Как заработать в левахПосле 2006 года Болгария должна стать полноправным членом Европейского Союза.
Но уже сегодня эта страна активно включилась в общеевропейскую интеграцию, пишет
«Иностранец».
Свыше пятнадцати тысяч объектов коммерческой и жилой недвижимости в Болгарии
принадлежит иностранцам, что для страны с населением, не превышающим девять
миллионов человек, является весьма хорошим показателем деловой активности и
благоприятного инвестиционного климата. 4/4/2003 Кому какая выгода?
Большой популярностью среди иностранцев в Болгарии пользуется коммерческая недвижимость,
особенно если она расположена на черноморском побережье или в Софии. В первую
очередь это инфраструктура, связанная с туризмом, - гостиницы, рестораны, бары
и увеселительные заведения. Однако в последние два-три года все активнее иностранцы
начинают скупать промышленные и сельскохозяйственные объекты.
Наиболее активные инвесторы в коммерческую недвижимость Болгарии - это физические
и юридические лица из Греции (32% всех иностранных инвестиций), Австрии (13%)
и Италии (12%). А вот наши фирмы и частные лица на фоне остальных иностранцев
представлены пока слабо. Хотя роднит с болгарами нас очень многое - славянские
корни, общая религия, похожий язык, традиции, давние - начиная с Х века - исторические
связи.
Почему инвестиции в болгарскую недвижимость так привлекательны для иностранцев?
В первую очередь это объясняется низкими ценами на нее. Например, комфортабельная
однокомнатная квартира в одном из крупных прибрежных городов (Бургас или Варна)
может стоить от $15.000, дом - от $30.000, ресторан - от $50.000.
Однако неумолимо приближается час «икс», после которого цены не только на коммерческую,
но и на всю недвижимость сильно вырастут. Уже стало аксиомой, что с приближением
вступления в ЕС цены на недвижимость во всех странах-претендентках стремительно
взлетают. Сейчас это происходит на Кипре, в Чехии, Польше, Венгрии и Словакии.
Понемногу действие этого правила распространяется и на «второй эшелон» государств-кандидатов
в члены ЕС: Румынию и Болгарию. Пока этот рост цен - на 5-10% в год - не так
вроде бы и велик. Но даже если подорожание будет идти такими темпами, то к 2006
году, времени принятия Болгарии в ЕС, недвижимость здесь возрастет в цене минимум
наполовину.
Вторая причина привлекательности Болгарии - ее превосходные природные условия,
в частности мягкий климат, переходный от умеренного к субтропическому. Он чем-то
напоминает крымский, но контрасты между сезонами менее заметны. Разнообразный
рельеф: море и горы, широкие песчаные пляжи, холмы с виноградниками, долины
роз, термальные минеральные источники.
Третий довод в пользу Болгарии - бурно развивающаяся экономика (ежегодный экономический
рост 5%), низкие налоги, отсутствие криминала. Кроме того, в отличие от соседей,
в первую очередь Югославии и в меньшей степени Румынии, в Болгарии нет межнациональных
конфликтов. Население Болгарии в основном двуэтнично - примерно 84% населения
страны составляют болгары, 14% - турки. Однако со стороны национальных меньшинств
тут никогда не звучали призывы к самоопределению.
Наконец, еще одна важная причина, особенно привлекательная для граждан бывшего
СССР, - возможность иммигрировать в Болгарию в короткие сроки на законных основаниях.
Как стать землевладельцем
Земля в Болгарии подразделяется на несколько категорий: державная (государственная),
горская (природные земли), общинская (земля, принадлежащая местным властям)
и частная. Из них для строительства можно использовать земли любой категории,
за исключением горской. А вот для сельхозработ годится только частная или государственная,
причем доля частных земель составляет 80%.
Сельскохозяйственные земли, в свою очередь, подразделяются еще на десять категорий.
Первая и вторая категории - это поливные черноземы (земля с повышенным содержанием
гумуса). Ее стоимость составляет в среднем $30-40 за сотку (100 кв. м) На другом
конце ценового спектра - земли седьмой-десятой категории. Это пастбища, каменистые
почвы стоимостью $10-20 за сотку. В собственность можно приобрести не более
трехсот гектаров таких земель, а арендовать - любые просторы.
