Как заработать в левах

Как стать землевладельцем

Земля в Болгарии подразделяется на несколько категорий: державная (государственная), горская (природные земли), общинская (земля, принадлежащая местным властям) и частная. Из них для строительства можно использовать земли любой категории, за исключением горской. А вот для сельхозработ годится только частная или государственная, причем доля частных земель составляет 80%.

Сельскохозяйственные земли, в свою очередь, подразделяются еще на десять категорий. Первая и вторая категории - это поливные черноземы (земля с повышенным содержанием гумуса). Ее стоимость составляет в среднем $30-40 за сотку (100 кв. м) На другом конце ценового спектра - земли седьмой-десятой категории. Это пастбища, каменистые почвы стоимостью $10-20 за сотку. В собственность можно приобрести не более трехсот гектаров таких земель, а арендовать - любые просторы.

При покупке земли выдается нотариальный акт о праве на собственность. Все земли в Болгарии внесены в земельный кадастр и по законодательству должны использоваться строго по назначению. То есть вести строительство на сельскохозяйственных землях нельзя - за исключением легких временных построек. К последним закон причисляет неотапливаемые бытовки площадью до 35 кв. м, загоны для скота, собственно сельхозстроения (зерносушилки, винодельни и прочее).

Урожай

Сельскохозяйственная деятельность в Болгарии может приносить неплохой доход (для нас это звучит странно, мы привыкли, что сельское хозяйство у нас - «черная дыра»). Традиционные продукты болгарского сельхозпроизводства хорошо известны за пределами региона: это виноград и вина из него, томаты, розовое масло, брынза.

Огромные деньги в болгарские виноградники сейчас вкладывают бизнесмены из традиционных «винных» стран - Италии и Франции. И результат их деятельности не заставил себя ждать: болгарские вина постепенно завоевывают рынок Западной Европы. Кстати, виноделие в Болгарии может приносить до 35-40% прибыли и позволяет вернуть инвестиции в среднем за три-четыре года.

Смета

Что касается земель под застройку, то в зависимости от месторасположения, удаленности от моря, наличия инфраструктуры, цена на нее составляет в среднем от $3 (в сельской глубинке) до $100 (на курорте) за 1 кв. м. Минимальная величина участка для строительства за городом обычно составляет 600 кв. м, в городской черте - 350 кв. м.

Само строительство, при условии использования местных материалов, обходится в среднем $200-250 за 1 кв. м. Возведение жилья категории «люкс» (то, что у нас называют «евростандартом») - максимум $300-400 за 1 кв. м. Таким образом, построить дом площадью 200 кв. м со всеми инженерными коммуникациями обойдется максимум в $75.000-85.000, включая стоимость земли.

Понятно, что строительство дома занимает немало времени - вместе с отделкой это может быть 9-12 месяцев. Поэтому многие наши соотечественники, как и другие иностранцы, предпочитают покупать уже готовое жилье.

Соотношение жилого фонда в среднем по Болгарии следующее: 60% людей живет в отдельных домах, 40% - в квартирах. Но в зависимости от местности эти цифры могут быть разными. В крупных городах и в Софии доля квартир в жилом фонде увеличивается до 75-80%. А вот на курортах Черноморского побережья Болгарии, наоборот, преобладают жилые дома (75-80% всего жилого фонда).

Цены на жилье в Болгарии иностранцами воспринимаются как фантастические - от $150 за 1 кв. м в типовой многоэтажке (панель 70-х годов) до $600 за 1 кв. м в доме, который в нашей столице назывался бы элитным (хорошая отделка квартир, охрана, паркинг и т.д.). Но это цены Софии и курортных городов. Как и в других курортных странах, в Болгарии с удалением от моря падают и цены на недвижимость. Поэтому в континентальной части страны жилье может стоить еще на 20-30% дешевле.

Двухкомнатные квартиры в прибрежных курортных городах - Варне и Бургасе - продаются по цене $15.000-25.000 в зависимости от того, с какого расстояния можно любоваться из их окон побережьем, а также метража. В Софии стоимость жилья примерно такая же. Трехкомнатные квартиры площадью 80-100 кв. м на морском берегу стоят $30.000-40.000.

Расценки на коммунальные услуги в целом не выше отечественных: вода обходится в $0,7 за кубометр ($8-12 в месяц на семью из четырех человек), электроэнергия - $0,05 за 1 кВт/ч, $2-10 придется заплатить за местные разговоры по телефону.

