес - Личный опыт

Географический указатель

СПОРТБРЕНД

Содержание номера и географический указатель: «Заграница» №22 (333)

НЕДВИЖИМОСТЬ


Пик или пике квартирного вопроса

Блестящие дали открываются для владельцев недвижимости в Таллинне. Настолько блестящие, что кое у кого начинает слепить в глазах... В марте этого года объединение ведущих адвокатских бюро и фирм по недвижимости стран Балтии LAWIN признало столицу Эстонии городом с наиболее развитым рынком недвижимого имущества.

2/6/2006

Балтийские специалисты в делах недвижимости вынуждены были признать, что международные фирмы, специализирующиеся на розничной торговле, при движении на балтийский рынок предпочитают для начала именно Таллинн. Здесь действуют самые гибкие механизмы по расширению имеющихся торговых площадей, а способы аренды отличаются разнообразием, - прокомментировал руководитель латвийского бюро недвижимости Re & Solution Райтис Неспорт. По его словам, Эстония также стала для международных фондов недвижимости самым заманчивым местом для освоения качественной офисной площади. А поскольку ее здесь не хватает, погоду в самых центральных по расположению местах делают крупные местные и зарубежные фирмы, способные вложить большие деньги. Те, кто помельче, вынуждены отодвигаться на периферию. А их настойчивый интерес подталкивает вверх и тот сегмент рынка, который раньше оставался без внимания.

Жить хочется лучше

Настоящий взрыв в сфере недвижимости имел место в Эстонии в середине прошлого года, когда предоставление кредитов на жилье, равно как и связанные с ними цены на квартиры за короткий промежуток времени поднялись почти на 60%. Их взлет в значительной степени стимулировали оптимистичные выводы экспертов, положительно оценивших перспективы, которые открываются для экономики маленькой страны после присоединения к Европейскому Союзу.

В первую очередь, они связаны со свободным перемещением рабочей силы. Теперь для эстонцев не существует прежних барьеров, что позволяет им находить работу в других странах, прежде всего - в Финляндии и Швеции. Да и в самой Эстонии безработица сократилась в пошлом году на 7%, достигнув самого низкого показателя с 1993 года. А темпы трудоустройства к концу минувшего года достигли 3%. Чем не повод для планов о новом жилье?

Тем не менее, происходящее на рынке недвижимости при всех позитивных эмоциях включает изрядную долю опасной эйфории, поскольку средний рост цен на жилье более чем в два раза превышает рост доходов жителей Эстонии. Складывается впечатление, что банки в своих решениях о предоставлении кредитов начали исходить, прежде всего, из стоимости залога (гарантии), а не финансовых возможностей заемщика. В результате возникает положение, когда даже небольшое увеличение роста процента по кредиту способно лишить неудачливого владельца дома или квартиры сначала возможности покупать привычные для него предметы для повседневной комфортабельной жизни, а потом уже сказаться на всей платежной способности в целом. По оценкам специалистов, эстонские получатели кредитов - люди с достаточно скудными сбережениями, особенно по сравнению с размерами взятых на себя обязательств по займам.

От каморки до особняка

В конце прошлого года неожиданно подпрыгнули вверх цены как на новое жилье, так и на построенные в пригородах квартиры советского периода. Зато начало этого года ознаменовалось увеличением количества предложений, что позволило чуть замедлить триумфальное движение цен вверх. Если 2005 год характеризовался спонтанными аукционами даже на старые и неотремонтированные квартиры, то ныне такой ажиотажной суеты более не ожидается. Впрочем, точно так же не приходится ожидать слишком уж явных появлений противоположной тенденции - снижения цен, поскольку у продавцов нет никаких веских причин ради срочной продажи соглашаться на какую-либо «дешевую» сделку. Ожидается же умеренный рост: в начавшемся году недвижимость подорожает в среднем на 10-15%.

Блочные дома-коробки в пригородах уже больше погоду не делают, зато на подъем цен в среднем влияет растущий спрос на недвижимость в центре Таллинна и в Старом городе. Самые оптимистичные настроения связаны с продажей квартир, планировка и качество ремонта которых еще несколько лет назад заставили бы покупателей только недоуменно пожать плечами. Намного дороже, чем раньше, продаются маленькие квартирки, сравнимые порой с какой-нибудь каморкой или узким коридором. Впрочем, речь идет не обо всех каморках, а только о расположенных в «правильных» местах. Квадратный метр однокомнатной квартиры в Старом городе достигает €3 тыс. евро, зато в трехкомнатной (или даже еще большей) оценивается на треть ниже.