При покупке земли выдается нотариальный акт о праве на собственность. Все земли
в Болгарии внесены в земельный кадастр и по законодательству должны использоваться
строго по назначению. То есть вести строительство на сельскохозяйственных землях
нельзя - за исключением легких временных построек. К последним закон причисляет
неотапливаемые бытовки площадью до 35 кв. м, загоны для скота, собственно сельхозстроения
(зерносушилки, винодельни и прочее).
Урожай
Сельскохозяйственная деятельность в Болгарии может приносить неплохой доход
(для нас это звучит странно, мы привыкли, что сельское хозяйство у нас - «черная
дыра»). Традиционные продукты болгарского сельхозпроизводства хорошо известны
за пределами региона: это виноград и вина из него, томаты, розовое масло, брынза.
Огромные деньги в болгарские виноградники сейчас вкладывают бизнесмены из традиционных
«винных» стран - Италии и Франции. И результат их деятельности не заставил себя
ждать: болгарские вина постепенно завоевывают рынок Западной Европы. Кстати,
виноделие в Болгарии может приносить до 35-40% прибыли и позволяет вернуть инвестиции
в среднем за три-четыре года.
Смета
Что касается земель под застройку, то в зависимости от месторасположения, удаленности
от моря, наличия инфраструктуры, цена на нее составляет в среднем от $3 (в сельской
глубинке) до $100 (на курорте) за 1 кв. м. Минимальная величина участка для
строительства за городом обычно составляет 600 кв. м, в городской черте - 350
кв. м.
Само строительство, при условии использования местных материалов, обходится
в среднем $200-250 за 1 кв. м. Возведение жилья категории «люкс» (то, что у
нас называют «евростандартом») - максимум $300-400 за 1 кв. м. Таким образом,
построить дом площадью 200 кв. м со всеми инженерными коммуникациями обойдется
максимум в $75.000-85.000, включая стоимость земли.
Понятно, что строительство дома занимает немало времени - вместе с отделкой
это может быть 9-12 месяцев. Поэтому многие наши соотечественники, как и другие
иностранцы, предпочитают покупать уже готовое жилье.
Соотношение жилого фонда в среднем по Болгарии следующее: 60% людей живет в
отдельных домах, 40% - в квартирах. Но в зависимости от местности эти цифры
могут быть разными. В крупных городах и в Софии доля квартир в жилом фонде увеличивается
до 75-80%. А вот на курортах Черноморского побережья Болгарии, наоборот, преобладают
жилые дома (75-80% всего жилого фонда).
Цены на жилье в Болгарии иностранцами воспринимаются как фантастические - от
$150 за 1 кв. м в типовой многоэтажке (панель 70-х годов) до $600 за 1 кв. м
в доме, который в нашей столице назывался бы элитным (хорошая отделка квартир, охрана,
паркинг и т.д.). Но это цены Софии и курортных городов. Как и в других курортных
странах, в Болгарии с удалением от моря падают и цены на недвижимость. Поэтому
в континентальной части страны жилье может стоить еще на 20-30% дешевле.
Двухкомнатные квартиры в прибрежных курортных городах - Варне и Бургасе - продаются
по цене $15.000-25.000 в зависимости от того, с какого расстояния можно любоваться
из их окон побережьем, а также метража. В Софии стоимость жилья примерно такая
же. Трехкомнатные квартиры площадью 80-100 кв. м на морском берегу стоят $30.000-40.000.
Расценки на коммунальные услуги в целом не выше отечественных: вода обходится
в $0,7 за кубометр ($8-12 в месяц на семью из четырех человек), электроэнергия
- $0,05 за 1 кВт/ч, $2-10 придется заплатить за местные разговоры по телефону.
Медлить с приобретением недвижимости местные риэлторы не советуют. По их прогнозам,
отмена моратория на продажу земли иностранцам, который, вероятно, снимут в 2003
году, сразу приведет к 20-25-процентному подорожанию как самой земли, так и
всего того, что на ней построено.
Налоги в Болгарии относительно невелики, и сама налоговая система, в отличие
от нашей, довольно простая. Годовой налог на землю и недвижимость составляет
0,6% от записанной в нотариальном акте стоимости. В эти 0,6% включена и такса
на бытовые отходы. Таким образом, при стоимости объекта $30.000 налоги составят
$180 в год. Их можно платить единовременно - раз в год или поквартально.