Медлить с приобретением недвижимости местные риэлторы не советуют. По их прогнозам, отмена моратория на продажу земли иностранцам, который, вероятно, снимут в 2003 году, сразу приведет к 20-25-процентному подорожанию как самой земли, так и всего того, что на ней построено.

Налоги в Болгарии относительно невелики, и сама налоговая система, в отличие от нашей, довольно простая. Годовой налог на землю и недвижимость составляет 0,6% от записанной в нотариальном акте стоимости. В эти 0,6% включена и такса на бытовые отходы. Таким образом, при стоимости объекта $30.000 налоги составят $180 в год. Их можно платить единовременно - раз в год или поквартально.

Легко ли быть бизнесменом?

Если сравнить аналогичную по всем параметрам коммерческую недвижимость в Болгарии и в нашей столице, то окажется, что в этой балканской стране она будет стоить в три-пять раз ниже. Например, магазин площадью 100 кв. м без оборудования, в центре Софии, можно арендовать за $600-800 в месяц, ресторан - за $1.200-1.800. В крупных приморских городах ставки еще раза в полтора ниже.

Спектр продаваемой недвижимости в Болгарии необычайно широк. Это могут быть четырехзвездные отели на 300 мест и приморские гостиницы категории 1-2 звезд семейного типа, рестораны и кафе, заводы и маслобойки, автосервисы, магазины, офисы. Ценовой диапазон также разнообразен: магазины - от $3.000 (табачная лавка) до $100.000 (супермаркет или бутик), офисы - от $2.000 (турагентство) до $80.000. В Софии или крупном прибрежном городе кафе с раскрученным именем можно купить за $60.000, а ресторан - за $200.000.

Самые большие деньги в Болгарии зарабатывают на туристах. И покупка или строительство отелей на черноморских курортах Албена, Золотые пески, Святой Константин и Елена, Солнечный берег, а также в небольших прибрежных городах (Балчик, Обзор и другие) сегодня, пожалуй, один из самых беспроигрышных вариантов. Например, покупка или строительство гостиницы, состоящей из 10-15 бунгало (благоустроенных, оборудованных домиков площадью 60-80 кв. м), обойдется максимум в $250.000. В сезон домик сдается за $100 в сутки. Несложный подсчет показывает, что при средней заполняемости «отеля» в 75%, месячный доход составит минимум $15.000-20.000. Из этой суммы следует вычесть 25% на обслуживание (коммунальные платежи, зарплата и прочее). Получается $12.000-17.000, при этом ежегодный совокупный налог на прибыль не превышает 23-28%. Итого выходит ежемесячная прибыль в размере $10.000-12.000.

Чтобы исключить сезонность, имеет смысл приобрести коммерческую недвижимость в столице Болгарии Софии или в крупных приморских городах - Варне и Бургасе.

Бизнес в Болгарии еще имеет много свободных ниш. В стране явно не хватает ресторанов, дискотек, салонов красоты и других развлекательных заведений европейского уровня. Устойчивым спросом среди наших соотечественников стало пользоваться и производство. Они активно приобретают мини-заводы по переработке подсолнечника, зерновых культур, молочных продуктов, производству сыров, мясных консервов, спиртовые мини-заводы. Все эти объекты реально приобрести за $60.000-200.000.

Гражданство

Получение болгарского гражданства - процесс длительный, но вполне реальный.

Первым шагом на этом пути может стать регистрация собственной фирмы. Обладание жилой недвижимостью никаких прав на гражданство не дает. Кроме того, собственная фирма позволяет решать и визовую проблему - как известно, между нашими странами введен визовый режим. Зато, зарегистрировав в стране собственную фирму, можно получить вид на жительство. А пятилетнее обладание видом на жительство (при условии проживания в стране не менее шести месяцев в году) дает возможность претендовать и на получение гражданства.

Стоимость оформления пакета документов, необходимых для регистрации фирмы при обращении к болгарским специалистам, составит около $700. Помощь в получении вида на жительство - $1.500.

Уставной капитал фирмы любой формы собственности не может быть менее $2.500 (5.000 левов). Эти деньги являются «ликвидными», то есть при создании фирмы вносятся на ваш счет в банке. После регистрации фирмы в налоговой службе и местном статистическом агентстве вы можете их снять в любое время.

Имеется и второй путь получения гражданства, причем в более короткие сроки. Условием его использования является наличие болгарских корней или болгарского происхождения у вас самих или ваших предков. В этом случае вся процедура получения вида на жительство займет не более шести месяцев, а оформление гражданства - не более одного года.