Особняки

При покупке-продаже особняков таких лихорадочных перепадов, как в квартирной сфере, не отмечалось, цены росли, но не так бурно. Наибольшей популярностью пользуются сейчас престижные районы Таллинна - Нымме и Пирита, где нередко встречаются дома стоимостью свыше €550 тыс. Еще пару лет назад строительство каждого такого особняка становилось настоящим событием для прессы.

В этих районах продают дома либо в очень плохом состоянии, либо отставшие от требований сегодняшнего дня – всего лишь по цене земли, чтобы сломать старые постройки или их фундаментально отремонтировать. Потребность в пустых участках под жилищную застройку намного превышает предложение, а это означает, что в черте города для дальнейшего его развития подходящей земли сейчас просто нет. Поэтому строительство домов смещается из столичной округи в провинциальные регионы, где стоимость участков из-за этого быстро выросла почти на треть.

В самом Таллинне на берегу моря цена одного квадратного метра земли зачастую превышает планку в €1,5 тыс., за короткий срок увеличившись наполовину.

Квартиры

Несмотря на высокие цены, квартирами продолжают активно спекулировать, что, разумеется, отнюдь не способствует «ценовой стабилизации». Большинство новых многоэтажек распродается поквартирно еще до завершения строительства. Сейчас в Таллинне готовится к сдаче 1.886 новых квартир, из которых 93% уже к марту успели обрести покупателей.

Стоимость одного квадратного метра в центре города составляет примерно €3.800, хотя в особенно «популярных» домах при продаже через аукцион она может вырасти в два раза. В прилегающих к городскому центру районах цена остается в пределах €2.000 за квадратный метр, а в местечках за городской чертой, но не слишком далеко от нее, при удачном стечении обстоятельств можно найти даже за €1.500.

За минувший год стоимость новых квартир выросла на 50%, поскольку подорожала земля, пригодная для строительства жилья. Дороже - примерно процентов на десять - стала и рабочая сила, что тоже сказалось на итоговой цене. Ожидается, что дефицит новых квартир в ближайшие годы сохранится, поскольку возможности строителей ограничивают нехватка строительных материалов и очень медленная процедура утверждения любых городских планов.

Земельные участки

Если еще несколько лет назад стоимость участка напрямую зависела от его размеров, то теперь решающим аргументом становится право на строительство во всем многообразии. Чем больше предоставляется возможностей застройщику при освоении земли, тем охотнее он выкладывает крупную сумму. Показательным примером стала продажа государством одного из участков размером 9.400 кв. м: при стартовой цене в 10 млн крон он в итоге обрел покупателя, выложившего за него сумму в 6,5 раз выше.

Все чаще застройщики предлагают на продажу квартиры по принципу «кто больше даст», т. е. в виде своего рода аукциона, который может проводиться в любой (в том числе и в виртуальной) форме, - очень уж намного спрос превышает предложение. В некоторых случаях даже стало известно об отказе застройщиков от своих обязательств. Они, например, пытаются аннулировать ранее заключенные договоры или же требуют дополнительную плату, ссылаясь на удорожание строительства.

Что бы там ни происходило вокруг нового строительства, на данный момент роста стоимости готовых квартир, сравнимого с предыдущими годами, никто не предсказывает. Впрочем, не исключено, что в Старом городе события будут развиваться по иному сценарию.

В целом, для частных домов проблемой стало заметное подорожание стоимости участков, на которую, видимо, повлияли игры спекулянтов - они после завершения проектных работ часто пытаются перепродать землю по намного более высокой цене. Неподалеку от Таллинна, в местечке Виимси, незастроенные земельные участки, по сравнению с предшествующим годом, подорожали на четверть. За один квадратный метр на берегу моря там запрашивают по €120 и больше. Хотя переселение народа за город за последние пару лет стало делом популярным, у него есть ограничения, которые не допустят чрезмерного наплыва желающих обзавестись здесь новым жильем. Например, маленькая пропускная способность дорог, соединяющих с городом, и очень медленное строительство новых магистралей и дорожных развязок. Уже появились семьи, намеренные продавать дома, расположенные неподалеку от города, и перебраться поближе к центру.