Легко ли быть бизнесменом?
Если сравнить аналогичную по всем параметрам коммерческую недвижимость в Болгарии
и в нашей столице, то окажется, что в этой балканской стране она будет стоить
в три-пять раз ниже. Например, магазин площадью 100 кв. м без оборудования,
в центре Софии, можно арендовать за $600-800 в месяц, ресторан - за $1.200-1.800.
В крупных приморских городах ставки еще раза в полтора ниже.
Спектр продаваемой недвижимости в Болгарии необычайно широк. Это могут быть
четырехзвездные отели на 300 мест и приморские гостиницы категории 1-2 звезд
семейного типа, рестораны и кафе, заводы и маслобойки, автосервисы, магазины,
офисы. Ценовой диапазон также разнообразен: магазины - от $3.000 (табачная лавка)
до $100.000 (супермаркет или бутик), офисы - от $2.000 (турагентство) до $80.000.
В Софии или крупном прибрежном городе кафе с раскрученным именем можно купить
за $60.000, а ресторан - за $200.000.
Самые большие деньги в Болгарии зарабатывают на туристах. И покупка или строительство
отелей на черноморских курортах Албена, Золотые пески, Святой Константин и Елена,
Солнечный берег, а также в небольших прибрежных городах (Балчик, Обзор и другие)
сегодня, пожалуй, один из самых беспроигрышных вариантов. Например, покупка
или строительство гостиницы, состоящей из 10-15 бунгало (благоустроенных, оборудованных
домиков площадью 60-80 кв. м), обойдется максимум в $250.000. В сезон домик
сдается за $100 в сутки. Несложный подсчет показывает, что при средней заполняемости
«отеля» в 75%, месячный доход составит минимум $15.000-20.000. Из этой суммы
следует вычесть 25% на обслуживание (коммунальные платежи, зарплата и прочее).
Получается $12.000-17.000, при этом ежегодный совокупный налог на прибыль не
превышает 23-28%. Итого выходит ежемесячная прибыль в размере $10.000-12.000.
Чтобы исключить сезонность, имеет смысл приобрести коммерческую недвижимость
в столице Болгарии Софии или в крупных приморских городах - Варне и Бургасе.
Бизнес в Болгарии еще имеет много свободных ниш. В стране явно не хватает ресторанов,
дискотек, салонов красоты и других развлекательных заведений европейского уровня.
Устойчивым спросом среди наших соотечественников стало пользоваться и производство.
Они активно приобретают мини-заводы по переработке подсолнечника, зерновых культур,
молочных продуктов, производству сыров, мясных консервов, спиртовые мини-заводы.
Все эти объекты реально приобрести за $60.000-200.000.
Гражданство
Получение болгарского гражданства - процесс длительный, но вполне реальный.
Первым шагом на этом пути может стать регистрация собственной фирмы. Обладание
жилой недвижимостью никаких прав на гражданство не дает. Кроме того, собственная
фирма позволяет решать и визовую проблему - как известно, между нашими странами
введен визовый режим. Зато, зарегистрировав в стране собственную фирму, можно
получить вид на жительство. А пятилетнее обладание видом на жительство (при
условии проживания в стране не менее шести месяцев в году) дает возможность
претендовать и на получение гражданства.
Стоимость оформления пакета документов, необходимых для регистрации фирмы при
обращении к болгарским специалистам, составит около $700. Помощь в получении
вида на жительство - $1.500.
Уставной капитал фирмы любой формы собственности не может быть менее $2.500
(5.000 левов). Эти деньги являются «ликвидными», то есть при создании фирмы
вносятся на ваш счет в банке. После регистрации фирмы в налоговой службе и местном
статистическом агентстве вы можете их снять в любое время.
Имеется и второй путь получения гражданства, причем в более короткие сроки.
Условием его использования является наличие болгарских корней или болгарского
происхождения у вас самих или ваших предков. В этом случае вся процедура получения
вида на жительство займет не более шести месяцев, а оформление гражданства -
не более одного года.
Павел ПРЯНИКОВ

|