Двигаться дальше

Во втором по величине эстонском городе - Тарту - в последнее время происходит то же самое, что и в столице. Один квадратный метр тартуской квартиры в центре города стоит до 16 тыс. эстонских крон (чуть больше €1.000), а на городской окраине примерно 10 тыс. крон (?650), что на 65% дороже, чем годом ранее. При нынешних быстрых темпах строительства нового жилья в Тарту неизбежно продлится период его продажи, а рост цен затормозится. Уже сейчас в изрядном количестве предлагаются двухкомнатные квартиры, а на подходе возросшее число достраивающихся трехкомнатных.

Коммерческая недвижимость

Офисные площади тоже находятся в стадии активного развития. По-прежнему не хватает площадей до 120-300 кв. м в центре города. Но теперь арендаторы предъявляют к ним гораздо более строгие требования, включающие также парковку для автомобилей, хорошую вентиляцию и многие другие удобства. Не найдя желаемого, они начинают внимательнее приглядываться к городским окраинам, хотя желающим сдать там офисы приходится дольше дожидаться своих клиентов.

Чаще всего погоня идет за маленькими по размерам офисами и конторами, поскольку для больших владельцы предпочитают заключать долгосрочные договоры. В городском центре квадратный метр нового офисного помещения обойдется съемщику в €15 и выше, ближе к окраинам - на треть дешевле. В предстоящие годы ожидается, что самый бурный рост будет связан с офисными помещениями именно в пригородах.

Что касается торговых центров и магазинов, то их строили в большом количестве в период с 1997 по 2004 год, а в последнее время ничего особо существенного к ним не добавляли. Однако рост доходов населения ныне снова привел к превышению спроса над предложением и в этой сфере. На таллиннских улицах найдется не так уж много заманчивых для торговли, удобных для покупателей, легкодоступных участков.

Что же ожидать в ближайшем будущем? Очень вероятным выглядит «перетасовка» торговых площадей по инициативе владельцев, которые, пожелав повысить цену за дефицитные места, начнут предлагать их тем, «кто больше даст». В том, что выбирать будет из кого, сомневаться не приходится. Желающих иметь свою торговую точку сейчас намного больше, чем реальных условий для того, чтобы ее открыть. Поэтому, вполне возможно, претенденты начнут перебивать «вакансии» друг у друга на радость арендодателям. Если оптимистичный экономический прогноз, данный Эстонии на ближайшие годы, начнет оправдываться, то торговая деятельность здесь по-прежнему будет выглядеть очень выгодной - со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Золотой блеск таллиннского рынка коммерческой недвижимости на ближайшее будущее сохранит свою влекущую заманчивость для инвесторов. Обещает вырасти также поток иностранного капитала в эстонскую провинцию за пределами столицы. А самой крупной сделкой с недвижимостью в минувшем году стала продажа торгового центра Rocca al Маге за сумму почти в миллиард эстонских крон (примерно €65 млн). Отмечались также многочисленные покупки офисов иностранными инвесторами. Финансовая отдача от таких операций оценивается в пределах 8-9%. В то же время самая высокая рентабельность по вложениям в недвижимость, например, в соседнем Хельсинки за тот же промежуток времени колебалась в диапазоне от 6,5 до 7,25%.

Андрес РЕЙМЕР.




ШЕСТЬ ВИДОВ ФРАНЦУЗСКОЙ ЛЮБВИ
Что ждет девушку, впервые попавшую в Париж?

Любой зверек,
будь он последний гад,
насильной смене родины не рад

ФЕМИНИЗАЦИЯ АРМИИ
В Израиле женщины наконец-то добились равноправия с мужчинами





В ЕВРОПУ – БЕЗ ВИЗ
Что должны знать украинцы, чтобы успешно воспользоваться безвизовым режимом с ЕС

ИЗ ТУРИСТОВ – В АБОРИГЕНЫ
Гражданам некоторых стран стать австралийцем теперь легче

КАК СТАТЬ ЗУБНЫМ ТЕХНИКОМ
Профессии зубного техника в Германии обучают по дуальной системе


ГЛАВНАЯ - АРХИВ - РЕКЛАМА - События - Эмиграция - Работа - Учеба - Визы - Туризм - Аэробус - Деньги - Недвижимость - Шопинг - Технологии - Здоровье - Фотокадр
- Гид гурмана - Автотур - Странники - Зона закона - Безопасность - Интеграция - Страноведение - Культура - Просто жизнь - Иностранности - Спортивный интерес - Личный опыт

«Заграница» - газета об эмиграции, работе, учебе и отдыхе за рубежом. E-mail: info@zagranitsa.info


© «Заграница» (1999-2019)